世邦写字楼公共设施设备管理方案文档格式.doc
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实行按运转时间要求专人值班制。
值班人员负责中央空调的巡视、检查、记录运转参数,按工作负荷大小、气候条件选择最佳运转参数,随时发现设备运转中出现的问题并及时进行处理。
制定中央空调运转管理规程、操作管理规程等设备运行管理规程,严格按制度管理设备,使设备始终保持最佳工作状态,防止误操作和发生安全问题。
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实行运转看守与日常保养相结合,值班人员在设备运转前、运转中、运转后对所管辖设备进行必要的保养,如预热、缓冲停车、设备擦拭、加油等到工作,定期进行风柜过滤网清洗、阀门养护、水泵养护、设备与机房保洁等工作,使设备始终得到良好保养,减少设备故障,延长设备的使用寿命。
采用中性水质处理技术,每月检测冷冻水水质,发现问题及时处理。
对中央空调各供冷点设置温度、湿度等参数感应器或仪器,随时监控供冷环境状况,节约能源,减少电耗;
有条件时采用系统节能技术或变频节能技术,大幅度减少中央空调机组的能源消耗。
严格实现交接班制度和设备运行管理责任制。
建立设备台帐及维修保养记录、零配件与材料档案。
中央空调运转具体方案见下表:
序号
项目
人员
配置
工作
地点
时间
安排
频次
实施方法
质量标准
1
工人早中班轮值
空调机房
开机前1小时至关机后1小时。
值班
专职看守
坚守岗位,及时准确记录设备运转参数,及时排除设备隐患或故障,做好日常设备保养工作。
2
巡检
空调运转时间
每隔15分钟巡检一遍
采用“看、闻、摸、听、测”等保养方法,检查设备是否正常,及时排除设备隐患或故障。
设备无异常声音、焦味,运转参数正常无滴漏现象,无责任设备故障。
3
调整
依工作环境及需求决定。
根据气温、湿度负荷大小等要素,适时调整开机台数、出水温度、预冷利用时间,掺鲜风量、排风风量。
合理、科学设定空调机组参数及开机台数,保持室温度适宜,节约电力消耗。
4
保养
空调运转时间及关机后
每班
保洁机房、设备,适时添加润滑油、黄油、处理滴水现象,清除转轮、皮带等积尘,清洗风柜过滤网(每月一次)等。
设备处于完好、高效运转状态,整洁、无故障、无隐患,机房温度适宜。
5
其它
1、定期轮换运转机组;
2、制定设备运行、操作制度等作业规程;
3、严格实行交接班制度;
4、实行设备养护责任制;
5、建立设备档案等台帐;
6、定期统计分析记录资料,发现问题及时研究解决。
1、分工合理、责任明确。
2、制度完善、执行到位。
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2、中央空调节能管理方案
本项目中央空调机组总负荷约569.08千瓦,由于中央空调机组功率大,运行时间长,一般其耗能量可占大厦总耗电量的60%至70%,因此中央空调的节能工作显得特别重要,对降低大厦运作成本具有举足轻重的地位。
我公司拟制定如下节能措施:
(1)减少空调开机时间:
根据用户办公时间安排,制定全年度空调运行时间表(经用户审批)指导全年中央空调运行的开启关闭与运行;
通过试验测定合理的预先开机(预冷)时间,一般30~50分钟;
在下班前提前关闭空调主机等,利用冷冻余冷进行维持室内温度,一般可节省30~50分钟。
(2)减少空调负荷:
采取有效措施(如每月巡检)关闭常闭门窗和空置空调送风点,与用户方一起,共同加强对办公室室内送风机(盘管风机)的管理,避免无人办公时开启空调室内机;
根据气温、温度等气候条件(在大厦内安装多个气温、温度信号采集点),合理调节冷冻水出水温度,避免室内温度过冷或过热;
合理确定参新风流量,新鲜风流量太大将导致负荷增加,过小则影响空气质量,可加强对中央空调送风点的空气质量监测,灵活调整渗新风流量。
(3)提高中央空调效率。
采用先进的中性环保水质处理技术,保持冷冻机、冷却水良好的水质,定期清洗主机冷冻水管(俗称“通炮”),减少水管壁结垢,提高热交换效率。
(4)减少机组开启台数:
根据气候条件,在不太影响室内环境舒适度的前提下,尽可能少开空调机组。
(5)建议采用“中央空调节能控制系统”:
由于中央空调的日负荷值与年热点负荷率变化很大(如下图所示)
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目前,中央空调系统是按建筑物做大热负荷来设计的,并再乘以一个安全系数,设备选型均按可能出现的最不利情况考虑。
因此,中央空调系统一般都有较大的制冷余量。
据统计,建筑物在全年90%的运行时间里,实际负荷低于设计负荷的75%。
为了使中央空调机组达到科学运转,最大限度节约能源,建议用户对中央空调主机安装“智能控制系统”,对冷却泵、冷冻泵安装“变频调速器系统“,预计采用这节能方案,一年可节省电费约15%,整个项目投资约40万元,预计2—3年可收回投资。
