经济管理攀枝花市房地产市场研究Word文件下载.docx

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金瓯广场”为实例,试图以点带面来解析攀枝花房地产市场营销。

文中首先对攀枝花市房地产市场形势进行了分析；

然后对项目进行了SWOT分析；

第三是对竞争对手进行了分析，达到“知己知彼、有备无患”；

第四对攀枝花消费者进行了调查研究并对其特有的偏好进行了总结；

在上述调查研究的基础之上，对项目作出了行之有效、实现销售目标的市场定位和销售策略。

最后得出项目要达到良好的预期营销效果必须在项目推广之前对项目的营销推广做全程策划，尽可能的考虑到项目的可行性及实操性的结论。

关键词：

云锦·

金瓯广场，商品房市场，目标市场,市场定位

ABSTRACT

Sincetheopeningtotheoutsideworldpolicywascarriedout,therealestateindustry,whichhaslaggedbehindthenationaleconomyforalongtime,recoveredgraduallyanddevelopedrapidly.Underthissituation,therealestateindustryofPanZhihuadevelopssnifficientry,andbecomesmaturlyandprescriptivly,thecompetitionamonyrealestatedevelopersarebecomingmoresharply,consumersarebecomingmorerational,withthedevelopmentofrealestate,thepromotionofrealestategrowsquickly,nererthelessintherealprocess,thesimplemanagementmodelistakenbymostmajoritydevelopers,thereisnorealpromotionandscheme.Intheviewofthesefacts,thisthesisfocuseson“YunJinJinOuplaza”arealestateprojectofPanZhihuaandanalysisthepromotionofPanZhihuaisrealestate.

Thethesis,firstlyanalysesthesituationofPanZhihua’srealestate;

secondly,takestheSOWTtorealestate;

thirdly,analysescompetitionstoattain“knowingone’sownsituationandthatoftheenemyandpreparednessavertsperil”;

fourthly,takesasurreyofconsumers.Basedonaforesaidinvestigation,Imakeeffectivemarketlocationandsalingplanning.Finally,Igetwemustdoabetterextandandmaneuvering.Fortheitembeforeitsaling.Andthinkmoreresultaboutfeasibilityandoperationinthemarket.

KeywordsYunJinJinouPlaza,commercialhousemarket,targetingmarket,marketingpositioning

目录

摘要………………………………………………………………………………………………

ABSTRACT…………………………………………………………………………………

绪论………………………………………………………………………………………………1

一、攀枝花市房地产市场形势分析……………………………………………………………3

（一）2005年攀枝花市房地产市场回顾……………………………………………………3

（二）攀枝花市房地产市场存在的问题及原因分析…………………………………………3

（三）2006年攀枝花市房地产市场发展趋势预测……………………………………………4

二、项目分析……………………………………………………………………………………5

（一）“SWOT”分析法在房地产中的应用……………………………………………………5

（二）云锦·

金瓯广场“SWOT”分析………………………………………………………5

1、项目背景……………………………………………………………………………6

2、项目“SWOT”分析……………………………………………………………………6

3、项目“SWOT”分析结论………………………………………………………………6

三、竞争对手分析………………………………………………………………………………7

（一）系统量化研究法…………………………………………………………………7

金瓯广场竞争对手分析结论…………………………………………………8

四、消费者行为分析……………………………………………………………………………9

（一）购房者购买行为模式分析要点………………………………………………………9

（二）攀枝花市购房者行为调查结果………………………………………………………9

1、谁是购房主体…………………………………………………………………………9

2、为什么买房……………………………………………………………………………10

3、什么地方买房………………………………………………………………………10

4、什么时候买房…………………………………………………………………………10

5、买什么样的房…………………………………………………………………………11

6、如何买房…………………………………………………………………………12

（三）攀枝花市居民购房需求特征及消费行为分析结论…………………………………13

五、项目市场定位………………………………………………………………………………14

（一）房地产项目市场定位的程序与方法…………………………………………………14

金瓯广场市场定位……………………………………………………………14

1、项目功能定位…………………………………………………………………………14

2、项目建筑风格定位……………………………………………………………………15

3、项目格局和面积配比定位……………………………………………………………15

4、项目档次定位…………………………………………………………………………16

5、项目价格定位…………………………………………………………………………16

6、项目命名…………………………………………………………………………16

7、项目VI设计………………………………………………………………………16

六、营销推广………………………………………………………………………………17

（一）营销总体思路…………………………………………………………………………17

（二）销售力体系…………………………………………………………………………17

（三）销售策略执行步骤………………………………………………………………17

1、市场预热期…………………………………………………………………………17

2、市场热销期…………………………………………………………………………18

3、市场促销期…………………………………………………………………………19

结论………………………………………………………………………………………………21

参考文献…………………………………………………………………………………………22

致谢………………………………………………………………………………………………23

绪论

本论文是以市场营销组合理论为基础进行研究的，市场营销管理是一个计划、执行和监控市场营销策略的过程，包括分析市场机会、研究和选择目标市场、确定市场营销策略、制定营销计划以及市场营销工作的组织执行和控制等。

市场营销工作的基础是市场营销调研，并据此制定出市场营销组合策略。

下面就市场营销调研、4P、4C理论及其应用等进行概述。

市场营销调研。

市场营销调研是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统的收集、整理和分析研究有关市场营销方面的信息，提出解决问题的建议，供营销管理人员了解营销环境，发现机会与问题，作为市场预测和营销决策的依据。

其中包括产品调研、消费者调研、销售调研和促销调研。

具体步骤如图1所示：

图1：

市场营销调研步骤

“4P”理论。

关于营销策略及其组合，传统的模式是“4P”组合，即Product（产品）、Price（价格）、Place（渠道）、Promotion（促销）。

4P理论是市场营销学中的经典理论，也是现阶段房地产开发商在运作房地产营销组合活动时普遍采用的理论。

这种传统的营销理论所强调的是以企业为中心，市场研究也是为了围绕企业生产的现实情况进行规划，从而把消费者视为被动的接受者，把广告传播视为单向的发布行为。

现在，中国商品房市场已进入全面的买方市场，这种市场形态的变化，应该说是市场成熟、健康的标志。

买方市场的出现，对于开发商而言，是一个挑战，必须调整经营策略，以适应市场的变化。

“4C”理论。

随着营销环境的变化，以客户为中心，从消费者的角度考虑营销组合策略的趋势，促使了4C营销理论的产生。

4C理论的含意是：

消费者的欲望和需求（Consumer’swantsandneeds）、消费者获取满足的成本（Costtosatisfywantsandneeds）、消费者购买的方便性（Conveniencetobuy）、有效沟通（Communication）。

4C营销理论主张重视消费者导向，其精髓是从消费者的角度来定位产品。

4C理论的关键还在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。

“4C”理论在房地产中的应用。

将4C营销理论运用在现代房地产营销策略组合中时，应该注意以下几个方面：

其一，Consumer（顾客）。

必须重视消费者的需求，着力研究消费者的需求与欲望，生产消费者想购买的产品。

其二，Cost（成本）。

企业要改变老的价格策略，了解住宅需求者为满足其需求与欲望所愿意付出的成本，包括货币成本、时间成本（节约时间）、心理成本（心理偏好）等。

必以适当的、人们能够接受的成本或价格去满足消费者对住宅商品的需求，特别是当广大工薪阶层成为购买住