瑞峰置业2011年上半年东莞楼市报告Word格式.doc

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四、供需对比 30

五、存量和消化周期 31

六、市场营销手段创新 32

七、潜在供应 34

第三篇2011年下半年市场预测 39

第一篇宏观环境

一、全球经济

黄金、美指、原油

2011年上半年形势可谓复杂，大宗商品原油和黄金价格轮番上涨，之后反复震荡。

新一轮欧债危机，导致全球金融市场动荡加剧。

在美国、日本等发达国家量化宽松政策的持续影响下，全球通货膨胀的压力进一步加大，新兴经济体不得不通过不断的加息来抑制通胀。

后金融危机时期全球经济的复苏面临层层考验。

严重的欧债危机令上半年黄金价格大幅上涨，避险情绪明显。

但随着国际油价的下跌，金价在后两月出现震荡盘整态势。

6月末希腊通过紧缩计划和执行方案，欧债危机走出最困难境地，未来黄金或再难出现如此高的记录。

美第二轮量化宽松政策，令美指半年内大幅下跌，但随着QE2的如期结束，加上6月美国经济数据较好（PMI从5月份的53.5升至55.3），美指短期内有反弹的可能。

二、国内经济

1、上半年国民经济运行态势良好，但增速开始放缓，通胀压力增大

2、股市：

在半年末终于迎来反弹的曙光

由于半年来的股市一直未能景气，大批资金逃离股市，进入房地产领域。

6月下旬开始，沪指开始震荡反弹，6月30日，沪指以2762点半年收官，或将开启新一轮反弹态势。

3、通胀压力增大，5月CPI同比上涨5.5%，PPI同比上涨6.8%

4、6月PMI50.9%，创28个月新低，连续4月回调，中小企业生存现困境。

5、进出口：

1-5月累计出口额同比增加25.5%，进口额增加29.4%，增速有放缓趋势。

6、新增信贷：

1-5月新增信贷总额2.85万亿元，同比减少29.4%，银根收紧明显。

7、5月70大中城市新建商品房价格：

涨势依然明显

环比价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。

与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。

涨幅比4月份缩小的城市有27个。

同比价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。

5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。

三、楼市政策：

货币政策紧缩明显

1、新国八条力度空前效果在一线城市隐现

年初的国八条提出二套房首付6成，贷款利率1.1倍，各地必须出台房价控制目标，普遍实施限购令等，力度前所未有，自去年调整以来，房地产调控已经走过三轮，各种手段几乎用尽，然而效果仍不明显，只是一线城市出现房价增长幅度放缓，而二三线城市，涨势依旧。

2、行政手段的极致：

史无前例的限购令

本轮调控最明显的特征是将行政命令手段用到极致，在无法对土地交易制度做根本改革的情况下，从购买终端对消费需求进行限制。

但由于并不是全部限购，致使购买力从限购区域向周边未限购区域外溢，造成周边市场房价走高，供需两旺。

3、地方政府奇怪的对策：

608个城市的房价控制目标

虽然中央政府决心坚定，但地方政府对此态度却非常奇怪，从3月各地政府出台的房价控制目标可以看出，长期依靠土地收入的地方财政收入体系使得地方政府在对待房地产调控上无法表现出积极的态度。

