REITs海外市场发展现状以与国内典型案例Word格式文档下载.docx
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一、REITs基本情况介绍
(一)REITs定义
REITs(RealEstateInvestmentTrusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
目前在海外成熟市场,按照投资类型的不同,REITs又可分为权益型REITs(直接投资房地产,藉租金和买卖收入赚取利润)、抵押型REITs(将募集资金透过中介贷给开发商或直接购买房贷资产,收益来源于利息)和混合型REITs(兼有权益型和抵押型特点,既收取租金,也收取利息)三种。
其中权益型REITs是市场的主流品种,约占全球REITs总市值的约90%。
(二)REITs产品特点
REITs的具体特点是:
1、收益主要来源于租金和房产升值。
REITs投资的基础物业一般为具有稳定租金现金流的物业,且根据投资章程约定,严格限制对在建的物业开发项目的投资。
因此REITs产品的投资收益也就来源于运营建成物业产生的租金和物业增值。
2、大部分收益将用于分红。
美国作为最先发展REITs的市场,法规约定将每年90%的现金收益分配给投资者,以提供稳定的分红收入。
这样的收益分配机制也同样被新加坡、香港、日本等市场广泛采纳。
3、REITs的长期回报率相对稳定,与股市、债市存在一定相关性,介于股、债之间。
其中权益型REITs受宏观经济形势、市场利率及股市整体走势的影响分析如下。
(1)宏观经济基本面决定了包括股市以及地产整体的发展情况。
强劲的经济会刺激总需求,加快相关行业的扩张,从而增加了对写字楼、零售物业、公寓和酒店等资产的需求,有利于支持REITs价格。
反之亦然。
(2)REITs二级市场价格与市场利率关联较大。
REITs的估值基础是持有的物业租金收入的折现价值,利率越高,未来现金流的折现价值越低。
因此利息上升周期往往会给REITs价格带来下行压力。
(三)REITs上市模式:
公司制或信托制/基金制
从海外市场的经验来看,REITs上市有如下两种形式:
1、美国的REITs模式:
内部管理人(InternalManager)模式,或称公司制REITs。
这种模式在美国较为常见,即REITs本身为公司制实体(Corporation),只是因为该公司制实体的主业、红利发放等方面符合美国REITs条例的有关规定,从而获得了REITs的税收优惠等政策;
上市流通的凭证实质上就是公司制实体的股票。
2、外部管理人(ExternalManager)模式,或称上市信托制/基金制REITs。
这种模式是亚洲较为流行的模式,即REITs持有人持有的是上市的信托凭证(TrustUnit)或基金份额,REITs本身为信托/基金实体,需要由外聘的基金管理人和物业资产管理人。
前述两种模式的差异主要体现在公司治理方面。
在REITs市场发展的初期,采用信托型/基金型的REITs结构,做成有期限的、可上市交易的封闭式基金,或者标的物为信托方式的以房地产为基础的外部的受益凭证,这样做可以减少REITs设立的法律程序,容易为管理层和投资者接受。
但是,由于公司型REITs与基金/信托型REITs相比具有保护投资者的良好组织基础,即一个独立、有效、按照投资者最佳利益行事的董事会(公司REITs的股东可参与选举董事会,董事会直接对发展和运营负责;
而非像信托/基金型REITs的投资者那样必须在REITs成立伊始就全权委托外部管理人负责REITs的发展和运营),这也是在发达的美国市场上REITs产品越来越多采用公司制组织结构的原因。
二、海外REITs市场的发展概览
自1960年在美国出现以来,REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展,在海外发达经济体中,REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。
据彭博统计目前,全球有30多个国家和地区推出了REITs产品,其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元,发展速度可谓惊人。
总体来看,美国是发展最早也是目前国际上最成熟的REITs市场。
从单一国家来看,澳大利亚是全球第二大REITs市场。
除了上述西方发达经济体以外,亚洲新兴市场的REITs发展起步较晚,2000年以后真正兴起,但是发展速度相当惊人,特别是新加坡,现今也成为国际上重要的REITs市场。
REITs在全球的蓬勃发展印证了REITs这一模式在发展商业物业中具有的优势。
因此,可以说REITs作为一个资产类别的发展壮大是一个发达、有效的金融市场的标志。
(一)美国REITs市场发展历程
1、当前市场综述
在美国,有超过7000万居民其证券账户或者养老金账户投资了REITs产品,更有超过300个共同基金投资于REITs。
目前,美国REITs行业的总市值已经远远超越传统地产开发行业。
截至2015年3月31日,美国上市开发商总数34个,总市值520亿美元,其中市值最大的房屋开发商Lennar公司市值在89亿美元。
而全美最大的商业零售REIT-西蒙地产(SimonPropertiesGroup)市值达到636亿美元,这几乎是最大开发商Lennar公司的7倍多。
另外一家美国著名投资企业黑石集团,旗下房地产和私募股权基金在2007年之前联合以260亿美元杠杆收购希尔顿全球控股,该交易成为黑石集团历史上赚钱最多的单笔交易。
可见REITs在美国资本市场上的重要地位以及其庞大的发展规模。
REITs在美国过去几十年的发展历程中,REITs通过将资本高效地注入房地产行业帮助美国实现了重要的经济目标,给房地产投资带来了很高的透明度,也为美国房地产资产提供了较大的流动性。
