田心公馆投资建设项目可行性分析报告Word文件下载.docx
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整个项目开发拟采取“一次规划、分两期实施”的运作方案。
其中:
一期工程拟建设1栋2+26F住宅楼、1栋1+27F住宅楼、1栋2F商业用房及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。
二期工程拟建设1栋27F住宅楼、2栋28F住宅楼、1栋4F集中商业楼、1栋3F幼儿园及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。
本项目为田心公馆一期工程。
(2)建设规模
田心公馆项目总用地面积34969.61㎡(合52.45亩),规划总建筑面积120869.16㎡,其中:
住宅96675.79㎡,商业用房6381.70㎡,幼儿园970.04㎡,社区、物管用房1075.97㎡,地下车库15765.66㎡。
项目规划容积率3.0,建筑密度17.47%,绿地率45.20%。
规划建设住宅1006套,停车位1014个(其中:
地上131个,地下883个)。
一期工程用地面积17335.92㎡(合26.00亩),规划建筑面积57767.58㎡,其中:
住宅44442.10㎡,商业用房6381.70㎡,社区、物管用房537.48㎡,地下车库6406.30㎡。
项目规划建设商品住宅423套,停车位425个(其中:
地面56个,地下369个)。
1.5.2主要建设条件
田心公馆位于**市石峰区新明路。
项目北临新明路,东距田心大道约300m。
新明路的供电、给排水、燃气、通讯等基础设施均已配套完善,项目均可就近引入。
1.5.3项目估算总投资与资金筹措方案
(1)项目估算总投资
经估算,项目总投资17391万元,其中:
工程费用10513万元,工程建设其他费用6285万元,基本预备费593万元。
(2)资金筹措
本项目估算总投资17391万元,其资金筹措方式如下:
1)项目申请单位自有资金万元,占总投资的%。
已付土地费用万元,基本账户资金万元。
2)余款万元拟通过商品房预售和银行按揭贷款解决,占总投资的%。
1.5.4主要技术经济指标
表1-1总的主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
总用地面积
㎡
34969.61
合52.45亩
2
总建筑面积
120869.16
2.1
住宅
96675.79
2.2
商业用房
6381.70
2.3
幼儿园
970.04
2.4
社区、物管用房
1075.97
2.5
地下室
15765.66
3
容积率
3.0
4
建筑密度
%
17.47
5
绿地率
45.20
6
总居住户(套)数
套
1006
7
停车位
个
1014
7.1
地上
131
7.2
地下
883
表1-2一期工程主要技术经济指标表
用地面积
17335.92
合26.00亩
建筑面积
57767.58
44442.10
537.48
地下车库
6406.30
居住户(套)数
423
425
4.1
56
4.2
369
估算总投资
万元
17391
预计销售收入
24190
利润总额
4476
8
所得税
1119
9
净利润
3357
10
投资利润率
19.30
静态
11
投资利税率
33.53
12
财务内部收益率
12.51
动态
13
财务净现值(Ic=10%)
504
14
投资回收期
年
3.72
15
建设工期
1.6研究结论
(1)田心公馆一期工程的建设,可以增加区域商品房的供给,满足消费者需求,符合国家、省市房地产业发展的有关政策和市场的需求。
(2)项目符合**市城市规划的要求,拟建场址交通便利,排给水、供电、燃气、通讯等基础设施配套完善,供应可靠,项目建设内外部条件良好。
(3)项目估算总投资17391万元,所需资金全部由建设单位自筹。
(4)该项目建成后,可以提供423套住宅,给需求者提供一个环境优美、舒适的居住条件,具有良好的社会效益。
因此,项目建设是必要的、可行的。
2申报单位
2.1项目申报单位
2.2申报单位基本情况
**日盛房地产开发有限公司成立于2002年11月22日,具有房地产开发三级资质。
经营范围:
