房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷二Word格式文档下载.docx
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『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。
时高时低,不是平稳的数列,用平均发展速度和平均增减量法误差大,总体趋势上升,因而可以拟合数学趋势线。
注意题干中给的提示信息。
【例题】直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由( )决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料
直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由房地产的历史价格资料决定的。
【例题】在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用( )测算。
A.指数修匀法
C.平均发展速度法
D.二次抛物线趋势法
『答案解析』本题考查的是平均发展速度法。
在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用平均发展速度法测算;
如果是各期上升的数额大致接近,宜选用平均增减量法计算。
参见教材P388。
【例题】某类商品房2004~2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增减量法,该类商品房2009年的价格为( )元/m2。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
『答案解析』本题考查的是平均增减量法。
2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433,则其平均增量为(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2),2009年预测价格=6000+411.25×
5=8056.25(元/m2)。
加权平均增减量法计算d时,考虑了权重,越接近价值时点的增减量对估价越重要,予以较大的权重。
参见教材P387。
【例题】某类房地产2005年~2009年的价格见下表,各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为( )元/平方米。
年份
2005
2006
2007
2008
2009
价格
6810
7130
7460
7810
8150
A.8460
B.8500
C.8790
D.8838
『正确答案』B
各年增减量分别为320、330、350、340,平均增减量=320×
0.1+330×
0.2+350×
0.2+340×
0.5=338,2010年价格=6810+338×
5=8500元/平方米。
【例题】运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的数额大致相同。
( )
『正确答案』×
不是额度,而是幅度。
【例题】在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用( )方法进行测算。
A.平均增减量法
B.平均发展速度法
C.移动平均法
D.指数修匀法
运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的幅度大致相同,否则就不宜采用这种方法。
路线价法
【例题】路线价法,实际上是一种比较法,在求取路线价法时不需要进行交易情况修正,但应进行市场状况调整和房地产状况调整。
『答案解析』本题考查的是路线价法概述。
交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了,所以计算估价对象价格时,只有进行房地产状况调整即可。
参见教材P364。
【例题】由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格,因此在采用路线价法估价时,一般不做因素修正。
路线价法不做交易情况修正和市场状况调整,但必须进行房地产状况调整,临街深度、临街宽度、形状、临街状况等,都是房地产状况修正。
【例题】划分路线价区段时,将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。
因此,两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。
『答案解析』本题考查的是划分路线价区段。
如果路线太长的繁华地段,有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。
注意:
“必然是”三个字。
参见教材P365。
【2013真题】在应用路线价法估价中,设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的( )。
A.简单算术平均数
B.加权算术平均数
C.众数
D.中位数
『答案解析』本题考查的是设定标准临街深度。
设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。
如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度,由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整,这不仅会增加计算的工作量,还会使所求得的路线价失去代表性。
解题关键:
理解众数的含义,众数,需要修正的情况就会比较少。
【例9-1】某临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地,总价为121.92万元。
试根据四三二一法则,计算其相邻的临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价。
『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下:
121.92×
(40%+30%)=85.34(万元)。
『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。
四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地,划分为与街道平行的四等份:
距街道最近的第一个25英尺,价值占整块土地价值的40%;
第二个25英尺,价值占整块土地价值的30%;
第三个25英尺,价值占整块土地价值的20%;
第四个(距离街道最远的)25英尺,价值占整块土地价值的10%。
参见教材P368。
【例9-2】例9-1中,如果相邻的临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺),其他条件不变,则该相邻临街土地的总价为多少万元?
『正确答案』该相邻的临街土地的总价计算如下:
121.92×
(40%+30%+20%+10%+9%+8%)
=121.92×
(100%+9%+8%)
=142.65(万元)
【例9-3】通过标准临街宗地单价(路线价)求得的一宗临街深度为15.24m(即50英尺)、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。
标准临街宗地的临街深度为30.48m(即100英尺),临街宽度为25.00m。
假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00的差异对土地单价的高低影响不大,请根据四三二一法则,计算标准临街宗地的单价和总价。
『正确答案』标准临街宗地的单价和总价计算如下:
设临街深度为30.48m、临街宽度为20.00m的土地总价为V,则:
V×
(40%+30%)=85.34(万元)
V=85.34÷
(40%+30%)=121.92(万元)
标准临街宗地的单价=121.92×
10000÷
(30.48×
20.00)=2000.00(元/㎡)
标准临街宗地的总价=2000.00×
25.00)÷
10000=152.40(万元)。
【例题】甲地块临街深度为100英尺,临街宽度为15英尺,形状为矩形,总价为100万元。
相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。
根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中,正确的有( )。
A.若乙地块临街深度为25英尺,则其总价为25万元
B.若乙地块临街深度为50英尺,则其总价为50万元
C.若乙地块临街深度为75英尺,则其总价为90万元
D.若乙地块临街深度为100英尺,则其总价为110万元
E.若乙地块临街深度为150英尺,则其总价为117万元
『正确答案』CE
九八七六法则是指超过100英尺的部分,则以九八七六法则来补充,即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值,分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。
参见教材P367。
【例题】根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。
标准临街深度为100m,假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准,每增加临街宽度1m单价增加1%。
根据四三二一法则,求取临街深度为75m,临街宽度为25m的矩形宗地单价为( )元/㎡。
2013真题
A.2000
B.2100
C.2400
D.2520
『正确答案』D
设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V,则根据四三二一法则,280=V(40%+30%),解得V=400万元,V75×
20=V×
(40%+30%+20%)=360(万元),临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/(75×
20)=2400(元/㎡),据题意,临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×
(1+5%)=2520(元/㎡)。
【2012真题】某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为1500万元,根据哈柏法则,临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为( )万元。
A.600
B.738
C.900
D.960
【例题】某城市路线价标准深度为24m,划分为三个等份,从街道方向算起,各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%,则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。
『正确答案』√
『答
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