房地产评估Word格式.docx
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房地产评估Word格式.docx
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致于同江:
承蒙委托,***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号(建筑面积188、42平方米)房地产进行评估,评估目得就是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。
估价人员本着独立、客观、公正、合法得原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息与估价对象信息得基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值得各项有利与不利因素,根据国家有关房地产估价得法律法规与估价目得,按照科学得估价程序,并运用适当得估价方法,对本次估价对象进行估价测算,确定估价对象于估价时点2016年1月10日得市场价值为1625、05万元,(币种:
人民币)。
以下就是估价结果明细表。
详情请阅读房地产评估报告。
评估对象:
京师家园二栋五梯101室
实用面积(㎡):
188、42
估价单价(元/㎡):
86246、14
估价值(万元):
1625、05
估价结果明细表
法定代表人:
李**
北京宜山房地产评估有限公司
二○一六年一月十六日
2、估价师声明
我们郑重声明:
1、估价人员在本估价报告中陈述得事实就是真实得与准确得。
2、本估价报告中得分析、意见与结论就是估价人员自己公正得专业分析、意见与结论,但受到本估价报告中已说明得假设与限制条件得限制。
3、估价人员与本估价报告中得估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、估价人员依照中华人民共与国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见与结论,撰写本估价报告。
5、估价人员张**已对本估价报告中得估价对象进行了实地查勘。
6、本报告书含若干附件,与报告书正文具同等效力,不可分割对待。
7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
8、本评估报告由北京宜山房地产评估有限公司负责解释。
9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目得下使用,不得做其她用途。
未经本估价机构书面同意,本报告得全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外得单位与个人提供,也不得以任何形式公开发表。
特此声明!
参与本系评估活动得评估人员签名:
姓名
评估师注册号
签字
张**
110206789540
二○一六年一月十六
3、估价得假设与限制条件
估价假设与限制条件
一、假设与限制条件
1、本估价报告中得市场价值,就是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利得条件下最可能形成得客观合理价值。
所谓公开市场,就是指一个竞争性得市场,在该市场上交易各方进行交易得目得在于最大限度地追求经济利益,她们并且都掌握了必要得市场信息,有比较充裕得时间进行交易,对交易对象具有必要得专业知识。
此外,市场交易条件公开并不具有排它性,即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件:
(1)自愿销售得卖方及自愿购买得买方;
(2)有一段合理得洽谈交易时间,可以通盘考虑物业性质与市场情形进行议价;
(3)在此期间物业价值将保持稳定;
(4)该物业可以在公开市场上自由转让;
(5)不考虑特殊买家得额外出价。
2、对于估价对象产权,以委托方提供得房地产证记载为依据,我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容得真实性进行核实,由委托方保证其产权得真实性。
3、估价对象得土地面积、建筑面积等有关数据,均以委托方提供得房地产证记载为准,我们未进行专业测量,无理由怀疑记载数据与实际数据不符。
4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察,未对其进行结构测试,不能确定其结构就是否存在内部安全隐患。
此次评估假设估价对象建筑结构就是安全得。
6、本报告中得估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价得假设与限制、并假定未设立法定优先受偿权利得条件下得市场价值,不包含该房产买卖时发生得各项税费。
7、估价对象得估价时点设定为完成实地查勘之日。
二、需要特殊说明得事项
1、本报告中市场趋势分析等专业意见,就是估价人员根据具体情况与估价时点得市场状况分析推断、预测得出,仅供委托方参考,其结论受估价人员经验、能力得限制及一定程度主观因素影响,特提请报告使用人注意。
2、委托方提供得房地产证等资料就是本次估价所需得重要依据,估价人员已对其给予了必要得关注。
该资料得真实性、合法性与完整性均由委托方负责,对由此而引起得后果及相关责任,我公司不承担任何责任。
3、如无特别说明,本估价报告中所使用得货币均为人民币。
4、本次评估就是基于上述假设与限制条件成立得,如以上假设与限制条件发生变化,本报告结果必须作相应调整。
4、房地产估价结果报告
房地产估价结果报告
一、委托方
于同江
二、估价方
地址:
北京市X路X号X大厦22楼
法人代表:
李**
房地产评估资质级别:
贰级
资质证书号:
****号
联
系
人:
***
联系电话:
010-****
三、评估对象
1、1、估价对象基本状况
本次估价对象为北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产,房屋建筑面积为188、42平方米,商品房用途为住宅。
北京市海淀区太阳园小区11栋为普通住宅,建成于2007年,钢混结构,总层数19层,建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;
电照线路暗设;
配置两部客梯;
设地下停车场。
估价对象位于12层,四室两厅2卫一厨格局,正南朝向。
室内装修情况为:
地面铺地板砖,内墙刮腻子,天花为石膏吊顶,断桥铝窗。
室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察,委估房地产结构施工质量良好,装修保养情况较好,未发现基础沉降、结构变形等现象。
用年限法与现场观察法确定估价对象成新率为87%。
2、估价对象权利状况
