漯河市房地产项目可行性分析报告117593113文档格式.docx
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城镇居民人均可支配收入7923元、农民人均纯收入3319元,分别增长12.2%和12%。
现在的漯河市已经成为河南省新兴轻工业城市,目前已建立了以轻工业为主,集商贸、金融、地产、信息、运输等行业协调发展的综合性开放型经济格局。
根据《漯河市城市总体规划(2001年~2020年)》,漯河城市向南发展空间有限,将主要向东向北发展,城市布局将是“一心一轴四组合”。
“一心”指沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。
“一轴”指“沙澧河发展轴线,雕琢城市精美的绿色项链,塑造漯河形态特色。
“四组合”指沙北、沙南、铁东、澧西四个组团。
“把漯河建成经济繁荣,环境优美、社会文明、秩序优良、具有较高知名度,美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市。
”是漯河近期发展目标。
漯河市市区规划期限和规模:
近期(2000年~2005年)用地50.5平方公里,人口50万人;
远期(2006年~2020年)用地71.4平方公里,人口70万人。
二、漯河房地产发展状况
截至2005年初,漯河共有82家房地产企业,无一家一级企业,二级企业有7家,三级企业有20家,四级企业19家,其余企业属于暂定资质。
2003年以后,一些漯河的上市公司开始涉足房地产,如双汇和银鸽,这些企业起点高,实力雄厚。
自2005年以来,一些外地实力开发企业陆续进驻漯河,如建业、中实等公司,直接拉高整体市场价格,将市场竞争的进入门槛提高到一个新的台阶。
1、近两年漯河市房地产投资增长迅速,商品房投放面积大幅增加。
2006年上半年全市房地产开发建设共完成投资7.2亿元,其中住宅投资完成4.4亿元,商业投资完成2.8亿元,分别比去年同期增长3.4%,2.6%和4.3%。
全市开工面积达87万m2,竣工32.6万m2,分别比去年同期增长15.3%和4.6%。
2、与去年同期相比,漯河市房地产市场销售有一定幅度的下降,但价格呈大幅上升趋势,且增长幅度持续平稳。
2006年上半年批准预售面积达31.12万m2,其中住宅23.49万m2;
预售金额达5.3亿元,其中住宅3.1亿元,住宅预售均价1319.7元/平方米。
实际销售32.7万m2,比去年同期下降11.2%,其中住宅销售27.6万m2,比去年同期下降15.6%;
销售额达5.9亿元,比去年同期下降6.5%,其中住宅销售额达3.36亿元,比去年同期下降7.7%。
经过对15个最新办理预售许可证的楼盘价格加权平均,漯河市住宅均价达1217元/m2,其中普通商品住宅价格为1460元/m2,比去年同期增长14.06%。
3、住宅销售火热,商业及别墅等高档物业销售下滑。
2006年1—6月份房地产市场交易登记新建商品房现售2137件(住宅2000件,其中经济适用房234件,别墅、高档公寓341件;
),成交面积达25.33万m2(住宅24.03万m2,占近95%的份额;
其中经济适用房2.52万m2,别墅、高档公寓0.60万m2;
商业营业用房1.11万m2),成交金额3.96亿元(住房3.74亿元,商业用房1.917亿元);
住宅的成交价超过1556元/平方米。
存量房住宅成交1400套,共15.66万m2,成交额达9760万元,成交均价623元/平方米;
商业营业房266件计3.04万m2,成交金额达3292万元。
抵押登记50.88万m2,金额达10.04亿元,其中住宅26.46万m2,金额达3.24亿元。
