物业管理常见纠纷Word文件下载.docx

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被告让自己的管理人员撤出小区，将名下车位和商铺统一打包给原告管理和出租，这样也有利于小区的统一管理，避免出现混乱。

至此，纠缠怡星花园小区达数年之久的停车位纠纷得到圆满解决。

案例二：

燕郊纳丹堡：

百余业主因车位纠纷用车堵路4小时

2010年12月20日，燕郊通燕高速与102国道交汇处，百余名纳丹堡小区业主用车堵住路口，导致交通中断约4个小时。

因该小区施行封闭式管理，未买车位的业主不准地下停车，业主认为开发商只卖不租是逼业主买车位，遂堵路抗议。

燕郊纳丹堡业主刘女士称，小区地面没有停车位，只有一个可容纳2000辆车的地下车库。

此前，业主一直可以在地下车库随便停车且不收费用。

多名业主介绍，2011年起开发商开始出售地下车位，而且只卖不租，每个车位的售价为7万至10万。

“（业主）大多靠工资，拿不出那么多钱。

”物业通知20日起地下车库凭卡出入。

“这意味着不买车位就办不了卡，不能进地下停车。

20日下午4点多，业主展先生与妻子开车回到小区。

因没有办卡，在小区东门被保安阻拦。

　　展先生妻子回忆，车被拦后停在了小区门口，一名保安拿相机拍摄她的车辆时双方发生冲突。

事后，几百名业主要求开发商和物业出面，解决车位纠纷问题。

由于一直无人解决，业主堵住燕顺路，并将拦下的两辆大卡车堵在连接燕郊与北京的道路上。

20日晚12点左右，燕郊开发区政府一领导赶到现场，向业主承诺介入协调后，中断约4小时的交通基本恢复。

21日，小区物业经理沈先生表示，开发商已卖出部分车位，应这部分车主要求，物业决定从前日开始，对地下车库实施封闭管理，刷卡出入。

　　开发商售楼中心工作人员表示，纳丹堡车位售价，相比周边小区并不算贵，开发商未说过车位只卖不租，目前已拿出部分车位，准备租给业主，相关手续正在办理。

第二类：

物业费纠纷

学邻雅园小区：

小区物业突撤卷走管理费

10月31日，记者来到位于坊子区双羊街上的学邻雅园小区，记者看到，该小区门口的挡车杆高高竖起，门卫室已经空无一人，车辆可以随便进出该小区大门。

在该小区的门卫室里，窗户的玻璃门窗已经被人砸烂。

该小区居民陈大爷告诉记者，这是小区物业还没有撤离时，由于有业主车辆被偷，物业称不会赔付，于是该业主不满其松散的管理，喝醉酒后砸烂的。

　　随后，记者来到该小区，在小区院内休息的居民马女士告诉记者，他们小区的物业名叫“皇嘉物业”，是今年四月份时来到他们小区的，然而该物业到来后，在10月17日告诉业主们，要收取全年的物业费，这遭到了多数业主的反对。

再加上平时该物业管理不到位，小区的卫生和安全情况都不理想，因此只有大约三分之一的业主按时缴纳，剩下的业主都拒绝交物业费。

10月18日，就在业主们交完物业费的第二天，物业个人去楼空，包括物业办公室内的工作人员和保安一个都不留，全部撤离了小区。

国际丽都花园：

物业管理费拖欠问题

家住国际丽都花园某号的业主沈女士，因拖欠2005年1月至2006年6月的物业管理费4311元，被物业公司告上法院。

物业公司在诉状中称沈女士在长达1年半的时间内一直拖欠物业管理费，除缴付管理费外还应当按每日千分之三的标准支付滞纳金3685元。

法庭上，沈女士辩称，物业公司对小区安全管理有问题，安全保卫不规范，岗位上经常无人；

车辆管理混乱，车辆随意停放；

小区环境差，公共绿化无人保养；

居民楼有多家公司。

她还说，有一次，朋友开车来，不料车被砸，衣服被撕，物业公司至今未上门道歉。

特别是收取的物业管理费与所提供的服务不符，物业账目不清楚。

沈女士称如物业公司不整改，就不同意付费。

审理中，物业公司也承认在物业管理中有瑕疵，但表示有些问题如居民楼开公司等，因物业公司没有执法权，只能采取劝说的方式……虽然进行了一定的整改，但个别业主在交付物业管理费问题上仍不配合。