3、中央空调机组的维护保养
详见第五部分“物业维修和养护计划”
三、供电设备的管理方案
1、运行管理
供电设备保证24小时正常运作,着重抓好如下几个关键环节:
全球通大厦和通信中心实行二十四小时值班制度,负责全程监控和预防性检测和检修。
完善变配电房的安全防护设施,如避雷装置、防鼠板、接地网、绝缘胶垫、绝缘鞋、手套、开关工具等。
制定并严格执行变配电设备运行管理制度,如电房管理规定、变电房操作规程等,值班人员保持高度警惕,按频次采用闻、看、听、摸、测等综合手段,仔细巡查设备、设施运转情况,如实记录设备运行参数,及时发现运转中存在的问题并及时报告或处理。
严格实行交接班制度和设备运行责任制。
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柴油发电机组每半月进行一次试运转(一次空载、一次带负荷),检查机组各参数是否正常,设备是否完好可随时投入使用。
供电设备的运转实施方案见下表:
供电设备运转实施方案
运行
工人早班轮值
变配
电房
早班
坚守岗位,及时准确记录设备运转参数,及时排除设备隐患或故障,做好设备日常保养工作。
专人早班轮值
变配电房
每隔15分钟巡检一次
采用“看、闻、摸、听、测”等保养方法,检查设备是否正常,及时分析、排除设备隐患或故障。
设备无异常声音、焦味,运转参数正常,无隐患、无故障。
保洁机房、设备,紧固噪音等,保持室内设备工作环境良好,修复变配电房安全设施。
设备处于良好、高效运转状态,整洁无故障,无隐患,机房温度适宜。
1、制定设备运行、操作、保养制度,并严格实施;
2、严格实行交接班制度;
3、实行设备养护责任制;
4、建立设备档案与台帐;
5、统计分析原始记录资料,发现问题及时研究处理。
1、分工合理,责任明确;
2、维护保养
四、消防系统的管理方案
消防系统是整个大厦消防安全的保证,所以要求时刻保持正常工作状态,消防监控中心实行24小时值班制度。
对消防系统的维护采取巡检制度,每天对消防系统进行巡检,如实记录管压、消防设备数量、消防设施、设备的完好情况等参数。
消防系统的日常维护委托具备专业资质的公司进行。
认真贯彻“预防为主,防消结合”的方针,采取中央集中调度与“三级检查”相结合,平时火警预防工作,采取分级检查制度,第一级
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由值班保安负责日检工作,第二级由管理处组织消防月检工作,第三级由物业公司组织季检工作。
此外,落实消防工作责任制,从检查、整改、验收各个环节落实责任人,做到环环相扣,责任清晰。
五、电梯运转管理
电梯运行与维修保养由我公司下属华发电梯工程有限公司(三级资质)实行专业化管理。
电梯运行由顾客自行操作,由电梯公司制定电梯使用规定并指导顾客正确使用电梯。
平时按电梯运行管理规程进行管理,加强电梯的维护与保养,确保电梯安全、高效运行。
电梯运转管理具体方案见下表:
电梯运转实施方案
工作地点
运转方式
客户自行使用
在电梯安装点
晚班
早班按需要全开或部分开启,中晚班开一至二台,节假日按需确定开启台数。
按客流量确定开启电梯台数,减少电能消耗。
检查
一般早班
日检周检
每天巡检电梯轿箱一次,发现问题及时处理,每二周检查电梯机房及设备、轿箱一次,发现问题及时分析处理。
电梯按时开启,设备运行状态良好,照明、通风良好,操作按钮灵敏,设备无隐患,无故障。
记录及时、准确齐全。
二周
在例行定期或不定期检查时,进行日常例行保养、保洁机房、设备、适时添加润滑剂、紧固零配件、修复安全装置,保持主机房环境良好。
设备处于完好、高效运转状态,整洁无故障,无隐患,机房温度适宜。
监督专营公司制定和落实各项电梯管理制度,监督其运行管理、日常养护质量。
制定完善、执行标准,运行与维保质量高。
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六、水泵运行管理
水泵运行采取巡检制度,每天对水泵进行巡检,如实记录运转参数,对水泵运行状况采用听、闻、看、摸、测等综合手段进行检查,随时发现问题并及时处理;
对消防水泵每月进行二次试运转(控制压力),确保消防水泵能随时投入使用;
备用泵与工作泵采取交替使用的办法,做到每台水泵均衡使用,确保每台水泵处于完好状态,安全、高效运转。
七、公共设施各系统的日常运行管理
1、给排水、排污系统
建立用水、供水管理制度,并按规定,定期对给水管进行全面检查,杜绝隐性跑水现象。
当发生运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。
节水方案:
(1)建议用户对大院内各供水一级支管安装计量水表,由物业管理处每天(或定期)抄录大院总水表和支管水表,对抄录数据进行统计分析,及时发现局部地下水管漏水情况;
(2)绘制水量每日变化曲线图,随时掌握用水量变化情况,及
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