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在2002年投资1.4亿元建成智超时尚广场,它带动了芦淞市场群的“两改一提”(改制、改造、提升现代经营水平)。
芦淞区也凭借着自身浓厚的商业文化底蕴和大规模的旧城改造,继续吸引着各地企业前来掘金。
“中国城”“银谷”市场的崛起以及中鸿人和广场、家润多广场及金地广场和建宁购物公园等项目先后启动。
近两年,株洲商业地产开发不再局限于城南繁华的芦淞区,城北石峰区的商业地产初具规模,东部荷塘区的商业地产开发气氛也日渐浓厚,最具代表性的伟大国际广场、东都文化广场正在建设。
初步形成了芦淞区以服饰市场为主,石峰区以建材、工业品、农业生产资料交易市场为主,荷塘区以汽车、机电、农副产品批发市场为主的市场格局,市场档次得到全面提升。
而河西城区保利大厦的建设,使河西区居民购物更为方便快捷,加快了长江广场成为新区商业中心的地位,位于炎帝文化纪念地的炎帝广场,随着天元区商贸规划出台,发展前景普遍看好。
,目前株洲市商业地产发展可谓如火如荼。
商业地产开发因有较高的利润空间令众多开发企业趋之若鹜,作为城市的门面,商业地产业也被株洲市决策者们大手笔地放入城市发展的版图中。
通过近几年的发展,昔日以传统工业为主的株洲已发展成为一个服务本地、辐射周边的具备了多形式、多结构、多层次、多业态和市场化的批发和零售市场,并朝着更合理、更完善、素质化及深层次的方向发展。
可以说,由于有了市场的不断发展和壮大,株洲市由一个工业城市变成了一个综合性城市。
在大力发展第三产业,“商贸活市”、“商贸富市”的战略指导下,株洲市产业结构不断优化,2004年,株洲商品市场成交额已经达到95.6亿元,占社会消费品零售总额的60.2%,其税收贡献达3.58亿元,占全市税收总额的16.98%,但丰腴的行当总会引发“群狼效应”,当越来越多的中心商业崛起,各种传统及新型商业为市场份额展开激烈竞争时,人们已开始在激情火爆的商业地产开发中寻求商业地产的平衡发展尺度。
我们冷静下来思考,商业地产投资热并不是好得叫人无话可说,存在盲点不能轻视。
如市场准入与运作不规范,无序竞争,盲目重复建设,市场发展缺乏创新,发展后劲不足,管理和交易人才缺乏,市场网络化建设缓慢等,这些因素已成为当前株洲商业市场发展的掣肘。
二、商业地产发展中面临的尴尬
1、建设加快,空置增加。
一方面是几个大的商业地产动工,另一方面,竣工后的商铺急待销售。
地域、租价、定位、建筑形态等各方面因素,已经导致了商铺空置面积上升。
数字显示,目前株洲市商业地产近八年累计竣工商业用房面积52万平方米,销售面积达38万平方米,而空置面积也在不断攀升,由1999年的1.1万平方米,到目前的7万平方米。
商业营业用房空置面积比去年同期增长42.2%。
由于种种原因造成面积大小不同的空置,涉及25家房地产开发企业。
2、开张火爆,经营冷淡。
一些产权商铺虽然在销售时成绩较好,但最终也面临经营难题:
由于缺乏人气,尚未形成商业氛围,租赁十分困难。
不少非商业中心的商铺招租率也不十分理想。
没有足够消费支撑造成的无效供应、专业操作不足的定位差错、同区域内同质竞争、产权分割出售造成的后期管理、招商混乱等等。
随着产权商铺市场的扩容,这些问题也越来越突出。
如在租售过程中,为了吸引主力店加盟,发展商不得不采取前几年租期内低租金,甚至部分免租金的形式。
株洲(国家)汽车城虽采取2年返租,保证投资商们门面在这两年内的不受损失,即使这样经营门面也只有六成,没有出现人们期待中的火爆生意场面。
目前株洲(国家)汽车城市场还没能力辐射到外地,本市区需求量十分有限。
如果一但不返租,靠业主自已经营,这导致无法保证投资者收益和商业租金水平的混乱和经营种类的同质化,极易使商城演变为大杂铺。