法院认为，沈女士入住该小区后，接受物业公司提供的物业管理服务，双方之间形成了物业管理服务合同关系，作为入住的小区业主就必须按时支付物业费。

沈女士抗辩物业公司在管理过程中安全和环境混乱的现象，属于提供服务的瑕疵，未能按时交纳物业管理费属于事出有因，于是判决沈女士全额支付拖欠的物业管理费4311元，而对物业公司主张的滞纳金3685元，法院判决不予支持。

案例三：

祈福新邨：

物业管理费涨价问题

4月7日，祈福新邨的公告栏贴出了最新的管理费调整方案：

别墅由1.9元/平方米调整为2.5元/平方米（个别片区为2.6元）；

多层洋房由2.1元/平方米调整为2.7元/平方米；

高层洋房由2.2元/平方米调整为2.8元/平方米（个别片区调整为3.3元）。

　　这不是祈福新邨第一次提涨价。

三年前，祈福新邨上调了管理费，当时公告列明的理由：

一是柴油升价，使楼巴运营成本增加；

二是用工资源成本成倍增长，其中员工的社保支出在7年里就升了近4倍。

当时的公告还表示，如果不涨管理费，2008年的财政预算亏损将会接近1140万元。

而这一回，祈福新邨上调的理由几乎“雷同”：

柴油涨价，员工社保和工资涨价，还有随着物价的不断上升，小区公共维护费用及办公费用也逐年上升。

该物业管理公司的公告显示，其2010年管理费超支超过210万元，如果不调整，该公司将超支1300多万元。

　　　3月，广州开始实施1300元的最低工资标准，这个数目让广州走在全国前列。

而正好是3月，广州物业管理费的涨价风开始蔓延。

2010年8月，穗价（2010）99号、100号、101号文对广州市住宅物业服务收费进行规范，将广州的物管费上限提高到了2.8元/平方米。

当时政策出台的背景之一，就是物价上涨，经济形势已经发生了巨大变化。

物管费政府指导价一变，坊间就开始流传必然会带动新一轮上涨。

祈福新邨晒出的账本中提到，物业公司有68%的员工工资处于最低工资水平。

而2008年番禺最低工资才770元，如今的政策变化使整体费用影响很大。

“2008年以来，单是人工成本的增加就已经使管理费的整体支出增长超过19%”。

第三类：

业主委员会与业主纠纷

第四类：

解聘物业服务企业

案例一

2006年3月12日，上海某物业公司与奉贤某小区业委会签订《物业管理服务合同》，业委会委托该公司对所在小区进行物业管理服务，服务时期为5年，并在合同中约定了服务的相关事项及收取标准。