房价控制目标和GDP挂钩让普通百姓倍感荒谬。

4、六次上调存款准备金率银行贷款额度紧张

5、两次加息，7月第三次加息，房贷利率升至10年来最高，叠加效应或将显现

6、房产税横空出世税费改革迈出第一步

多次预告的房产税终于年初在重庆和上海试点启动，征收的税率标准和实施的方式条件都在试验当中，未来将会逐步调整改进。

尽管开征房产税不能直接促使房价下降，毕竟开启了商品房市场税费改革的第一步。

由于各地经济发展不一，商品房市场多元分化，房产税还不具备在普遍开征的条件。

7、上半年房地产政策一览：

四、一线楼市动态

北京：

上半年住宅成交同比降15%楼市成交萎缩明显

根据北京房地产交易管理网的数据统计，北京市今年上半年住宅总签约43705套，比去年上半年的51869套，下降了15.7%。

今年5月，北京楼市的成交均价为21972元/平米，而6月为21199元/平米，环比下调3.5%。

而自今年春节后，楼市的成交均价一直徘徊在19000元-22000元/平米，均未超过今年1月22921元/平米的相对高点。

上海：

上海上半年新房成交低迷全年土地收入或负增长

上海楼市在纠结与低迷中走过了上半年。

上半年上海商品住宅成交面积为385万平方米，同比2010年上半年增加8.45%，环比2010年下半年减少37.90%；

全市商品住宅成交均价为21930元/平方米，同比2010年上半年上涨了4.38%，与2010年下半年基本持平。

从土地出让金来看，上海上半年土地收入为454亿元，尚不足去年全年的三成。

今年上海土地收入或现负增长。

广州：

6月一手房价11357元创年内新低

据阳光家缘网签数据显示，6月1日至6月29日，广州一手住宅成交面积为81.78万平方米，环比升0.5%；

成交套数为6893套，环比降1.1%；

均价为11357元/平方米，环比降5%。

均价创今年以来月度新低，而且也是自去年9月以来，连续10个月内的楼价新低。

此外，6月份广州成交套数前十的楼盘，仅有2个万元盘，比5月份减少了两个。

深圳：

深圳新房价半年跌6%

根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年深圳全市共成交16548套新房住宅，成交面积1407775平方米，成交均价18800元/平方米，同比下降6%。

五、东莞市政规划

1、东莞中心城区启动新一轮五年规划

东莞中心城区将进行新一轮的规划编制，市委常委会审议并原则同意启动《东莞市中心城区近期建设规划（2011－2015）》编制工作。

新一轮规划主要包括东城、南城、莞城和万江四个街道，总用地面积为231.1平方公里，规划期限是2011年至2015年。

规划内容包括：

明确我市近期发展重点和实施时序，确定城市近期的发展规模、发展方向和空间布局。

其核心内容包括：

按“宜居城市”考核要求建设公共服务设施网络，完善城市综合服务功能；

推进绿道、公交等绿色交通系统建设，构建城市“绿色生活网络”等。

2、“坪新清”片区将建成“四位一体”合作样板

4月18日下午，深莞惠三市党政领导聚首东莞召开第五次联席会议，审议通过了13项近期工作重点。

《深莞惠边界地区坪新清片区规划开发合作框架协议》等五个合作协议同时签署。

在珠江东岸一体化进程中，深莞惠将推出一块“实验田”——三市合力推动边界地区的坪地、新圩、清溪片区规划开发和协调发展，目标是将其打造成全球典范的生态知识新城和管理体制高度协同、产业经济高度融合、社会文化高度认同、自然生态高度和谐“四位一体”的珠三角合作样板。

3、三大枢纽站凸现东莞渐入轨道时代

在《东莞市近期建设规划（2011-2015）》编制中，为提升主城区的首位度，将加大主城区与三大枢纽站的联系，其中将打通3条通道进一步拉近东莞站（石龙）与主城区的距离。

还有一个多月，东莞将诞生高铁。

与此同时，东莞轻轨R2线试验段正在紧锣密鼓地建设中，目前勘探路段已延伸到东莞大道。

途经东莞的穗莞深、莞惠城际轨道也在加紧建设中。

由此，虎门站、望洪站、东莞站等三大枢纽站也凸现而出。

4、东莞拟投60亿开建沿海公路预计2014年通车

2000年就通过省政府批准立项的东莞沿海公路，时过11年后再现“生机”，不过原先计划部分有变动。

日前，市交通运输局公布消息称，沿海公路已经正式启动相关工程，沿海公路工程包括沿海公路主线和中洪支线两部分，总投资超过60亿元，计划今年12月开工，2014年年底建成通车。