3、被人们看好的商业街开发,也出现诸多不尽人意的地方。
有竣工两三年仍空置待售的门面。
如果整条商业街都处于社区之内,开发商自然可以放开手脚进行规划设计,但有的开发商将商业街建在了紧临市政道路的旁边,从而形成单面街区,尽管为购买或租赁店铺的商户进一步扩大了市场空间,但其定位和管理将进一步增加难度。
4、位于市区连接南北、东西两条高速公路交通便利的铜锣湾广场,这家经营面积9万平方米的LogisticsMall(物流交易中心),尽管招商中注意了业态规划,将广场定位为集购物、会展、休闲、娱乐、餐馆、商务等功能于一体,号称长株潭比较有竞争实力的超级复合型商业中心,一期新开业的商业项目还是没有避开与已开业的老商业项目业态的重叠。
正在经营的项目基本上与市内其他商业区雷同,缺乏新颖性,平淡无奇的经营使铜锣湾广场不可避免在市场竞争中不被消费者垂青,开业一年来,由于种种原因,一些知名大品牌不能按时入驻,也导致其人气、销售额均未达到投资人预期。
从建成到现在,一直在做经营调整。
目前株洲市一些商业地产经营方式过于单一,造成了商铺销售不旺或是生意惨淡的状况不在少数。
由于很多开发商还是按照住宅的开发模式来开发商业地产,将所有精力都投注于销售环节,导致很多的商业项目只是开街火爆、或者干脆是卖完招不完,经营者无法获得一个良好持久的商业环境,出现加盟后1年内退租的现象。
5、急功近利,风险加剧。
商业地产快速发展,不可避免地引发同质化问题。
既显示出开发商投资的盲目性,更深层次地暴露出商业地产项目与地方政府城市商业规划的脱节。
在近几年新、扩、改建的商业地产项目中,明显感觉到各区都想有自己的建材市场、电器商城等专业市场,后期竣工的商铺纷纷打出优惠的政策吸引已在别处经营的商客,商城之间、区与区之间的暗中较量也在升级,众多的专业市场地产,正逐步形成一种同质化的恶性竞争局面。
被芦淞区作为龙头产业重点扶植的商贸服饰产业,受到来自石峰区“中南(国际)服装交易广场”,这个被誉为“沿海服饰商家抢占中南地区1000亿元服装大市场的最佳桥头堡”的强力冲击。
芦淞区讲“打造服饰物流中心”,石峰区已列入了“长株潭物流中心”规划,目前已动工实施。
如果不统一规范、整合资源,将导致资源不能有效利用。
如今公园大道项目即将启动,虽然本项目不能与株洲市中心的各类业态相提并论,但以目前株洲消费水平以及客户的消化能力看来,本项如无法引用“新颖”的定位,项目本身也存在一定的风险。
如何规避这样的风险,还有待对市场的进一步考察,建出客户所需要的产品,才是我们打赢这场仗的关键所在。
三、公园大道因正确处理以下矛盾
1、处理好投资与经营的矛盾。
商业开发对房地产需求有其特殊性,有它自己的特定含义,包括区段的选择、外形的设计、内部结构的形成等,都有自己的特殊性。
在这样的情况下,我们就不能单纯地考虑开发,应该在开发的同时研究经营的问题,把两者有机结合,在行动上相互协调,共同塑造新型的城市环境,建立起新的商业模式。
在发展中,如果盲目投资和孤立建设,以及“卖掉就走”的商贩式房地产营销策略,势必会造成“建成售不出、店家难经营”及投资无回报的局面。
而近年商业物业,除沿街物业一层销售、出租比较好之外,部分二层以上的商业面积积压沉淀。
从空置的面积呈现出了商业地产市场在投资、经营两大关系的脱节,从而衍生出复杂的法律纠纷和社会问题。
2、处理好速度与效益的矛盾。
地产是个产业,商业也是个产业,产业就必须要有投入才有产出,要考虑投入成本、回收率、回报率。
现在就潜在着效率速度问题,如果只考虑速度不考虑效益,就容易产生泡沫。
因为没有效益,你再加快速度也是没有用的,因为整个商业发展还是要以追求利润为主,这是商业企业生存的必要条件,是社会继续发展的条件。
从这个角度来说,我们必须把效益与速度有机结合起来。
而要让本项目走向成功,多产效益,必须进行市场细分,适度发展,循序渐进。