房地产开发(以资质证为准)。
该公司现有员工19人,具有中级以上职称10人。
公司下设办公室、财务部、营销部、工程部等部门。
公司住所:
**市天元区长江广场检验检疫大楼7楼
法定代表人:
周训根
注册资本:
5000万元
3项目概况
3.1项目名称
3.2拟建地点
本项目位于**市
3.3项目的建设规模与内容
3.4建设条件
3.4.1自然条件
(1)地形地貌
田心公馆一期工程用地大致呈矩形,场内地势西高东低、南高北低,最大高差约5m。
(2)气候气象
**市属中亚热带季风湿润气候区,具有四季分明、气候温和、无霜期长等特点。
雨水充足,年平均降雨量1471mm。
境内历年平均气温17.5℃,极端最高气温41℃,极端最低气温-7.2℃。
无霜期280天左右,年日照时数1430小时。
(3)工程地质条件
参照场址临近已建工程的地质情况,初步推断项目场址的地质条件稳定,宜于本项目建设。
根据《中国地震动参数区划图》,**市地震动峰值加速度小于0.05g,反映谱特征周期0.35s,无自发性震源,地震基本烈度小于Ⅵ度,属地震稳定地带。
3.4.2交通条件
田心公馆一期工程北临新明路,东距栗雨南路,西临栗塘路。
项目南距炎帝大道约200m,西距**西站约1.2km,交通较为方便。
3.4.3主要公用设施
(1)给、排水
通过对消防用水量的校核,确定田心公馆一期工程给水主管管径为DN100。
本项目的给水由**市二、三水厂联合供给。
新明路敷设有DN400球墨铸铁给水管,从新明路的市政自来水管上开两个DN100梯口,将两处引入管在整个项目地块内布置成环状给水管网,满足项目的给水要求。
项目的污废水和场内雨水均能以重力流方式自流排入新明路的市政污水管道和雨水管道。
(2)供电
根据用电负荷等级的供电要求,确定本项目采用两个独立10kV电源供电,并要求当两个电源中的一个电源发生故障(或检修)时,另一个电源不致同时受到损坏(或检修)。
田心公馆一期工程所需10kV电源拟从新明路引入。
另购置一台柴油发电机组,以满足消防安全的需要。
(3)通讯
项目区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施均已配套完善,项目可就近引入。
(4)燃气
新明路敷设有市政管道天然气,项目可就近引入。
3.5主要工程技术方案
3.5.1项目组成
田心公馆一期工程为新建城市高层居住小区,包括建筑系统、道路系统、环境及景观系统及工程管线系统、信息系统。
建筑系统包括1栋2+26F住宅楼、1栋1+27F住宅楼、1栋2F商业用房、地下室等。
道路系统包括院内道路及地面停车场。
环境及景观系统包括环境小品(含雕塑)、绿化、景观小路铺装及景观照明等。
工程管线系统包括场地内工程管线的综合处置含动力、照明、给水、排水,天然气输送管网,电信及有线网络光纤等。
3.5.2总平面设计
3.5.2.1总体布局
根据项目的具体功能,结合地形条件按高标准、高起点规划和布置,完善配套设施,体现居住建筑的特点,力求做到平面布置和竖向布置合理。
总平面布置中,高层住宅布置在用地中部,南、北部绿地作为公共绿地,可有效遮挡外部交通噪声干扰,利于小区居民休闲娱乐;
集中商业布置在用地北部与新明路毗邻,利于小区及城市使用;
小区公共服务设施布置在用地中间,方便用地内部住户使用。
项目的人行出入口位于用地的北面,与新明路相连;
两个车行出入口分别位于用地的东、西面,人行与车行分离。
地面停车拟设置在集中商业设施区及用地周边即用地建筑红线与道路红线区间,避免机动车直接进入小区临时停放影响小区内部环境与安全;
住宅用户主要采取地下停车,通过用地各出入口处的地下停车场出入口就近停车,避免停车对内部景观、环境产生影响。
3.5.2.2道路交通及消防设计
消防上利用用地周边的城市道路及场地内部道路连接各建筑单体出入口并在适当位置设置消防扑救面,满足消防要求。
内部车行道宽度见《田心公馆修建性详细规划》总平面规划图,路面宽度为6m,设计道路转弯半径为12.0m。
3.5.2.3环境和景观设计
本项目以地块中间出入口为核心,以用地周边建筑围合的公共绿地作为片状景观绿地,在出入口及景观轴线交汇点设置景观
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