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(1)建筑公用部位(办公楼大堂、公共楼道、走廊、公共卫生间,绿地、楼顶层等)的管理、养护。
(2)公共设施、设备的正常运行、养护和管理。
包括:
上下水管道,落水管、照明,中央空调(含冷却系统)、电梯、消防控制系统、供水、配电管理、养护(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。
(3)公共绿地、花木、盆花等的养护与管理。
(4)公共环境卫生。
接待室、会议室、电梯、电梯间、楼梯间、大堂、公共梯道、厕所、走道、地下车库、地面停车场等公共场所的清洁卫生,垃圾和收集、清运,定期消毒、灭鼠、化粪池清理等。
(5)负责文体局内部会议、来客接待的服务管理,负责局领导成员办公室保洁工作。
(6)配电房值班。
(7)会议室的正常使用以及环境卫生;
节日有关保障。
(8)负责大院的日常治安工作,24小时保安值班,做好安全防犯工作,承担办公大院内业主上下班时间段安全保卫防范工作。
(9)负责办公大院的车辆停放管理、交通秩序管理、各楼层公共场所卫生;
做好物业管理用房、空置房、公共通道等的锁匙管理。
(10)负责传达室、门岗及文件报刊、信件的收发。
三、物业管理服务标准要求:
(一)管理机制
1、龙海文体中心文化综合大楼设物业管理处,并按《管理处工作手册》实行综合管理服务。
2、制定业主公约及大楼的各项管理制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度并根据《四大服务规范》、《检查检验大纲》及《业主公约》、《用户手册》制定,并经甲方认定后发布实施。
3、大院内物业档案资料齐全,由专人统一管理。
4、管理处内配备计算机。
5、制定管理处员工培训计划及各项管理制度(详见管理制度一缆表)《综合部工作手册》实施、有考核并留有记录。
6、公司主要负责人和业务人员均通过政审,经招标人同意后上岗工作。
7、管理处主任和业务专业人员均通过物业管理专业培训,获得市级以上相关技术证书,可随时提供招标人检查。
8、管理、业务及服务人员佩带工作牌,有明显标志着装上岗,遵守职业道德规范。
人员的使用报招标人认定备案。
9、公司建立一套完善的各类人员工作和工作业绩考核制度(详见管理制度一览表)。
10、各类物业人员熟悉大楼和本岗位的责任,身体健康,文明敬业、服务意识强、服务态度好。
(二)保安项目
为确保内部安全,预防各类案件事故的发生应制订防火、防盗、防抢应急预案,做到管理规范、职责分明、纪律严谨、素质良好。
为业主提供一个安全、整洁、有序的工作与生活环境。
门卫岗位工作要求:
(1)执勤时着装整齐、统一、规范,站、坐姿势态度端正,按规定佩带器械。
(2)文明服务,礼貌待人,用语规范,禁讲服务忌语,遇领导和重要来宾应起立敬礼。
(3)做好来访人员登记和交接班记录工作,严禁无关人员进入区域内。
(4)指挥车辆有序停放,保持值班室整齐、清洁。
不得出现睡班。
(三)保洁项目
室内室外公共区域作业标准。
目的:
规范室外、公共区域清洁工作,确保公共场地卫生良好,环境整洁。
1、道路、场地、天台的清洁和保洁:
(1)目视地面无杂物、积水,无明显污渍,泥沙。
(2)道路、场地、通道、天台无污渍,每200平方米痰渍,烟头、纸屑平均控制在3个以内,无直径1厘米以上石子。
(3)路面、通道、天台垃圾滞留时间不超过1小时。
(4)检查垃圾筒,地面无散落垃圾,无污水,无明显污迹。
(5)清洗垃圾筒,果皮箱应在夜间进行,防止影响业主使用。
(清洗标准应做到目视无污渍,周围无积水)。
(6)室内排水沟每天清洁一次,标准应达到目视无污迹,无表苔、杂草、排水通畅无堵塞,无积水,臭味。
(7)信报箱应做到干净无灰尘,无污迹。
2、大堂保洁标准要求:
(1)大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不超过5个。
(2)垃圾桶内垃圾不超过一半。
(3)保持大堂地板无污渍、无垃圾每平方米地板的脚印不得超过3个。
(4)玻璃大门无手印和灰尘,保持光亮干净。
(5)大堂的墙面、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘。
(6)保持空气清新无异味。
3、楼间通道保洁标准要求:
(1)地面、墙面级梯洁净,无污渍,水渍,灰尘。
(2)楼梯扶手护栏干净,用干净纸巾擦拭300厘米后,纸巾没有明显污迹。
(3)梯间顶面无蜘蛛网,灰尘。
(4)地脚线干净无灰尘。
4、电梯保洁标准要求:
(1)玻璃、镜面、光亮无手印,污迹。
(2)地面干净无污迹。
(3)不锈钢表面无灰尘,污迹。
(4)灯具、天花板无灰尘,蜘蛛网。
(5)电梯门轨槽、显示屏无灰尘,砂土。
(6)轿厢四壁干净无灰尘,用纸巾擦拭100cm无明显污尘。
5、卫生间保洁标准要求:
(1)天花板、墙面、灯具目视无灰尘。
(2)墙面瓷砖、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘、便器无污渍,墙面无涂画。
(3)室内无异味,臭味。
(4)地面无烟头,纸屑,污渍,积水。
(5)设施完好,用品齐全。
(6)玻璃、镜面无灰尘,无污渍,无手印。
6、会议室保洁标准要求:
(1)玻璃门窗目视无明显污迹、手印。
(2)地面无污渍,无垃圾。
(3)室内空气清新无异味。
7、卫生消杀作业标准:
灭蚊、蝇、蟑螂工作,每月不得少于2次
消杀区域:
(1)大楼的梯口、梯间及楼宇周围;
(2)各部门办公室;
(3)公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域;
(4)员工食堂;
(5)地下室、停车场;
(6)灭鼠工作每月应进行1次。
(四)排水、排污管道畅通
1、公共雨、污水管道:
1次/半年检查(并视检查情况进行及时疏通)
2、雨、污水井:
1次/半年检查(并视检查情况进行及时清掏)
3、化粪池:
定期检查,及时清掏。
(五)绿化养护管理
1、草坪保持平整,高度不应超过10cm,超过时应及时进行修剪。
2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。
3、花草树木无枯死,发现死树,应及时清除,并适时补种。
4、绿篱超过平齐线10cm时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,当天清除修剪废弃物。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形,观赏效果良好。
6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。
7、适时组织预防病虫害。
8、绿化地应设有宣传牌,提示人们爱护绿化。
9、绿化地带、建筑小品、雕塑清洁,保持优美的工作环境。
10、计划及设计每年大型节日或欢迎接待的装饰布置。
(六)其它
1、化粪池每年一次清掏。
2、每年2次二次供水清洗、消毒,保证二次供水卫生达到建设部门要求标准,无二次污染。
(七)房屋及其配套设施的管理和养护
1、负责大楼24小时配电运行管理及公共设施设备、养护修缮,及时排除故障。
2、负责大楼给、排水系统及其设施的运行、设备管理系统保持状况良好,并负责用户水表的抄表及造册。
3、负责大楼强、弱电系统的正常运行、检修、维护及多功能会议厅的设备管理、维护和巡视检查记录;
并为设备建档。
4、负责电梯及中央空调的正常运行、检修、维护、保养和大、中、小修。
5、定期检视、维修、保养消防自动报警装置、自动喷淋系统、消防广播系统。
