四线城市项目销售方案Word格式.docx

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引农进镇发展商贸业，吸引民间资本投资新区建设，完善集镇功能，有效提升镇区的城镇化建设水平，力争到2014年集镇面积扩大一倍，集镇常住人口达到人。

三、区域发展六大利好因素：

1.便捷畅达交通，带动镇域经济发展。

良好发达的路网系统，便捷的交通为曾经贫穷落后的曾店插上腾飞的翅膀，招商引资和项目落户也随之力度加大，其区位经济发展前景十分看好。

2.打造物流园区，兴工强镇对接云梦。

抢抓云梦城北工业园建设机遇，规划荆梦仓储物流工业园，打造招商引资平台，主动与城区对接，实施兴工强镇的力作，一批大型项目相继落户园区。

3.重点投资工贸新区，提升区域城市功能。

新区拟占地220亩，预计总投资9000余万元。

目前已完成路、桥、水、电等基础设施建设，已建商铺、标准居住房600余套；

一个功能完善、配套齐全的新兴商贸新区初具规模。

新区周边项目众多，镇区重心向镇南商贸新区偏移的格局已经形成。

4.316国道曾店段开工，区位价值进一步提升。

316国道东迁，沿三湖渠往北经曾店接云安线，曾店将更近距离连通云梦、孝感。

其区位价值将得到极大的提升。

5.无缝对接云梦城区，提升区域城郊概念。

曾店交通便捷，到城区只需10分钟车程。

出行的方便，将使曾店融入云梦城区。

家在云梦城，工作在曾店，或家在曾店，工作在云梦，将会是很多人生活的选择。

6.劳务输出大镇，农民现金收入水平提高。

曾店是一个以建筑为主的劳务输出大镇。

多数家庭以外出做建筑为主，青壮年劳动力收入较为可观。

四、曾店房地产市场分析

1、曾店房地产市场现状

在“打造平台、引农进镇”思想的指导下，镇区建设进入快车道。

镇区规划、市政建设、房地产开发迅速，形成镇北、镇南、向阳路三大开发区域。

农村人口大量向城镇转移，商品房购买刚性需求较大，镇区人口急剧增加。

2008年至2011年，联建一间三层房、单元房镇北约600余套，镇南约600余套；

销售率50%。

待售房源以单元房、以镇南较多且集中，区域商品房市场竟争激烈。

2、区域内主要楼盘分析

（1）朝阳小区

◆项目基本情况：

项目位于曾店镇北向阳路。

于2008年底开工建设，项目规模：

20000㎡，由5栋5层商住综合楼组成，房源约200套（含商铺），主打户型：

单元住宅楼，以111—130㎡三房为主。

◆销售现状：

项目A、B、C栋于2009年推出，现已售完，D、E栋2010年推出；

三栋南北朝向，二栋东西朝向。

现可售房源28套，多是5楼。

现销售价格：

住宅968—1100元/㎡，商铺1800元/㎡—2280元/㎡。

首付款4-5万元，入住交清。

◆项目优势：

位于曾店镇老城区，周边生活配套环境成熟，人居氛围浓厚，离学区相对较近。

◆项目劣势：

房源品质低，质量差。

（2）新村公寓

◆项目位置：

曾店镇北向阳路；

开发商：

许梦军

◆开发时间：

2009年开工建设

◆项目规模：

2栋5层单元住宅，房源60套，

◆主打户型：

以111—130㎡三房为主；

◆销售价格：

开价990-1100元/㎡，还价900—1000元/㎡，

◆销售情况：

项目2010年推出，销售价格与朝阳小区相近。

首付款4-5万元，入住交清。

位于曾店镇老城区，与2009年的热销源朝阳小区邻近，周边生活配套环境成熟，人居氛围浓厚，离学区相对较近。

（3）向阳路、北中心街联建房

向阳路联建房始建于2010年，由许东明、许二苕、许令平等本地人联建。

房屋均为一间三层联排房屋，面积约140—170㎡（部分有地下室），以东西向为主，已建一间三层房屋约210间。

销售价格约10—12万元/间，单价约800元/㎡，首付交款方式较灵活。

目前，朝阳街房屋销售率达85%.

