一期房屋渗水原因分析及维修方案报告Word格式.docx
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一期房屋渗水原因分析及维修方案报告Word格式.docx
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1、外墙结构设计由内到外依次为:
自保温砂加气块——>
12mm厚水泥砂浆找平层——>
外墙面砖(外墙面砖为毛面)或真石漆涂料。
经分析研究外墙结构没有有效的防水层,且外墙面砖为毛面,面砖本身就有缝隙、吸水性大;
再加上外墙面砖由于工艺原因擦缝不连续、不严密,形成渗水通道。
一旦雨水通过缝隙或面砖进入墙体或经长时间雨水浸泡,就会出现内墙渗水现象,而且内墙出现渗水的源点不一定正对着外墙,可能向上、左、右都有可能,很难找到外墙渗水源点。
注:
图片为2013年6月版实际施工图建筑施工说明
2、GRC安装时需钻孔用膨胀螺栓固定,安装GRC构件后,GRC与墙体间缝隙用结构胶密封。
由于钻孔破坏墙体,形成渗水通道及GRC与墙体之间缝隙打胶不严密,导致雨水渗入墙体。
3、屋面天沟、露台四周二次浇筑混凝土与一次混凝土粘结不密实,再加上后期防水不施工不到位或防水层被破坏,雨水从一次与二次混凝土交接处进入外墙,顺梁外保温向下进入墙体,导致室内墙体出现渗水现象。
维修方案:
1、在渗水范围每边扩大20cm铲除内墙腻子清理干净刷防水涂料,同时在对应外墙处每边扩大50公分刷透明防水涂料;
GRC与墙体接触缝隙重新打结构胶,膨胀螺丝位置重点处理。
2、凿除外墙结构至砌块(梁、柱保温砖凿除)——>
用堵漏灵堵实——>
粉刷平整——>
刷防水涂料——>
贴外墙砖或真石漆。
若是混凝土墙体渗水:
钻孔——>
下注浆针——>
注浆——>
恢复。
3、在墙体渗水上方对应屋面天沟、露台位置每边延长30cm凿除
保护层、保温层至楼板结构——>
清理干净——>
蓄水48小时——>
不渗水,恢复。
后期开发建议措施:
1、由于外墙渗水主要原因是墙体结构设计导致,建议项目二、三期在外墙结构设计时采用常规做法即:
灰加气砌块(或混凝土小砌块)——>
找平层——>
保温层——>
抗裂抗渗砂浆层——>
饰面层(面砖或涂料)。
外墙饰面层建议用涂料,若用面砖则设计为釉面砖。
图片为2011年6月版图纸建筑施工说明
2、由于GRC安装工艺必须破坏墙体建议二、三期少用或不用GRC,改为其他装饰材料。
若必须用GRC,建议安装GRC的位置设计混凝土构件,因混凝土防水效果较好。
在GRC安装施工中加强现场施工管理,在保证GRC构件安装牢固的情况下,尽量减小膨胀螺栓钻孔入墙深度,打胶要严密连续。
3、在二次浇筑屋面天沟、露台四周混凝土前将一次混凝土凿毛、清理干净、刷界面剂,再浇筑二次混凝土并捣振密实,确保与一次浇筑的混凝土粘结密实。
加强现场防水施工管理,全过程监督防水层施工,确保按照规范、图纸要求施工,防水层延墙上翻高度要高出屋面天沟、露台完成面30cm。
加强后续施工时防水层的成品保护。
建议项目后期设计在屋面天沟、露台四周及类似情况位置一次结构梁上翻30cm,可避免此类渗水现象出现。
二、门窗边角渗水
窗框与窗台间混凝土塞填不密实及窗框与墙体间发泡剂施打不严密、不连续,粉刷层未压窗框形成缝隙,导致渗水。
在渗水处扩大10cm凿除粉刷层至门窗混凝土框——>
粉刷平整。
后期开发采取措施:
加强现场施工过程管理,窗框与窗台间用微膨胀细石混凝土塞填密实,在混凝土未凝固前不要动窗框,使混凝土与窗框握裹牢固。
在施打窗框与墙体间发泡剂时要连续,且不得突出窗框,若突出窗框,要在发泡剂凝固前塞入窗框,不得等发泡剂凝固后在切掉破坏表面凝结膜。
在窗旁墙体粉刷时要压到窗框2-3mm,不留间隙,窗框四周打结构胶要连续严密。
