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南昌房地产业
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学国学园江西南昌浙江大家大科技
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绎凯产上海博才房地代理有限公司
二零零五年七月五日
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第一部分市场篇
第一章政策对南昌市场的影响
一、近期国家和南昌出台重要政策介绍
随着房地产市场持续升温,面对越来越大的市场风险,从2004年开始,政府部门开始重
点调控房地产市场,采取一系列紧缩性宏观调控政策。
特别是今年3月份以来,相关政策连
续出台,引发市场频繁震动,其相关政策表述如下:
..2005年3月16日,中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利
率水平,基准利率调整为6.12%,同时实行下限管理。
..2005年3月26日,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。
一、高度重视
稳定住房价格;二、切实负起稳定住房价格的责任:
房价提高到政治高度,建立政府
负责制,省政府负总责,对住房价格上涨过快,控制不力,要追究有关责任人责任;
三、大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供
应,并督促建设;四、严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;五、正确引
导居民合理消费需求;六、全面监测房地产市场运行;七、积极贯彻调控住房供求的
各项政策措施;八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
..2005年4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市
场形势,提出八项措施引导和调控房地产市场(简称“新8条”)。
一是强化规划调控,
改善商品房结构。
二是加大土地供应调控力度,严格土地管理。
三是加强对普通商品
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住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四是完
善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。
五是运用税收等经济手段调
控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六是加强金融监管。
七是
切实整顿和规范市场秩序。
八是加强市场监测,完善市场信息披露制度。
..2005年4月30日,国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》,主要内容
包括:
规定自2005年6月1日起,国家将调整住房转让环节营业税政策,对个人购
买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,个人购买
普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住
宅住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后
的差额征收营业税。
按照建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见》的要求,
南昌市拟定了普通住房的具体标准:
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积
在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住宅均价的1.2倍以下。
为便于操
作将南昌市区划分为4类:
具体价格为每平方米建筑面积3600元、3000元、2500元、
1800元。
5月31日,经建设部、财政部、税务总局确认备案后对外公布。
..据南昌房管局信息中心工作人员介绍,从31日起,南昌市房地产市场上进行交易的
商品房,逐步将在房地产交易中心的网上房地产网站上公布。
但目前信息网的数据还
比较少,他们将逐步补充今年元月1日以后的房产交易数据。
..据了解,目前南昌建设的经济适用住房包括城东,城南,城西,城北四个小区,目前
建成面积达156万平方米,但建设规模以及发展速度还是比较缓慢。
今后几年,南昌
准备每年计划建设50~60万平方米的经济适用住房,其比例将占全市当年房地产开发
总量的15%~12%。
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..6月1日至今,南昌市地产交易中心挂出5宗共7块土地公开出让,其中住宅用地就
有600余亩。
据了解,2004年南昌市区总供应商品房用地1500余亩,2005年则计划
出让住房用地4500亩。
这就是说,“国八条”后,南昌市住宅用地放量已经占了全年
土地计划供应量的1/7,也相当于去年商品房供地总量的一半。
二、政策性质类型和背景分析
1、政策性质类型分析
从政策性质看,主要分为五个方面的政策类型:
1)土地供给政策。
限制土地供给,调节土地供给结构(增加中低价房和经济适用房土地供给),
规范土地转让,防止土地囤积。
2)金融政策。
包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。
3)财政税收政策。
包括间接税和直接税,在交易环节和最终环节进行税收调控。
所得税属于
直接税,而营业税、契税、房产税(尚未推出)则属于间接税,在持有和交易环节征收。
4)结构调节政策。
增大中低价商品房和经济适用房市场供给,控制高价房市场供给。
5)市场规范政策。
规范市场交易买卖,增强市场透明度,防止暗箱操作和非法行为。
从已经推出的这五个方面的政策看,土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策
类(即限制市场供给和调节供给结构),而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类(限制
市场需求)。
从出台政策看,政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。
