光华小区103栋项目通达世家二期可行性研究报告定稿文档格式.docx

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一、企业概况

黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司成立于2001年9月17日，是一家民营股份制企业，公司法人代表龚保民，公司注册资本2275万元，资质等级为房地产开发二级，公司下设前期部、工程技术部、销售部、经营部、财务部、综合部六个部门。

公司自创建以来，秉承“创新发展、诚实守信”的经营宗旨和“以人为本，科学管理”的经营理念，建立了“缔造品位生活”的开发理念，先后开发建设了光华小区109#楼、145#楼、102#楼、民安小区153#楼、155#楼，光华小区147#~152#楼，累计建成各类房屋面积近20万平方米，合格率100%，优质房率80%以上。

其中光华小区147#~152#楼又名《通达世家一期》以其优异的总体规划、人性化的户型设计、世家文化为主题的高尚人文社区定位、精湛的施工工艺和质量、优美的庭院景观规划建设、完善尽美的配套设施、优质的星级物业管理导入等在哈市第四届优秀住宅评选活动中荣获《优秀住宅奖》《优秀规划设计奖》《优秀户型奖》《庭院绿化奖》《住宅科技奖》《优秀物业管理奖》六项大奖（全市仅十家），于哈市第十九届商品房展销会荣获《最佳户型设计金奖》（全市仅三家），项目自2003年8月公开发售至今，住宅销售率达到80%（项目总计403户住宅单位），商服销售率达到80%，成为哈市明星楼盘，并得到业主和社会各界的高度评价。

宝宇地产公司在快速发展过程中，不忘回报社会，2004年无偿出资400万元人民币修缮了光华街道路环境整治工程，以实际行动为城市建设添光增彩，为社区居民创造优美的居住环境，得到了政府和居民的赞扬。

在近几年的开发建设实践中，公司培养了一大批年轻化、专业化的企业管理人才、工程技术人才和房地产营销人才，公司80%以上的员工具有大专以上学历，具有中、高级专业技术职称的员工超过30%。

黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司，与时俱进，求真务实，为实现把每一个开发建设项目打造成精品的目标而不懈努力。

二、项目开发背景

（一）商品房市场

2004年哈市房地产开发建设总规模达１１５０万平方米，其中住宅建设达到８３０万平方米，竣工４２０万平方米，预计到2004年年末哈市城镇人均住房建筑面积可达到２３．１２平方米。