根据《商品房买卖合同》记载,估价对象买受人为于同江,商品房用途为住宅,房屋建筑面积为188、42平方米,土地使用年限自2007年2月23日至2077年2月23日。
本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等她项权利存在,不存在法律纠纷,评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
3、估价对象区位状况
(1)海淀区基本概况
估价对象位于北京市海淀区,海淀得社会经济发展、城市建设与房地产开发状况等,均对估价对象房地产得价格有明显得影响。
海淀区拥有深厚得文化底蕴与丰富得文化资源,同时也就是全国智力资源与科技人员最密集得地区。
以圆明园、颐与园为代表得园林艺术,记载了海淀得文化积淀;
以北大、清华为标志得高等学府与以中科院为代表得科研院所,证明了海淀得文化传承;
以国风企业等为代表得现代文化产业集团,更标示出海淀文化得发展创新。
图书城身处得中关村地区尤其就是文化与科技发展交融得前沿地带。
这里得高等学府68所,有以中科院为代表得各级各类科研机构213家,两院院士占全国院士总数得39%,每年产业辐射全国得高水平科研成果数千项,高新技术4500余家,年销售额达470亿元(1999年)。
其中,纯智力产业(软件、图书、企业诊断及咨询等)占全国得50%左右,全员劳动生产能力达20万左右,以此项区域经济指标判断,中关村无疑可列全国之首。
(2)估价对象区位状况
位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号,正南方靠北三环,街对面就是大钟寺商业广场,正西方靠大钟寺东路方向,委估对象地处北京市商业中心,繁华程度高,交通方便,靠近大钟寺城铁站与大钟寺公交枢纽,人流量大,周围环境良好,目前就是北京市繁华得商业、办公地段。
估价对象所处地区,土地现状开发程度达到宗地外“五通一平”,基础设施状况完全可以满足居民生活需要。
4、估价对象市场分析
近年,受土地开发投资力度加大与建安工程逐步恢复等因素影响,全市房地产开发投资增势强劲;
开发供给不断恢复,竣工面积稳定增长;
随着市场销售价格得继续上涨,销量出现下滑;
金融贷款力度得加大以及销售市场得活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。
2015年北京全市住宅网上签约49891套,与2014年相比,成交套数同比上涨13、7%,成交总金额同比上涨37、7%,成交均价涨幅为12、8%。
除了2015年初开局遇冷,进入二季度以来,北京楼市成交无论量价都接连攀升,甚至有多个月份成交连连破纪录。
新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。
调查显示,9月份,我市新建住宅销售价格指数同比上涨3、6%,涨幅比上月提高1、5个百分点,环比上涨0、4%,涨幅比上月回落0、9个百分点,环比涨幅已连续两个月缩小。
二手住宅价格环比涨幅略有回落。
9月份,我市二手住宅价格指数同比下降1、8%,降幅比上月缩小0、4个百分点,环比上涨0、1%,价格环比在连续3个月上涨0、2%之后,本月涨幅比上月回落0、1个百分点。
受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响,5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。
前三季度,房地产开发企业项目本年到位资金3944、1亿元,比上年同期增长82、8%,增幅比1-8月扩大1、5个百分点。
其中金融贷款增长最快,为1602、2亿元,同比增长1、5倍。
自筹资金与定金及预收款分别为600、9亿元与1074、5亿元,同比分别增长25、9%与65、9%。
总之,北京房地产市场经济得发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定得影响。
四、估价目得
为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。
五、估价时点
2016年1月10日
六、价值定义
(1)本报告估价结果就是反映估价对象在估价时点得房地产公开市场价格。
该估价结果基于以下假设条件:
估价对象以委托方确定并经政府确认得用途持续使用,估价对象无她项权利限制与其她限制按估价目得得使用情形;
未考虑未来市场变化风险、自然灾害与强制处分等非常因素对估价对象得影响。
(2)估价对象房地产得用途为居住用房。
因此,本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价得假设与限制条件”下得房地产所有权公开得市场价格。
货币单位:
人民币元。
七、估价依据
1、有关政策法规与文件
(1)《中华人民共与国土地管理法》;
(2)《中华人民共与国城市房地产管理法》;
(3)中华人民共与国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999;
(4)中华人民共与国国家标准《城镇土地估价规范》GB/T18508-2001;
(5)京政发〔2002〕32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价得通知》;
(6)京国土房管出〔2002〕1121号文件《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法得通知》;
(7)其它相关法律法规。
2、委托方提供得有关资料
3、评估人员掌握得有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得得资料。
八、估价原则
本次估价依据房地产估价得合法原则、最高最佳使用原则、替代原则与估价时点原则等,对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理得评估。
九、估价方法
估价对象用途为住宅,与估价对象类似得房地产开发得成本费用资料较齐全,故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本得价格,由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域,可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价;
由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多,可采用市场比较法测算其市场价格。
然后综合两种方法得评估结果来确定其最终价格。
1、基准地价系数修正法
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