4、从价格上来看,漯河整体房价不高,2005年涨价幅度较高。
据房管局资料,2006年前三季度的新建商品房销售面积37.98万平方米,成交金额5.16亿元,其中住宅2970套,面积35万平方米,金额4.78亿元,住宅成交均价1365.7元/平方米。
通过对楼盘实际调查发现,郾城多层均价在1200—1400元/㎡之间;
沙南多层均价1500-1700元/㎡,高层均价接近2000元/平方米;
沙北多层均价1600—1800元/㎡,沙北小高层均价1800—1900元/㎡,部分优质项目均价达到2000元/㎡(如建业森林半岛均价在2200元/㎡左右)。
5、与其他地级城市相比,漯河畅销户型面积偏小。
2006年前三季度的新建商品房销售中,住宅单套成交面积平均仅为118平方米。
6、整体销售情况一片大好。
从销售情况来看,漯河房地产市场处于黄金时期,几乎很少有难销楼盘,到达封顶时基本上能销售70—80%,一些楼盘已经达到100%的销售率。
除了漯河自身市场不错外,品质低,房价没有上去也是一方面原因,同时说明漯河房价在未来几年有较大的升值空间。
7、购房客户群现状
从市民居住情况看,前几年,通过单位集资建房、分房或购买普通商品房,漯河市多数企事业单位职员和公务员拥有1-2套房,这类小区品质普遍不好,环境绿化简单,房型设计不够科学合理,建筑密度过大,多用于投资保值。
而一些做生意的富裕阶层,他们的一些居住需求在漯河得不到满足,其中一些已经到郑州置业,但仍有相当一批人的居住需求没有得到最终的释放。
高档商品住宅客户群以私企老板、经济实力较强的个体工商户为主,他们主要选择的居住区域是沙北或沙河沿岸区域,对环境绿化优美、配套设施优越完善、物业管理服务舒适安全、室内面积较大、且功能空间丰富的高尚住宅具有迫切的市场需求,对于高层、小高层也比较容易接受。
8、2004年底和2005年,是漯河房地产市场发展的里程碑。
这期间,先后有多个中高档房地产项目在市场亮相,为漯河的房地产市场注入了活力,也使得漯河的房地产市场进入了一个新的阶段——品质阶段,这一时期也是漯河房价上涨最快的时期。
随着淞江新区开发,漯河真正的规模品质大盘,基本集中在这一区域范围,竞争程度将进一步加剧。
包括锦绣淞江、双汇欧洲故事、方圆小区、莱茵风景、锦绣天地、建业森林半岛等,可以预见,随着区域开发推进、各项目产品及推广手段的创新,漯河的房地产竞争将会更为激烈。
这些竞争很快将分流到不同层次、不同层面,一是老城与淞江新区的板块竞争,二是沙北与沙南的区域竞争,三是淞江新区内各项目的竞争,四是淞江新区与其他新区如开源新区、召陵新区的竞争,五是不同产品类型及不同物业形态的竞争,如别墅与复式楼、高层项目竞争等,六是外地开发强龙与本地开发地头蛇之间的竞争。
三、漯河房地产项目个案
1、双汇国际花园:
位于黄河路以北,沙河以西。
开发商是双汇房地产发展有限公司,项目总用地1000亩,总建筑面积40万㎡,包括4790㎡商业街。
一期占地300多亩,1000多套、近18万㎡多层;
主力户型主要有二室两厅85.31㎡,三室两厅110-140㎡,四室两厅160㎡;
另有30栋别墅,别墅面积500㎡,多层住宅均价1600元/㎡(开盘时1300元/㎡);
小高层1700元/㎡;
独立别墅2000元/㎡。
商业只租不售。
配套主要有水、电、气、壁挂式天然气地暖、幼儿园、会所商业街一应俱全。
一期主要针对职工销售,现在已销售完,一期2004年年底封顶,2005年5月交房。
2、银鸽新苑:
位于黄河路以南,沙河以西,开发商是河南银鸽地产有限公司。
一期约500套6层住宅,主要卖给自己的员工,二期约500套住宅,户型主要有二室二厅面积100㎡,三室二厅面积110-135㎡,四室两厅160㎡。