三、楼板渗水
露台、阳台、屋面天沟等防水施工质量不好、或后期防水层被破坏,导致渗水。
1、钻孔——>
2、在渗水处对应位置的露台、阳台、屋面天沟每边扩大30cm凿除
加强现场施工过程管理,按图纸、规范要求全过程监督防水层施
工,确保防水层施工质量,后续施工注意成品保护。
四、管道、烟道根部渗水
一次结构完成后安装烟道、排水管后,烟道、排水管与混凝土楼板间空隙封堵不严密,再加上后期防水不到位。
导致烟道、排水管根部渗水。
在屋面、露台烟道、排水管四周凿除保护层、保温层至楼板结构
——>
不渗水,恢复做成锥形。
烟道、排水管根部渗水问题关键在于后期吊模封堵工序,加强现
场施工管理,严格按规范控制施工工序。
采用微膨胀细石混凝土分两次封堵,第一次封堵前要凿毛、清理干净楼板混凝土,刷界面剂,封堵混凝土要振捣密实,第一次混凝土封堵厚度宜为楼板厚度的2/3,第一次封堵后做4小时蓄水实验,不渗漏再进行第二次封堵,若渗漏则需要返工。
第二次混凝土封堵要振捣密实,混凝土要高出楼板3cm,做成锥形,使其根部不积水。
在屋面施工防水层时要先在烟道、排水管根部做附加层,再大面积施工,保证烟道、排水管根部防水层要高出屋面、露台完成面30cm。
五、业主装修引起楼下渗水
业主装修敲除外墙及施工管线破坏防水层导致楼下渗水,多数为洋房二层业主敲除南面露台处外墙导致。
维修方案:
安照以上渗水部位相应维修方案,要求物业跟踪业主做好维修,并蓄水48小时不渗水后恢复。
另要求业主签订协议由于装修引起渗水负责维修到底。
六、地漏堵塞引起渗水
渗水原因:
由于树叶、装修垃圾等杂物掉落露台堵住地漏,致使露台积水流到室内,导致下层渗水。
处理方案:
要求物业跟踪装修业主及时清理掉落的装修垃圾,定期清理露台杂物,保证露台排水畅通。
七、电梯口雨水进入电梯井内
原因分析:
1、图纸设计时考虑无顶盖、半封闭楼梯间按照建筑面积计算规则只计算一半建筑面积、顶层不计算建筑面积。
一期洋房按照无顶盖、半封闭楼梯间设计,只计算楼梯间1.5倍投影面积计入建筑面积;
若设计成全封闭楼梯间,则每层计算建筑面积,即4倍楼梯间投影面积计入建筑面积。
由于楼梯间无顶盖、无窗户,雨水直接落到楼梯间,顺台阶流至各层电梯口,小雨无影响,连续大雨会导致雨水短时排不出去进入电梯井。
2、楼梯间地面为大理石铺装,由于大理石铺装施工工艺为:
半干砂灰摊铺平整——>
浇水泥浆——>
铺装大理石,由于半干砂灰浇水泥浆不可能完全密实,雨水由大理石间缝隙等部位进入砂灰层,经长时间雨水逐渐进入电梯井。
解决方案:
因雨水进入电梯井,在底部电梯坑内形成积水,不仅要清理积水,而且电梯元器件长期处于潮湿环境,对电梯正常使用及寿命都会造成影响。
考虑不仅要解决雨水,还要考虑冬天雨雪结冰,楼梯台阶滑,易产生安全事故,建议楼梯间加装铝合金顶盖及窗户。
一个楼梯间加装铝合金顶盖及窗户面积约61平方米,按单价400元每平方米,一期共计19个楼梯间,共计约61*400*19=463600元。
八、地下车库、路面排水畅通
2016年6月近20天大雨天气,南方很多小区路面、地下车库被淹,我司项目地下车库、路面排水顺畅,没有出现积水及排水管道堵塞现象。
这都归功项目排水系统的设计、施工、维护。
小区道路铺装平整度、横坡控制精确度非常高,局部积水现象都没有,雨水排水管道系统经常检查,无堵塞现象。
地下车库入口2道截水沟把雨水拦截在地下车库之外,进入排水系统;
车库内四周设计排水沟收集雨水至集水坑,每个集水坑配备2台自动提升泵,一备一用;
排水设施设备经常检查维护,保证了地下车库持续大雨天不被水淹,正常使用,赢得业主及社会一致好评,提升项目影响力,促进销售。
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