哈市今年加大了对住宅建设的宏观调控力度，大力发展普通商品住房和经济适用住房建设。

全年哈尔滨市区房地产开发建设总规模达１１５０万平方米，竣工５１０万平方米，完成投资１１０亿元，同比分别下降３％、增长１２．８％和４．４％。

其中，住宅建设规模达８３０万平方米，竣工４２０万平方米，同比分别增长１％和４％，（经济适用住房规模达２５２万平方米，竣工１３９万平方米）。

预计到2004年末，哈市城镇人均住房建筑面积可达到２３．１２平方米。

今年哈市实现商品房销售４１０万平方米，销售额１００亿元，同比分别增长２％和５％。

其中，住宅销售３５０万平方米，销售额８０亿元，同比分别增长３．５％和７．１％。

哈市全年落实危房棚户区改造项目１３０万平方米，完成年计划的１０８％。

同时积极推进住房分配货币化，目前，已落实市直机关住房补贴资金５４００万元，指导企业发放住房补贴３６１８万元。

加大了住房公积金归集和贷款发放力度。

预计全年可归集公积金１０亿元以上，发放公积金个人贷款９亿元以上。

从今年哈尔滨市楼盘总体情况看，楼盘价格涨幅在正常范围内，销售情况火爆。

涨幅低于全国平均水平从年初开始，在上海、北京等地，商品房价格节节攀升，一些城市的上涨幅度甚至超过20%。

而哈尔滨市楼盘上涨幅度低于全国多数省会城市。

据介绍，今年全国房价平均上涨13.5％，哈尔滨涨幅为6.8％，与往年相比没有明显增加。

统计数字显示，哈尔滨房地产的价格平均为2574元，其中住宅价格平均为2249元，哈尔滨房价总体状况稳中有升。

从年初至今，哈尔滨市商品房销售市场呈现明显增长态势，一些新开盘的住宅小区销售速度和比例大幅提高。

商品房热销空置房削减据哈尔滨市统计局有关人士介绍，今年哈尔滨市房地产开发投资增势强劲，商品房销售旺盛，存量空置下降。

有关资料显示，伴随着商品房的热销，商品房的空置面积也在大幅下降。

上半年，哈尔滨市各类商品房存量空置面积为315万平方米，比上年同期减少24.1万平方米，下降7.1%，其中，住宅空置率下降了21个百分点。

商品房的热销使哈尔滨市空置房得到了大量消化。

价格平稳增长将是今后哈尔滨市房价发展的基本格局。

（二）宏观经济环境

1、经济指标

据哈尔滨市统计局最新统计数字预测，２００４年，哈尔滨市ＧＤＰ快速增长。

全市实现ＧＤＰ预计达到１６８０亿元，按目前美元对人民币的汇率计算，ＧＤＰ总量将超过２００亿美元。

国民经济增长速度预计达到１４．７％，创改革开放以来，继１９８６年和１９９５年之后的第三个高增速。

全市人均ＧＤＰ预计达到１７５５０元，按目前美元对人民币的汇率计算，人均ＧＤＰ将达到２１００美元以上，突破了２０００美元的重要关口，提前一年完成了“十五”计划人均ＧＤＰｌ７１６０元的目标。

2、固定资产投资

2004年哈市固定资产投资总额达到530亿元，增长22％，提前一年超额完成“十五”计划510亿元的目标。

由于不断优化经济发展环境，进一步拓宽融资渠道，鼓励、支持、促进民营经济快速发展，全市民间投资呈现强劲的增长势头。

全年民间投资达到270亿元以上，占固定资产投资的比重首次超过半数，民间投头一次占据半壁江山。

3、居民收入

2004年全市城市居民人均可支配收入达到8940元，比“十五”计划目标8470元高出近500元，增长速度达到13.1％，为“十五”以来同期新高。

4、城市化进程

2004年3月，经国务院批准哈尔滨市对部分行政区划进行调整：

撤销太平区，将其行政区域划归道外区；

设立松北区；

撤销呼兰县，设立哈尔滨市呼兰区。

调整后的哈尔滨市辖道里、道外、南岗、香坊、动力、平房、松北和呼兰等8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正等7个县，代管五常、双城、阿城、尚志等4个县级市。

全市总面积5.3万平方公里，其中市区面积由原来的1660平方公里增加到4272平方公里；

全市总人口954万人，其中城区人口380万人。

5、远景规划

到2020年，哈市将成为适于人居创业的城市，住宅建筑面积总规模达到16100万平方米，人均住宅建筑面积达到35平方米。

远景目标：

成为中国北方重要的中心城市，有创新能力的国内一流城市，有国际竞争力的东北亚大都会；

区域定位是是东北北部跨省的区域性中心城市，东北亚地区的制造业基地和具有一定国际影响的重要中心城市，中国北方文化名城，世界冰雪文化名城；

职能定位是是以装备工业、绿色食品产业、冰雪旅游、以北药为代表的寒冷地区生物产业、高技术产业，以及金融业、物流业和中高层次管理为代表的现代服务业为主要职能；

城市形象目标是：

冬夏风光如画，多元文化荟萃，经济开放繁荣，人居环境优良的北方大都会。

近期至2010年，远期至2020年，对城市2050年前后作远景发展构想。

将以松花江（一江）为主轴，形成江南江北两大城区，构筑中心（道里、道外、南岗）、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团；