政府的供给调控政策目的是通过结构调节,限制土地投机,增加中低价房市场供给比重,
从而化解房价泡沫,使房地产平稳回落。
但是从实际结果看,初期的土地限制政策适得其反,
导致房价不降反升,最新推出的加大经济适用房供给政策,效果并不明显。
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需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀,增加投机成本,提高投机门槛,从而降
低市场投机,化解市场虚高泡沫,稳定市场。
从新出台的政策看,针对投机者和交易环节的紧缩调控意图非常明显。
政府采取的还是
以局部调控为主。
2、出台顺序分析
政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。
从政府出台政策顺序看,政府对房
地产调控的政策导向顺序为:
从出台政策过程看,呈现出以下几个方面的特点:
1)单一调控转向“多拳出击”
在去年,政府重点从一级市场调控房地产,控制土地投机和地价,迫使囤积土地的开发
土地政策
金融政策
限制土地供
给,迫使开
发商囤积土
土地政策
提高房贷利率
金融政策
市场规范政
土地政策
结构调节政
市场规范政
征收营业税,调高
限制开发信
贷,提高利率
增加中低价房
土地供给
增加中低价房和经
济适用房供给,限
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商尽快开发,增加市场供给,以期通过这来控制房价,调控需求。
但实际上却适得其反,它
加速了开发商企业两级分化,大企业的市场控制力增强,进一步增强市场信心。
土地供给则
限制了房地产供给,导致房价预期进一步上涨。
单一的政策调价在市场极度繁荣的形势下,力度有限,往往能够被市场通过各种手段抵
消。
因此,政府开始转入综合调节,多拳出击。
从今年推出的政策看,政府开始从一级、二
级、三级市场同时出击,供给、需求综合调控,财政、金融双向结合。
2)政策力度不断加大
除了调节的综合性外,政策的力度不断加大,3月16日的加息,以及后来的首付提高,
导致购买者贷款门槛提高,贷款成本增大。
而4月30日七部委联合意见,引发市场剧烈地
震,抛盘激增,成交急剧萎缩,资金实力较弱的投机者纷纷动摇。
由此看来,政府打压投机
的决心越来越强。
3)调节目标越来越明确
早期的政策是总体调控,并没有严格区分对不同角色的不同调控。
其结果就是正常需求
者和投机者、关系国计民生的中低价房和奢侈消费的高价房遭受同等打击。
为了保社会和经
济稳定,政府不敢采取过大力度的政策,因此,收效甚微。
从最近出台的政策看,政府的调
节目标开始明晰,针对性大大增强。
增加经济适用房和中低价房及其用地的供给,严格限制
高价房及其用地,营业税征收就是针对投机者而设计的。
后续政策的推出肯定会沿着这个方
向继续下去,因此,可以称为结构性紧缩政策。
随着调节目标的明确,政策的调节力度大大
增强,效果突出。
三、政策影响下南昌房地产市场表现及影响
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1、房地产投资状况
2005年1-5月份南昌市房地产开发投资额为23.93亿元,较上年同期增长4.9%,比去年
同期增幅相比,下降了57.3个百分点。
其中:
商品房建设投资额17.76亿元,较上年同期增
长2.95%,与去年同期增幅相比,下降幅度较大。
房地产投资增幅大幅回落,显示南昌市房
地产市场逐渐趋于理性。
2、新建商品房供求状况
2005年1-5月份南昌市市区核准商品房上市面积116.57万M2,较上年同期增长1.8%,
其中商品住宅105.59万M2,较上年同期增长13.7%;完成商品房交易面积101.9万M2,较上
年同期下降10.5%,其中商品住宅交易面积91.6万M2,同比下降8.5%。
表1:
新建商品房供应状况
价格
(元/M2)
供应量
(M2)
所占比例
(%)
单套面积
(M2)
供应量
(M2)
所占比例
(%)
1500以下5.925.660以下3.23.0
1500-20005.285.060-803.573.4
2000-25004.063.880-1009.38.8
2500-300039.8137.7100-12020.819.7
3000-340028.1626.7120-15048.9646.4
4000-500022.3621.2150-18014.9114.1
5000以上00180以上4.864.6
表2:
新建商品房需求状况
价格
(元/M2)
预销售量
(M2)
所占比例
(%)
单套面积
(M2)
预销售量
(M2)
所占比例
(%)
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1500以下10.711.760以下2.993.3
1500-20006.977.660-801.671.8
2000-25007.828.580-10014.015.3
2500-300020.222.1100-12014.615.9
3000-340034.3137.5120-15033.4236.5
4000-50007.318.0150-18013.7415.0
5000以上4.284.6180以上11.212.2
上述数据显示南昌商品房市场结构性矛盾比较突出。
高价位、大户型住房所占比例较大,
从商品住房供应情况看,2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的高价房供应量占总量
的47.9%,单套面积在120M2以上的占总量的65.1%;从预销售情况看,2005年1-5月单价在
每平方米3000元以上的占总销量的72.2%,单套建筑面积在120M2以上的占总销量的63.7%。
3、商品房价格状况
2005年一季度南昌市市区商品住房预销售均价为2871元/M2,较上年同期上涨9.1%;1-4
月份为3026元/M2,同比上涨13.14%;1-5月份为2996元/M2,同比上涨13.36%,房价走势
基本平稳。
房价上涨原因主要有:
..供应结构不尽合理。
市场上大户型、高价位商品住房居多,中小户型、中低价位普通商
品住房供应量减少。
..高价位住房集中上市。
由于受6月1日以后国家取消对非普通住房税收优惠政策的影响,
5月份南昌市商品住房特别是大户型、高价位的商品住房的成交量集聚放大,5月份市区
共预销售商品住房2512套,面积9.49万M2,较上年
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