6、对大楼发电机定时保养,保证随时启动能正常运行。
四、各职能人员职责
(一)保安组的职责
1、提供大楼的保卫工作及来访人员的登记。
2、实行定时、定点的保安值班、巡逻防范工作(节假日和下班后大堂值班)。
实行24小时值班制,单位下班后及节假日每2小时保安至少对各区域电子巡更打点巡逻一次。
3、负责物业相关突发事件的紧急处理。
4、负责大楼的消防检查工作,定期稽查保安系统的运行、监控、巡查和记录。
5、负责大型活动安全警卫工作布置(临时增加的保安人员费用已计入投标总价内)。
6、指挥、疏导道路交通,车辆统一定位停放,确保车辆停放有序,凭卡进出大门,实行登记管理,并引导车辆出入,确保车辆有序停放,公务车道畅通;
车场巡视防止车辆受损,确保车辆安全。
(二)保洁、绿化组的职责:
1、环境清洁:
每日多次清洗各楼层卫生间、开水间、及时清洁烟灰缸、擦拭电梯门、电梯轿箱,保证大堂门、厅、玻璃光亮整洁,公共场所无脏物,楼梯、扶手、地面每日清扫,及时清运垃圾,定期清洗垃圾桶、确保清洁无异味,并定期杀虫、灭鼠,确保无鼠害、虫害;
2、定期防疫,每日清洗公共水池、卫生间,定期对二次供水、蓄水池清洗、消毒;
并配合做好外墙清洗工作。
3、绿化地带、建筑小品、雕塑清洁,花草树木管理及养护,保持优美的工作环境;
4、公共地方的花卉保养;
定期对花草除虫;
5、计划及设计每年大型节日或欢迎接待的装饰布置。
(三)工程部的职责:
1、预防性的维修保养:
(1)负责大楼24小时配电运行管理及公共设施设备、养护修缮,及时排除故障。
(2)负责大楼给、排水系统及其设施的运行、设备管理系统保持状况良好,并负责用户水表的抄表及造册。
(3)负责大楼强、弱电系统的正常运行、检修、维护及多功能会议厅的设备管理、维护和巡视检查记录;
(4)负责电梯及中央空调的正常运行、检修、维护、保养和大、中、小修。
(5)定期检视、维修、保养消防自动报警装置、自动喷淋系统、消防广播系统。
(6)按《动力维护工作手册》制定发电机管理、运行制度,保证应急备用发电机可随时启用。
(7)负责设备日常管理和代办设备年检手续。
2、日常性的楼宇设备、设施维修、养护:
(1)制定相应的管理制度、措施并为设施设备建档。
(2)制定标准操作流程并在设备房上墙,以杜绝人为操作失误。
(3)编制楼宇设备系统维修计划,做好运行、维修、保养记录。
3、消防监控、安全监视(人员配置另行提供):
(1)二十四小时的消防自动控制系统监护,时刻应急处理突发性事件;
(2)监视各出入口,确保安全;
(3)消防监控设施完善,使之处于良好状态。
(四)财务、事务组的职责:
1、制订每月/每年的财务收支及编制预算,并安排每年度的帐目稽核;
2、日常保管、定期清点备用材料、备用机具,控制损耗;
3、执行内勤管理,并负责受理来访、来电、投诉与回访等服务工作。
4、负责传达室、门岗及报刊、文件的收发工作。
(五)客服组的职责:
协助配合文体局内部工作会议、接待、活动等事项的筹备,做好接待领导、贵宾及各部门的会议服务工作,做好会议茶水供应、桌台摆设。
负责局领导成员办公室会客用品保洁工作。
五、物业管理组织机构、人员培训及管理运作
(一)管理架构
中标单位拟设“龙海文体中心办公大楼管理处”作为公司的外派机构,全面负责大楼的日常管理运行。
公司与管理处每年签订管理经济责任合同,管理处下设保洁班、保安班、机电班、绿化班,按综合一体化管理,实施四大服务即:
机电、保洁、绿化,保安管理实行24小时值班。
(二)人员配备
按物业公司质量标准和大楼综合一体化管理的内容、范围、广度和深度,科学、合理设置机构和人员,本着“精干、高效、以岗定人”的原则确定人员编制,拟设各类人员25名:
1、主任
1名
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