打造阿城、双城、宾县、五常、尚志、肇东六个卫星城；

将形成“一主五副”6个城市公共中心。

根据市规划局制定的《哈尔滨大都市圈城镇体系规划》，预计到2020年，哈尔滨大都市圈人口将达到1620万人。

按照“核心圈”、“网络化城市圈”、“拓展圈”三个不同的空间结构层次，哈尔滨大都市圈体系包括大都市圈中心城市、次级城市、地方性中心城镇、重点城镇和一般的城镇5级。

大都市圈中心城市即大哈尔滨，是由主城、二级聚集区、卫星城和小城镇组成的网络城市。

（三）通达世家地产品牌系列开发

通达世家一期项目（位于通达街325号）

用地面积为11340㎡，

总建筑面积为65568㎡

其中：

住宅建筑面积为52785㎡

商服建筑面积为7383㎡，

1000平方米艺术主题会所

1400平方米运动主题会所

近3000平方米的开敞式室内大型泊车位。

项目共计住宅403套，商服21套，地上车库17个，室内车位143个。

含两栋高层、五栋多层，其中两栋高层住宅16层（局部15层），两栋多层住宅7层、两栋住宅6层带阁楼，一栋多层3层。

户型面积从34——150.38平方米。

通达世家一期总计销售额2.4亿元人民币，2003年8月8日开盘，历经16个月销售周期，住宅销售率达到80%，实现成交均价使用面积4880元/㎡，商服销售率达到80%，实现成交均价使用面积8000元/㎡，现已完成销售额1.8亿元，销售率达到80%。

本项目已于2004年9月30日进户。

宝宇地产在通达世家一期规划开发建设中，引入先进的规划设计理念和品牌化运作机制，立志把通达世家一期项目建成哈市一流的精品楼盘，创造了哈市地产开发的多项领先成果，创新表现如下：

1、建筑规划设计

（1）依据地势巧妙规划出围合式布局，空间感强，庭院方正别具一格。

（2）16层小高层板式与多层建筑搭配，错落有致，南北通透，楼栋最大间距达到85米。

（3）红色外墙高级面砖配高档金色铝塑窗，裙楼高档干挂红钻理石镶嵌钛金条，小区主入口挑高8米纯金箔贴面拱顶造型配金色玻璃马赛克长廊，整体锻造紫铜欧式大门，尊贵优雅气派，创出哈市独有的经典美学设计。

（4）引入建筑风水设计，楼顶飘板以“双龙戏珠、飞龙在天”造型将中国古典文化底蕴与新古典主义建筑立面有机结合，夜晚楼顶灯饰璀璨，形成城市景观风景线，庭院采用了环境场优化设计，达到人与自然的和谐共处。

（5）哈市独具特色的动静双会所的设计，彰显世家风范。

1000㎡的艺术主题会所集琴、棋、书、画于一身，充分体现了社区的文化品味。

1400㎡的运动主题会所，给业主的生活增添更多情趣，带来更健康的轻松的生活感受。

2、建筑结构户型设计

（1）框剪结构预应力技术隐梁隐柱，超大弧形落地暖阳台，客厅大开间、大明厅、大落地窗，两腔三玻将繁华与宁静分离。

（2）16层板式小高层，一梯二至三户，依方位人性化尺度精心设计多款精彩户型，明厅、明卫、明厨的全明设计屡见不鲜。

无论平层、错层、跃层的户型设计都充分满足了高层次居住者的需求。

（3）层高3.1m，占居哈市至高点。

（4）外墙采用20公分剪力墙+10公分陶粒+10公分苯板，集中供热地热采暖，，居室温度自由调节。

3、园林景观

（1）庭院采用硬地图案铺装，从南方引进绿色观赏植物盆栽摆放立体造型，冬季将其移入室内会所。

（2）依据建筑规划利用坡地高差设置假山流水瀑布，错落瀑布如飞虹倒挂，夏日水花漫溅，鱼儿畅游，嬉乐无尽。

（3）多层及会所做屋面绿化，小区形成立体绿化景观。

4、物业管理

（1）宝宇地产特聘中国物业管理行业的佼佼者甲级企业—开元国际物业管理有限公司为通达世家物业管理顾问。

该公司率先通过了ISO9001国际质量管理体系和ISO14001国际环境管理体系的双重认证，开元国际管理项目遍及全国各地的大中城市，管理项目建筑面积逾700万平方米。

（2）小区实行全封闭式管理，人车分流，电子监控，24小时保安巡逻，国际标准管家式服务。

5、智能化系统

光纤入户，瞬间联通世界，网速小区接入100M，进户10M

6、万事通卡

为给社区业主提供更加方便、周到、细微的服务，充分显现业主们的尊贵身份，宝宇地产向业主推出“宝宇万事通卡“的服务，通过征集万事通卡优惠加盟商家，共同为业主提供优质、便利、优惠的涵盖购物、餐饮、娱乐、康体、休闲、文化教育、装修、家居装饰、美容美发等生活配套服务。

7、“高尚人文社区、世家生活典范”的市场定位个性鲜明，世家文化主题贯穿其中，切合项目的高档品质和业主对高层次生活品味