向阳路为新建主干道，位于曾店镇老城区，房屋临街建造，离学区相对较近，一间三层的房屋模式，适应农村中老年人生活习惯，为区域内较多人群偏爱。

房源品质低，质量差；

一间三层的结构房屋，不显宽敞，不显气派，日常起居生活不方便。

东西朝向不被看好。

（4）镇南云魏路联建房

云魏路联建房始建于2010年，均为一间三层联排房屋，面积约140㎡，以东西向为主，已建房屋约125间。

销售价格约14万元/间（横街房屋12万元/间），单价约1000元/㎡，首付交款不低于5万，入住交清。

目前，云魏路房屋销售率达85%.

云魏路为曾店主干道，房屋由多个曾店本地人分段开发建设，各开发商房源少，地方关系熟，容易找到关系客户购房。

规模小，无后续服务管理。

（5）徽派商贸街

商贸街联建房始建于2009年，均为一间三层联排房屋，面积约140㎡，以东西向为主，已建房屋约186间。

销售价格约13-14.6万元/间，单价约1000元/㎡，首付交款要求10万，入住交清。

目前，已售约65套。

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该项目为规划中的镇南农贸市场，其项目以外观整齐漂亮、打造镇南农贸中心为主要卖点。

3、区域项目销售比较

综合点评：

●镇北房源入市正值房地产热销的2009年、2010年，时机佳。

项目位于人居氛围浓厚的曾店老集镇区域内，周边有商铺、超市、集贸市场，距曾店幼儿园、曾店中心小学、曾店中学相对较近。

成熟的学区、商业、生活配套，加之老集镇关系客户的介绍，其项目销售良好。

但其房源品质低、质量差的问题在交楼的时候暴露较多。

●镇南房源开发相对镇北较晚，经过2009年的购房高潮，大批农村人口进城、进镇居住，刚性需求大大减少。

2010年，镇政府开发镇南，区域房源剧曾，加之国家宏观调控，购房者观望情绪浓。

新区正在开发建设中，周边配套及人居氛围暂未形成，对销售有一定影响。

●整体来看，目前曾店商品房开发水平不高，品质较差，规划设计偏于农村联建房，销售价格偏低，城市化标准不高。

4、曾店房地产市场客源分析：

（1）劳动力收入：

曾店现有人口40400人，主要收入依靠外出务工，以建筑劳务为主流。

农村一般家庭主劳力年收入可达3—5万元左右。

近几年在城镇化进城中，农村人口向城镇转移较快。

（2）农村人口现状：

●30岁以下青壮80%年不会农活，以外出打工为业，这批人群回乡村居住的可能性小；

●主力客群80%在外地工作，春节前后回乡休息、置业；

●各乡村80%家庭已在云梦、孝感、曾店购房。

（4）购房偏好：

●看房选房通常多处比较，亲友团全家出动做参考；

●亲友的介绍在很大程度上会起主导作用；

●年长者习惯村庄居住方式，偏爱于一间三层的住宅；

年轻人追求时尚品质生活，偏爱单元式住宅。

●老集镇成熟生活配套，曾店人的亲地性，使老集镇房源相对热销。

（3）本项目购房客层

●曾店农村中等收入家庭；

●职业：

东北、广东、武汉打工一族；

●年龄：

22岁至40岁之间；

●购房用途：

婚房，城镇化生活方式改善住房；

他们收入不是太高，正在努力奋斗，他们年轻，有劳动技能，目前有较稳定的收入。

他们向往一种悠闲、丰富多彩的城市生活。

他们对家的要求：

舒适、气派的内外环境，满足他们城市生活的价值取向。

项目篇

项目基本情况：

本项目位于曾店工业商贸新区，占地面积亩，建筑面积17000平方米。