2、发展历程
从60年代美国出现了最早的REITs开始计算,已经过去了半个多世纪。
在这段时间内,随着经济周期、宏观环境和产业结构的变化,以及政府鼓励性政策的推出和实施,美国REITs也经历了几轮不同的发展阶段,并实现了REITs发展模式的持续演化。
(1)初创期(60年代-70年代初):
1960年,美国政府第一次出台了免征所得税和资本利得税的政策,第一只REITs(BradleyREITs)成立,不过其并不上市交易、认购门槛也较高,可视为具有封闭期的私募资产管理计划;
随后1965年,ContinentalMortgageREITs成为第一只在NYSE上市交易的REITs产品。
到1972年各种REITs管理的总资产规模已经达到200亿美元,这一时期抵押型REITs占了多数。
(2)权益型REITs逐渐占据主导(1980年代):
1981年美国国会允许业主利用房地产折旧来避税,刺激了房地产购买热,房地产增值明显,因此可以获得物业增值的权益型REITs迎来大发展。
在1985年,NationalRealEstateStockFund成立,成为第一个致力于投资REITs和其他房地产资产的共同基金;
1986年,Cohen&
Steer共同基金成立,管理超过260亿美元的资产,成为全国最大的REITs。
(3)公司制REITs的爆发性发展期(1990年代):
1991年,NewPlan成功IPO,成为第一只上市交易的REITs公司,市值达到10亿美元,这开启了REITs的新时代;
1993年,西蒙集团(SimonPropertiesGroup)IPO成为当时最大的RETIsIPO,筹资8.4亿美元,也是现今美国最大市值的REITs公司。
由于公司制REITs采用内部管理人模式,在扩张、寻求融资方面更为有效、灵活,公司制REITs往往带来更为丰厚的投资收益,随即成为市场的主流。
同时1990年代正值美国经济繁荣期,期间美国REITs平均年收益率达到23%。
(4)REITs的进一步扩张和并购时代(2000年至今):
2000年,iShares道琼斯美国房地产指数基金发行,成为第一只房地产ETF(现今有20多只跟踪房地产指数基金的ETF);
2005年,KKR金融控股发行了有史以来最大的质押式REITsIPO,募资9.1亿美元;
2006年,DouglasEmmett发行了有史以来最大的股权式REITsIPO,募资16亿美元。
此后,资本再循环策略、股票回购、合资经营等受到REITs的青睐。
尽管也遇到2008年次贷危机的巨大冲击,美国REITs行业复苏很快,在2010年后就恢复了以往的增长。
经过前述几十年的发展,截至2015年3月底美国REITs总市值已经由1965年左右的10亿美元飙升至9846亿美元,保持50年年均复合增速14.5%的高增长。
3、持有的基础物业类型
美国REITs协会(NAREIT)根据具体的房地产类型,把REITs进一步细分为以下9大类型:
工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类。
至2003年底,在房地产投资信托的资金投向中,办公/工业占有最大的比重,住宅、零售业次之,三者合计超过总投资的74%。
每支REIT根据各自的专长选择投资领域,有的以地理区域为专长,如地区、州、市的地产;
有的专长于各种行业地产,如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产;
有些REITs选择广泛的投资类型,包括房地产、贷款类的众多产品。
除了商业、住宅、工业、写字楼等主流的REITs之外,美国人还常常别出心裁,将一些“非常规”的资产打包成REITs上市,例如林场、高尔夫球场、学生宿舍、停车场等;
甚至通信信号塔和监狱物业,也被纳入REITs资产。
以下是截止2013年底美国REITs持有的基础物业类别情况汇总。
(二)新加坡、香港的REITs市场发展现状
在亚洲,REITs于2001年首先在日本诞生,之后新加坡、香港在这方面也迅速发展起来。
2013年亚洲地区上市交易的REITs市值已经达到了1500亿美元。
截止2015年3月底,日本、新加坡、香港等地上市交易的REITs市值分别达到了908、483及273亿美元。
新加坡、香港的REITs较美国起步晚,因此在设立之初就吸取了美国的一些现成的惯例。
比如,新加坡、香港规定REITs只能持有物业而不可提供信贷,注定了只允许发展权益性REITs,债权型和混合型的REITs也就失去了发展的可能性。
1、新加坡REITs市场简介
新加坡是亚洲第二大REITs市场,且与其他发达经济体不同,新加坡的REITs市场最为国际化,即大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外,位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例,体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。
另外,新加坡的REITs由于采用上市信托制/基金制模式,很多REITs都是由地产投资集团/开发公司(如CapitaLand,凯德置地)发起设立,一个地产投资集团或大型资产管理公司可以针对不同的物业类型(零售、办公、住宅、医院物业等)设立多只REITs。
例如,新加坡凯德置地集团(CapitaLandGroup)本身为大型房地产上市公司,开发住宅和商业项目。
对于较为成熟的商业项目,凯德置地集团将其打包进入由自己发起设立的REITs基金;
凯德置地本身控股RE
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