推荐高河四季阳光项目综合推广提案 精品 精品Word文档格式.docx
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(三)配套策略
(四)价格策略
(五)市场推广攻击策略
(六)促销策略
第五章广告推广计划
一、诉求重点
二、广告语
三、媒体选择
第七章 项目营销计划及营销效果目标预测
一、项目营销计划
准备期
引导试销期
公开销售期
强销期
续销期
二、营销效果目标预测
第八章营销组织架构
(一)人员配置
(二)岗位职责
第九章合作事项
(一)开发商遵循条款
(二)代理商遵循条款
高河.四季阳光项目综合推广提案
目前房地产业的趋势及分析
20XX年的房价走势从年初开局就备受关注。
半年的时间过去了,房市的确发生了一些变化:
全国各地一路狂涨的房价开始出现分化,在一些大城市率先出现了一点下跌的趋势;
由于对未来房价预期的改变,消费者又开始了对房市新一轮的观望,恐慌性的购房需求得到了抑制;
在消费者的观望中,房屋销售市场交易量只是出现一点动荡不稳的局面;
但不可影响整个地产行业销售的增长趋势,面对房地产市场的变化,另受全球经济危机的影响,购房者观望的心里又一次出现。
易居研究院综合研究部的报告在综合国内外的经验后得出结论:
我国的问题是近几年房价涨幅远超发达国家历史水平,“冒进主义”的结果,必然市场调整,2—3年低潮期是必须的。
从今年前8个月全国市场情况分析,20XX年房屋成交量同比20XX年下半年出现大幅增长喜人的局面,估计赠长率3—4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此20XX年全年房价同比20XX年,依然呈正增长。
至于20XX年下半年地产行业,全国房屋成交量将依然在中位徘徊,但全年成交价格将比20XX年出现倍增长。
20XX年全国楼市触底反弹的可能性最大。
目前,房地产业已逐渐归于理性、合理和平缓。
20XX年,受国际金融危机及国内经济回调的影响,住房销售低迷,房价涨势逐步回落,房地产市场进入调整阶段,调整程度逐步加深。
20XX年下半年,作为扩大内需、促进经济增长的重点,中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。
20XX年较高的房价将有一定下行空间,随着房价的合理回归,政策逐步落实,自住型需求将陆续释放。
一:
高河(怀宁县新址)概况:
做为刚立县撤镇不久的高河,旧名高河埠,是通往的北大门,也是皖西南地区通江入海的咽喉要地,素有“襟江淮,控鄂赣”之说,县县城。
距152公里,距安庆、、均为30多公里,处于桐城、潜山、安庆位置。
高河交通便利,是皖西南最重要的交通枢纽,具有得天独厚的交通优势。
、206、相近,日过境车辆3万余次;
合安、合九两条铁路在镇区交汇,位于高河镇境内的安庆火车站西站是全县利用铁路运输的门户,同时也是安庆地区铁路的中心枢纽地带。
二:
项目概述:
本项目位于怀宁县高河镇,新安路以东,经七路与经八路之间,东抵皖河街,项目占地9.78万M2,规化总面积约为16.21万M2,基地形态成长方形,西北高,东南低,东西宽约280米,南北长约320米,项目定位为中高档住宅小区,小区住户约是1350户左右,一个集商业,高档会所,住宅于一体的大型综合楼盘。
该项目受其地理位置和项目规模等多方面因素影响,优势和劣势都较为明显,其中:
优势:
1、本案社区规模较大,具有规模大和封闭式物业管理双重优势;
2、项目配套齐全,一定程度上拓宽了一些不同身份客户的购买力;
3、社区内有大型幼儿园,可以就地解决入住居民幼儿入托问题,方便了居民日常生活的一些麻烦;
4、项目接近郊区,空气质量好、安静,适宜一部份喜欢宁静业主的居住习惯;