拟建商住综合楼4栋184套住宅。

现已建3栋136套住宅。

项目主街道农贸商业街长200米，以一街连通曾店镇主干道云魏大道和朝阳路。

一、项目优势（六大优势）

●区位优势：

工业商贸新区，是政府重点规划投资建设的新区，其发展及配套都将得到政府的引导和扶持。

本项目位于新区最佳中心地段，同时又是新老区交接地带，不仅是新区中心，也将是未来曾店镇的中心。

●升值优势：

镇南新区周边土地成为众多投资者、开发商征地首选，许多招商引资项目已落居周边。

新区代表着未来集镇中心区域扩张的主要方向，本项目位居新区中心，周边商业、集贸市场环绕，区位优势明显，发展前景极为看好。

●规模优势：

项目以200米商业街区、230户高品质商住体成就曾店首席生活大社区。

●品牌优势：

知名开发商，品质有保障。

项目开发商是曾店本土人士，更是云梦知名人士，在云梦拥有诸多项目，口碑甚佳，具有雄厚资金实力，其开发的产品值得信懒，住户权利有保障。

●品质优势：

项目良好品质在曾店位居第一。

优质工程，宽敞的街道，大理石步道，专用变电器保障供电，开发商致力于社区品质建设，以高起点、高标准为曾店人民精心打造一种先进人居理念和浓厚人居氛围的中央街区生活。

●物管优势：

项目是曾店镇为数不多的实行物业管理的小区。

大社区，高物管，生活居住方便有保障。

全方位的物业管理是本项目的亮点，会吸引更多购买者的关注。

二、项目劣势

●本地居民对新区有一定排异感。

曾店人口密度大，地域小，交通畅达，人们相互间的熟悉度高。

农村人口到集镇购房，或走访亲友询问，或亲朋相约聚居，集镇居民对新区的排异一定程度上会阻碍项目销售。

●项目片区商品房品质低。

镇南商贸区新建商品房整体感觉品质差，销售价格普遍不高，没有亮点楼盘能提升新区形象。

一定程度上湮没同化了本项目的品质形象。

●项目片区人居氛围暂未形成。

项目周边规划配套完善，但因为是新建镇区，商品房均在建或在售中，人口入住率低，区域人居氛围暂未形成，繁华的集市景象未能呈现。

三、项目机会

●弱市之下，品质为王。

没有不好的市场，只有不好的产品。

在新房存量积压严重、置业者观望氛围浓厚、营销陷入困境的大环境下，经得起市场考验的必定是品牌响、品质佳、性价比高的楼盘。

●现房销售，优质产品实景呈现。

现房销售，即买即住，优质产品、完美街区真实可见。

实景现房，买得放心，住得安心。

四、项目威胁

●项目周边劣质商品房会同化本项目的亮点。

区域内商品房供应量过大，市场竞争激烈，从外观上看，项目与周边楼盘近似同质，本案必须从品质上与其他项目区隔开来。

●房源过剩，导致非常规性降价。

整体市场后续仍会下行，曾店商品房存货量大，且品质差，价格低，在市场低迷的状态下，会出现以低总价低首付吸引客户，分流本项目正常客源。

●众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。

区域内项目各有优势。

镇北商品房依靠老集镇、配套成熟、人居环境成熟、价格低的优势吸引客户。

农贸新区其他项目同期新开发房源多，将分流区域内客源。

通过以上对项目及竞争楼盘的分析，我们知道，项目既拥有自身强大优势，又面临难得机遇，同时，还遭遇自身存在的劣势与周边楼盘带来的威胁，因此，必须扬长避短，攻其不足，才能取得销售的最大成功。

五、2011年销售总结：

制约客户选择本项目房源的外在因素：

●镇