住宅均价1450元/㎡左右。
社区配套有水、电、气、户式中央空调(已经包含在房价内)、幼儿园、会所商业街一应俱全。
目前推出银河湾,是漯河唯一六层带电梯水岸豪宅。
3、沙田锦绣天地:
位于沙北淞江路和嵩山路交叉口西南角。
开发商为漯河舒漫置业有限公司。
项目占地100亩,6万㎡住宅,共561户。
另有4000㎡商业和10000㎡写字楼。
户型有三室二厅面积133㎡,四室两厅155㎡。
多层住宅均价1500元/㎡以上;
小高层1800元/㎡左右。
配套有水、电、气、燃气壁挂炉采暖,2005年5月份一期交工,销售完。
4、金地雅园:
位于沙南建设路和五一路交叉口。
开发商为漯河金土地置业有限公司。
项目共23个单元,3.6万㎡住宅,另有2000㎡商业。
户型有二室二厅87㎡,三室二厅面积116—139㎡,四室两厅150㎡。
价格在1500元/㎡以上。
配套有水、电、气、集中供暖。
2004年底动工,已交房。
5、沙田莱茵风景:
位于郾城区107和淞江路交叉口。
项目占地600亩,总建筑面积39万㎡,是漯河新一代经济适用房,全部是多层住宅。
一期主力户型面积90—130㎡。
住宅均价1100元/㎡,其中一期2005年10月份交工。
二期06年元月份开盘,面积有94-136三房。
目前销售三期橡树林,有167-172平方米四房,119平方米小三房,三楼有局部价格在1230元,一楼价格达到1486元/平方米,一次性优惠2%,银行按揭可优惠1%。
有天然气、收维修基金。
6、双汇欧洲故事:
位于淞江新区科教文化艺术中心对面。
开发商为漯河双汇地产有限公司。
总建筑面积30万平方米,一期容积率仅0.8,绿化率高达52.3%,坡地、园林、水系、自然分隔四大组团,主要物业形态包括多层、小高层和7000平方米商业街。
户型主要有90-96平方两房,133-147三房。
预计均价1800元/平米。
7、金鼎滨河花园:
位于滨河路与交通路交叉口,开发商为漯河金鼎房地产开发公司。
小区有两栋高层,一栋点式,一梯四户,一栋板式,共约270户。
户型全为三房,面积从114-144平方米。
配套有车辆门禁系统、闭路监控系统、车辆管理系统等。
价格约2000元/平方米,推广及包装不到位,销售较差。
8、建业森林半岛:
位于嵩山路与沙河交叉口西北角,临近沙北行政区和580滨河绿化带。
开发商为河南房地产业老大建业房地产。
小区总占地172.7亩,总建筑面积超过21万平方米。
规划有四层叠加别墅、6层花园洋房、11层小高层、18层高层等多层形态,绿化率42%。
户型从27、67平方一室一卫、150平方米三房、165平方米四房到270平方叠加别墅。
1500平方米园林,32-36米楼间距。
9、锦绣淞江:
位于嵩山东路。
开发商为郑州中实房地产公司。
项目总占154亩,主是是经济型别墅,另外1.16低密度容积率,38%绿化率。
户型主要有160平方米四房,210平方米五房及260平方米六居室。
包括3550平方高档会所和11513平方米商业街。
10、半岛蓝岸:
位于汉江路中段,市体育中心北300米。
开发商为漯河市鹤翔房地产开发有限公司。
10万平方米全水景小高层生态社区,主力户型面积为86-110平方米。
11、锦江花园:
位于祁山路北段路西。
开发商为漯河三元房地产公司。
小区总占地50多亩,总建筑面积65000平方,共规划16栋楼。
户型从两房两厅到四房两厅,面积83-134平方米,起价仅700元/平方米。
12、淞江方圆小区:
位于漯河淞江新区嵩山西路与嫩江路交叉口西北角。
开发商为漯河方圆置业
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