第二篇2011年上半年东莞房地产市场总结

一、土地市场

1、土地供需两旺商住用地量创历史新高

2011年上半年东莞市国土资源局一级市场共挂牌上市100宗土地，总面积389.51万㎡，同比增加2%，其中商住用地43宗，占地面积201.65万㎡，同比大幅增加68%；

12宗商业金融用地，占地25.38万㎡，同比减少29%；

45宗工业用地，占地162.49万㎡。

在全国住宅土地市场萎靡不振的情况下，东莞住宅土地市场可谓逆势而上，上半年200多万㎡体量商住用地扎堆供应，大有势如破竹之势。

商住用地的放量正好赶上广深限购、限价带来的机会，加上城际轻轨带来的机遇，许多本土和内地开发商更加看好东莞这块价格“洼地”。

上半年商住用地成交量为194.63万㎡，远远超出往年同期水平，甚至超出08年全年商住用地成交量，与09年和10年全年成交量相当。

商住用地半年的供应量和成交量最高值就此轻松被改写。

但由于上半年商住用地多面向二三线镇区，且银根几度收紧，开发商更吝惜手中资金，故成交楼面地价有所回落，同比下降11个百分点，为1747元/㎡。

2、商住用地供应比率阶段性上升达08年以来最高点

2011年上半年商住用地供应量占土地总供应量的52%，自08年以来首度超过5成。

根据东莞市瑞峰置业市场研究部多年监控数据显示，06年以来东莞年度商住用地供应量基本在200万㎡出头，07年达到最大为271.4万㎡。

商住用地供应比率自08年以后大幅回调，08-10年间一直处于40%以下，今年上半年有较明显的回升，再次突破50%。

商业用地虽上半年增加推地的总数，但体量比往年大幅减少，而工业仓储用地则同比去年同期少供应17宗，故上半年商住用地比率同比去年提高了20个百分点。

3、节后住宅土地市场渐趋理性多半商住地以底价成交

2011年上半年东莞土地市场供应商住用地201.65万㎡，成交194.63万㎡，同比分别增加68%和85%。

从月度来看，1月份东莞商住用地供需最旺，共供应14宗，合计59.3万㎡，成交17宗，合计144.7万㎡，溢价47%，无流拍土地。

2月适逢春节长假，商住地交易也出现两极分化，其中仅麻涌地块成交，由于区域价潜力被看好而溢价187%，而樟木头地块因无人问津第3度惨遭流拍。

至此3月开始进入转折点，商住地大部分以底价或接近底价成交。

出现此情况原因有多方面，瑞峰置业市场研究部认为和多次加息和收紧放贷导致开发商资金产生缺口有关，另一方面上半年供应的商住地块多位于二三线镇区甚至偏远镇区，城区和中心镇区供应减少明显，故溢价有限。

但流拍土地较少说明了东莞市场普遍被看好，前景乐观。

4、住宅用地集中放量楼面地价稳中趋升

对比2010年，2011年上半年东莞商住用地楼面均价趋于平稳，土地出让金总额74.27亿元，同比剧增54%，楼面均价1747元/㎡，同比下降11%。

从月度看，上半年每月楼面地价都在1500以上运行尽管6月商住用地溢价率上半年最低，但鉴于6月成交的商住地多位于松山湖、塘厦、东城、万江等楼市活跃区域，尤其是松山湖和塘厦等有多宗地块成交，土地起拍价都比较高，故6月也是楼面地价最高的月份，为2149元/㎡。

5、商业用地宗数增多体量减少均价同比升20%

上半年商业用地供应量为25.38万㎡，成交量为15.71万㎡，同比分别减少29%和40%。

但从供应和成交的宗数看，上半年同比分别增加6宗和3宗，可见商业用地供应