之后，物业公司进驻小区进行物业管理。

在服务过程中，因物业公司的某些环节服务不到位，业主对此不满意。

2009年5月，业委会根据有关法律规定开始启动解聘物业公司的程序，经投票表决，大多数业主同意解聘该物业公司，并在事后发出书面解聘通知。

现物业公司不服诉至法院。

某物业公司认为解聘不合法，双方签订《物业管理服务合同》，自己接受业委会委托小区物业管理服务后，精心组织，严格管理，尽职尽责地履行合同义务。

然而，遗憾的是，小区业委会却单方书面通知其解除合同，现要求法院判令业委会继续履行合同。

　　业委会接到起诉状副本和法院传票后在审查相关证据后，经仔细分析认为：

物业公司没有按合同履行自己的义务，原先承诺，每天升国旗，但事实没有，卫生死角一大堆，还存在违规出租房屋等行为。

故经全体业主投票决定，三分之二以上业主通过，并经房地局物业科监督后作出解聘，解聘程序是合法的，故要求法院驳回物业公司的诉讼请求。

福州华林御景：

两家物业公司争管一小区

2008年10月21日下午，福州华林御景小区的居民发现一桩怪事：

小区门口站着两排秩序维护员，一边是三泽物业的，另一边是振峰物业的。

小区业主委员会副主任梁仁玉说2008年4月，业委会开会，委员们一致通过，解聘三泽物业公司。

后来，业委会委员们准备召集小区业主，召开业主大会。

贴出开会通知后，由于许多业主没有时间到场，业委会就采取书面业主大会的方式，叫一些热心居民挨家挨户上门，让业主们在选票上签字。

最后，全小区800多户中，有400多户同意“罢免”三泽物业。

一些业主说，之所以要解聘三泽物业，是因为感觉这家物业公司质次价高，加之业主与三泽物业公司矛盾长期无法化解。

　　2008年8月，小区业委会通过公开招标，选择了一家新的物业公司———泉州振峰物业公司。

业委会成员说，选择这家物业公司，也是经过书面业主大会的方式，经过半数以上的业主投票通过的，有400多户业主同意。

而选择这家物业的理由，是因为该物业公司承诺将物业费降下来，多出来的钱作为维修基金供小区修缮之用，并保证服务质量.

福州华林御景小区是上世纪90年代由'

福州三泽房地产开发有限公司"

开发,是福州首个高层住宅小区共计800余户,也曾经是"

全国住宅示范小区"

三泽房地产公司"

开发该小区并交付使用时曾衍生一家前期物业公司即"

三泽物业管理有限公司"

来管理华林御景项目的前期物业,收费标准为:

高层带电梯1.3元/平米;

带电梯小高层1.1元/平米.按现行的福州物业服务与收费标准来看是一级服务及收费标准.这一标准一直延续至今.1998年华林御景小区召开业主大会并选举产生了第一界业主委员会.同时该小区业主每户向三泽物业公司交纳了3000-6000元不等的额外费用,做为小区公共维修基金约247余万元人民币,但三泽物业公司存入福州房管局维修基金专项帐户仅109余万元,另外的130余万元被非法挪用侵占,至今没有归还.

小区原有应属于小区业主共有产权的公共配套设施及建筑如:

小区幼儿园;

小区会所;

老人活动中心;

游泳池附属更衣室/通道等,被擅自变更使用功能抵押后,开发商宣布破产并将上述配套设施及建筑进行内部拍卖,而中标的也都是开发商（三泽房地产公司）和前期物业公司（三泽物业公司）股东或股东亲属.

由于这些问题没有得到妥善解决,该小区业主委员会拒绝与已经自动终止前期物业管理合同的三泽物业公司签定<

物业管理委托合同>

一直到现在也没有签.

太阳园物业被解聘坚决不离岗

案情回顾:

由于原来的物业公司不具备相应资质，海淀太阳园小区业委会通过投票解聘了旧物业，并按照合法程序聘请新的物业公司。

但是，旧物业公司对投票结果存在异议，并因此拒绝离开。

2005年11月31日，海淀太阳园小区物业在小区里挂出了“反对一意孤行换物业，支持群策沟通达共赢”的横幅，并对业委会办公室停水停电。

据小区居民吕先生介绍，太阳园小区的居住面积为32万平方米，太月物业属于二级资质的物业管理公司。

根据《物业管理企业资质管理办法》，二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

“太月物业不具备管理30万平方米以上的住宅项目的资质，所以我们炒他们是完全合理的。

”业委会副主任说。

　太月物业属于小区开发商指定物业，2004年9月太阳园小区业主委员会成立后，曾召开业主大会，业主没有同意续聘太月物业。

2005年7月9日，第二次业主大会2/3业主决定招标选新物业。

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