5、拥有大面积绿地,缔造健康生活社区;
6、停车位充足;
7、户型比较合理、进深和长宽都成正比;
劣势:
1、位置相对市区偏远、无地段优势、区域价值尚未被市民认同;
2、没有市区公交车经过,居民出行不方便;
3、周边有较多项目处在建设当中,导致目前居住环境和路面状况较差;
4、靠近高河城郊,限止了一些城区经营商户的购房愿望;
5、总规划面积大,市场消化能力有限;
6、周边的生活配套不完善;
根据上述优势和劣势的分析,我们可以提炼、转换出以下卖点:
优势提炼
▲住宅和商业的有机结合→▲左手家庭,右手事业,生活、经商随心如意;
▲社区大型幼儿园→▲不用牵挂孩子入托问题;
▲大面积绿地→▲拥有绿地,就是拥有健康;
劣势转换
▲周边有较多项目扩建→▲繁华指日可待,升值近在眼前;
▲靠近郊区→▲没有嘈杂的喧嚣,让您尽享静谧的生活;
▲社区规模较大→▲能让一些居民生活配套设施快速完善;
根据房地产成熟地区的发展进程,可以看到房地产市场必然的发展趋势:
由产品市场到消费者市场。
消费者是市场的主导因素,只有与其形成良性沟通,真正满足消费者生活价值中基本的需求,才是楼盘的生存之本。
二:
主要客户群体提炼及其心理分析:
项目优势、劣势明确,卖点清楚之后,主客户群体也就明显了,下面就来具体分析一下该项目的目标客户群体。
目标客户群体之一:
项目周边区域内的城乡客户群:
项目由于地理位置的原因,对于主客户群体只是一些该县境内的乡镇居民进城置业,和项目周边区域内的居民。
主客群的特点:
1、大部分拖家带口,主要为三口或者四口之家;
2、教育水平参差不齐;
3、年龄段跨度较大;
4、兴趣爱好没有多少共同之处,但皆以置业为主;
5、置业目的大体相似——进城安居;
他们对住所的需求基本有以下几点:
1、户型面积不要太大,适宜三口或者四口之家居住即可;
2、总体价格不要太高;
3、大部分人认为自己是最后一次置业,
4、希望首付款能尽量低一些,大部分采用按揭,
5、主客群购置房屋大部份为第一次置业。
目标客户群体之二:
高河县城区居民;
这部分客户群体的主要构成为:
原先就居住与项目周边的市民、退休离职老年夫妻;
以及其他喜欢安静的居民,这部分客户群将占总数的10%左右;
这部分客户群的特点为:
1、习惯居住与项目所在地,不想改变挪移地方;
2、收入水平中等;
3、家庭人口不多;
他们对住所的需求一般:
1、对项目的建筑条件和小区档次要求不高;
2、户型不要太大;
3、可以按揭。
目标客户群体之三:
近郊农村购房户及其他购房户;
这部分客户群大概占总数的10%左右;
特点:
1、习惯居住与项目所在地,不想改变;
3、受教育水平不高。
他们对住所的要求一般有:
1、对项目的建筑条件和小区档次理想为中等;
2、户型要求中等偏大,适宜三代同时居住;
3、对居住条件要求不会太高;
4、可以按揭,但心理倾向一次性付款或者分期付款。
环境也是消费者购房最重视的因素之一,因此,可以从四个方面营造一个环境体系:
1、大环境-----------地理位置及周边情况
做为安庆地区有着铁路;
交通枢纽位置的高河,控制着该地区东北和西南的进出入口的要道。
2、中环境-----------小区规划,园林设计
在项目小区环境上,满足住户在此活动的需求上,体现生活、休闲、娱乐、活动、交际的功能性,营造全方位立体化的绿化,人与自然的完美融合,达到和谐统一,以人为本的境界。
建议开发商在内部环境设置,由鹅卵石铺设的健身步道,亲子游乐场,小型游泳池,沿途可设置多个活动平台,提供桌椅、儿童活动场所等,在小区中体现独特的一面。
另小区的外墙砖的贴制在色彩上要显现出活跃、高档次。
3、小环境-----------户型