且本项目经营一定要有自己的特色,必须要先考虑当地消费实情,进行准确的商业定位,才能做到有效和可持续性发展。
3、处理好超前性与过度开发的矛盾。
适度超前能够起到引导生产、引导生活、树立城市形象的作用。
但是,如果过度开发就会导致闲置或浪费土地资源,同时也影响着市场的繁荣与稳定。
一个城市不能没有自己的核心,以城兴市,以市兴城,城与市是共存的关系。
如何让两者协调发展,构成一体化,就能有效树立城市的形象,这里面就存在一个适度的问题。
本项目周边业态的繁荣难度不在于项目建多大,而是在于有多少客户支持你、有多少品牌支持你。
衡量的价值不是取决于业态的富贵,而是租金利益最大化和人流的多少。
4、处理好短期与长期利益平衡的矛盾。
目前,投资风险主要集中在投资前期,即“养铺(养房)阶段”,这一阶段开发者和投资者所能获取的利益主要源于产品本身的售价,是一种短期利益;
当市场的各个方面因素发展成熟了,产品的优势才逐渐显现,这时跨入后期投资回报,即“旺铺(房)阶段”,这一阶段的稳定收益才是长期利益。
因为公园大道产品的本质就是通过商业方式的运作,让房屋保值、增值的过程。
项目的利益空间是固定的,如果过度追求短期利益,反而会损害项目的长期利益和持续发展能力。
基于这种关系,公园大道项目的卖价不宜过高,要保留一定的空间给经营者和投资者。
实现短期利益和长期利益的合理平衡。
5、处理好自身利益和社会效益的矛盾。
公园大道项目的开发从某种角度上来说也是城市的运营商。
所以本项目想要提升自身的抗风险能力,必须依托城市的整体发展,开发初期就要明确项目的社会意义和价值:
包括从城市的定位、城市的功能布局和整体规划上来考虑。
按照株洲市城市总体规划将城市功能定位为我国南方重要的交通枢纽,以高新技术产业为先导的新型工业基地,中南地区重要的商贸和现代物流中心,面向海内外华人和炎帝文化纪念地。
从城市定位来看,公园大道项目因紧临炎帝文化纪念地,发展前景还是非常乐观,因此量身铸造城市、各区需要的产品,带来社会效益最大化的同时自身利益才能稳步提升。
6、处理好供给与需求错位矛盾。
株洲的商业需求并未饱和,只是存在供给与需求错位,导致有效需求不足。
7、处理好供规划与开发脱节的矛盾。
城市规划着眼于城市的整体利益和长远目标。
城市规划实施总是有一个时间跨度,经济发展也总会有一个过程。
没有票子,一定要留好位子,决不能搞“置换反应”,塔建出最佳的创业平台,让投资者获得最佳的投资回报
二、项目分析
1、基本情况分析
1.1项目的地理位置及特点
1.1.1项目的地理位置
项目地处珠江北路炎帝广场北侧,从整个项目地块形式分析,项目分为A、B、C、D四个地块。
A、B地块位于炎帝广场旁,未来天台公园主入口,株洲市中轴线上,周边的配套设施完善,是株洲市的一个中心商业区,项目的后花园天台公园将是集文化、娱乐、休闲、健身于一体大型主题公园,给其项目商场的自身定位埋下了伏笔。
1.1.2特点及介绍
公园大道项目是由商务套间、商铺组成的独具特色的休闲娱乐场所,整个项目的商铺面积约平方米,商务套间平方米,南临炎帝广场和天台公园,得天独厚的地理环境,更加鲜明地凸出项目的自身特点和项目的经营主题思路。
1.1.3项目现规划方案介绍
1.2周边环境
周边建筑群落包括炎帝广场背景圈建筑群、公安局大楼、市政府、株洲市二中以及天台小区。
1.3周边配套
南侧的炎帝广场发展成熟有良好公共配套设施、服务配套设施,紧邻株洲市二中,教育配套设施良好。
2、项目的SWOT分析
2.2项目的优势分析-S
2.2.1
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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- 公园 大道 营销 思路