住宅小区物业管理企业经济效益分析Word下载.docx
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(1)增设业主欢迎的便民有偿服务项目,增加收入,作为物业经费的补充。
(2)根据精干、高效原则,推行规范化、标准化管理。
在保证人力、财力、物力的同时,运用一专多能型管理人才,提高工作效率,减少人工费用支出。
(3)抓好小区的综合管理,提倡勤俭节约,减少管理中场地,合理利用小区各类资源、加强资源回收利用,各种浪费,
加强巡视监督,杜绝违章和人为破坏公共设施现象,加强设施的维护和保养,尽量减少维修费用的支出,从而降低管理成本,增收节支。
(4)提高业务质量,实行优质优价,确保物业管理费高收取率,以达到自我完善、自我发展、良性循坏。
三、建立收支公开、监督制度
(一)建立健全财务制度和财务人员岗位职责,做到财务工作有章可循;
(二)与开发商签订《前期物业管理服务合同》,业主委员会成立后,与他们签订《物业管理服务合同》,明确收费事项。
(三)按规定实行明码标价。
依照物价部门的样板在小区宣传栏等处公布收费项目和标准,按规定项目和标准收费,接受物价检查部门的检查监督。
(四)做好日常收费、报销和公共能耗合理分摊工作,不乱收费,报销符合制度规定和审批手续。
(五)以小区为核算单位设立帐目,进行会计核算,做到帐目清楚、帐簿规范。
(六)做好财务预算和分析,为公司经营做好参谋。
(七)每年一次向全体业主公布房屋共用部位共用设施设备维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施和接受业主查询。
物业经营用房所得收益的使用情况。
相关场地、.
(八)按时向财税部门上交报表,依法纳税。
附表1物业公司规章制度、岗位工作标准、考核办法
序号内容序号内容
一管理机制类规章制度、公众管理制度
公共休闲、文化娱乐场所17
1住户手册管理规定
出入查验登记制度2业主临时公约18
大件物品出小区登记制度精神文明建设公约193
水泵房管理制度4住宅区环境保护公约20
给排水管理制度5装修管理规定21
设备安全运行制度乱搭占地违6禁止违章章建定规22
空置房管理制度23
用电用气管理规定安全用水、7
8治安管理规定24值班制度
259出租房屋管理规定保安巡逻值班制度
26刑事案件登记制度10暂住人员管理规定
27监控系统运行维修保养制度11环境卫生管理规定
28
设备运行巡回检查制度商业网点管理规定12
29社区文化工作制度给排水系统运行与保养制度13
3014消防管理规定消防系统运行维修保养制度
31房屋巡回检查制度15车辆停放管理规定
32
报修约修制度绿化管理规定16
岗位职责内部运作管理制度
11管理处办公制度管理处主任岗位职责
现场主管岗位职责2
管理处工作制度2
3内部财务工作制度3业主服务中心主管岗位职责
4工程主管岗位职责4计算机管理制度
5物业主管岗位职责档案管理制度5
6出纳兼文员岗位职责6员工培训制度
7维修工程师岗位职责7业主服务中心工作制度
物业部工作制度88水电工岗位职责9工程部工作制度万能工岗位职责9
1010保安队长岗位职责会所工作制度
1111保安班长岗位职责消防管理制度1212监控保安员岗位职责万能工工作制度1313巡逻岗岗位职责水电工作制度14
14
形象岗岗位职责保安工作制度.