由于目标客户已经定位在经商一族上,户型力求通风采光,舒适好用,有观景阳台和空中花园。
4、人文环境---------小区文化,邻里文化
高河的房产市场越来越大,“口碑效应”在竞争日趋激烈的今天更起着举足轻重的作用,口碑好的楼盘有助于新客源的保证,以及提高销售的成功率。
为开发商树立形象品牌,而口碑主要来自于现有业主在亲身体验小区的各项配套,特别是物业管理后带来的感受。
如今,大众化、普通的服务已远不能满足现代家庭的需求,必须将传统的“物业管理”向深层次的“服务”过渡,以私人化、个性化、完善的服务彻底让业主从生活的桎梏中解放出来,从容享受悠闲的生活。
建议开发商在物业管理上除具备一般功能外,在高河首倡“7×
24”无时限服务,开创物业管理的先河,从而,树立起“四季阳光”的崭新形象。
“7×
24”无时限服务
主要围绕“轻松、和谐、幸福”的主题,在每周7天,每天24小时内开展以下全方位全天候的服务:
(1)保姆服务:
会所内开设24小时保姆服务中心,为整日忙于经商的业主提供孩子托管服务,主要是小孩放学后家里没人时的托管,家庭作业辅导,消除业主因加班无法照顾孩子的后顾之忧。
(2)业主与物业管理热线电话,24小时全天候提供服务,水、电、管道煤气的维修。
(3)进出车辆的登记和录像监控,为住户提供安全性的封闭式智能化小区。
本项目定位原则是“中档房的价格,高档房的享受”。
突出本案的价格优势,用实惠性抓住消费者的心理,真正地满足消费者的需求,从而实现“让更多的人花更少的钱住更好的房”。
目前周边楼盘的定价情况如下:
阳光丽景:
开盘均价约是:
1700元/平米;
锦绣家园:
1680元/平米;
三:
帝豪山庄:
1600元/平米;
四:
宁馨花园:
开稳均价约是:
1650元/平米;
综上所述:
本项目住宅价格为:
1580元/平米
付款方式:
1、一次性付款
2、7成20年银行按揭。
一、策略概述:
在营销推广策划中,我们必须一切从市场出发,尤其是目标客户群、市场定位、诉求主张需符合目标客户群的消费特质,做到创新、独特、有个性,在现场做几种不同户型和档次的样板房可供客户选择。
只有这样,项目才能从市场中脱颖而出。
迅速占领市场,形成强大而持久的销售力。
针对经商购买群的生活形态特征,制定相应的包装策略、户型策略、价格策略、促销策略、市场推广攻击策略、概念策略做到“集中火力,直击目标消费群”
1、现场包装:
划定对客户的围杀半径,能够顺利地实现将客户从外面引导到工地现场。
通过指路牌、楼体布幅等建立对客户的心理攻击。
另可设立两个售楼处,在项目现场一层设立一个售楼处,方便指引客户到现场看房和讲解。
另一个可高河城区某一闹市段,设立第二个售楼处,因为该小区周边的居民人口不是很集中,这样可以把市区的客户也包揽到小区的购房户中,并且设专人专车带客户到现场看房。
2、卖场包装:
指售楼部包装,主要是售楼部外部包装(彩旗、吊旗、音乐)展板、门前装饰、楼书、价格单页、全装修房型内部装修材料的明细、付款方式清单、售楼人员名片、工作牌、制服等。
3、样板间包装:
给客户有直观的感觉,旨在激起客户购买欲望,产生购买冲动情绪,引导客户做出决定。
面积
100M2以下
100---125M2
125---140M2
合计
户数
330户
578户
442户
1350户
户型结构
二室二厅一卫
三室二厅二卫
三室二厅一卫
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综上图所示;
我们可以在一期中先提取住宅划为几个精典户型,以供开盘营销口号语:
(二)户型策略
纯多层住房:
1350
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