15监控中心工作制度15门岗岗位职责
16保洁工工作制度绿化工岗位职责16
1717绿化工工作制度保洁员岗位职责
18
绿化养护工作制度消防队长岗位职责18
配电房及特种作业人员安1919
义务消防队员岗位职责
全制度工程流程20配电设备保养规定1低压配电房操作规定21物业验收接管程序22
高压柜操作规定办理入住程序2
应急处理程序装修管理程序3
小区突发事件应急处理程序1档案管理程序4
监管工作程序5
煤气泄漏应急处理程序2
3火警应急处理程序6住户投诉处理程序
消防设备人为应急损坏处7物料控制程序4
理程序8报修约修程序5罪案现场处理程序
9设备实施维修养护程序6发生盗窃处理程序抢劫事件处理程序社区文体活动开展程序107
118偷车事件处理程序治安交通管理程序
12消防应急程序9斗殴事件处理程序13投诉事件处理程序园林绿化管理程序10
1411拾货财物处理程序清扫保洁程序15程理处故力电电停生发及障序维修服务程序12
13
激励机制类规章制度二发生停水应急处理程序
四反馈制度1员工奖惩制度
2员工考核制度1管理处接待来访工作制度
三管理处定期回访制度监督机制类规章制度2
13住户投诉处理制度管理处员工语言、行为规范
2管理处财务公开制度4维修回访制度
3管理处有偿服务收费制度六考核细则41管理处对外服务服员工通用部分考核细则务工作规定
5管理处廉洁制度2管理处主任考核细则
6管理处员工考勤制度现场主管考核细则3
74业主服务中心主管考核细则管理处员工职业道德规范
8物业主管考核细则5管理处员工劳动纪律规定
范作规工域区共公在员人程工9
工程主管考核细则6
7出纳兼文员考核细则五工作标准
1保安队长考核细则管理处主任工作标准8
29保安班长好和细则现场主管工作标准
3业主服务中心主管工作标准形象岗考核细则10
11监控保安员考核细则物业主管工作标准4
125工程主管工作标准巡逻岗考核细则
136门岗报安考核细则出纳兼文员工作标准
14维修工程师考核细则7保安队长工作标准15万能工考核细则8保安班长工作标准16形象岗工作标准绿化管理员考核细则9
1710监控保安员工作标准水电工考核细则11
门岗保安工作标准保洁员考核细则.
19消防队长考核细则12巡逻岗工作标准
维修工程师工作标准义务消防员考核细则1320
万能工工作标准绿化工考核细则2114
水电工工作标准会所管理15七保洁员工作标准1图书室管理规定16
绿化工工作标准172会所文化设备管理规定
消防队长工作标准183会所活动所管理规定义务消防队员工作标准19
4
2
附表年收入测算表
(一)年收入测算表(单位:
元).
序号
收入项目
收费标准
收费面积
收费金额
1
住宅管理服务费
0.3元/月·
㎡
53109.43㎡
191194
2
商铺
0.6元/月·
1611.2㎡
11601
3
日常维修费
70752.19㎡
1.5元/年·
106128
4
室外停车场(室内及架空层已按物业标准收费)
120元/(车)
位·
月
84个车位
72576
5
初期物管费
7.00元/㎡
61895.01㎡
129980
6
房屋维修费
18.00元/㎡
139264
7.
绿化养护费
元/100.00
㎡13827
27654
合计
678397
注:
1、房屋维修费按8年使用,139264元/年;
2、绿化养护费一年后按5年期用,27654元/年。
(二)测算依据及说明
1、依据建设部、**市政府有关物业管理的法规和文件。
2、开发商所提供的《物业管理招标书》中原始数据和有关规定。
3、以上测算均按实际预算的100%,使用时将根据**市建设委员会甬建综[2006]450号文件“关于印发贯彻落实《浙江省物业管理条例》及甬政发[2005]131号文的实施意见的通知”等相关规定执行。
4、根据我们实地调研,商铺和停车场前两年出租具有一定的压力,据此,我们对相关经济指标预测如下:
附表3人工费用测算
指标名称.
第一年
第二年
第三年
住宅入住率
80%
90%
100%
物业管理服务费收缴率
商铺出租及收费率
率停车场使用
60%
序号
项目名称
计算方法
支出费用(元/年)
1
员工工资
(1800元/人·
月×
1人+1500元/人·
2人+1200元/人·
3人元/900元/人·
3人+1000+月12人)×
11人·
255600
计提福利费
255600元×
14%
35784
3
工会经费、职工教育经费
3.5%
8946
养老、医疗、失业、工伤保险
34.5%
88182
5
住房公积金
10%
25560
6
员工劳保及误餐补贴
人×
2090元/人·
月12
21600
7
办公费
办公消耗品、通讯、交通、设备保年综合测算50000元/养等按
50000
小计
485672
附表4环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、
公共能耗、税收等管理费测算表
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- 住宅小区 物业管理 企业经济效益 分析