房地产行业信用评价指标体系评定办法Word文档格式.doc
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企业客观信用能力包括企业的经营年限、注册资本、开发能力、人员素质、银行资信等级和财务信用能力。
(详见表1)
1.1企业经营年限
企业经营年限是企业建设与成长的年限.这从一定程度上反映了企业信用建设的历程,两者呈正向相关。
房地产从前期、建设、租售到售后,有一定的时间跨度。
一个具体的房地产开发项目周期至少2-3年。
因此对房地产开发企业进行客观全面的信用评价,其周期最少是3年,企业经营年限只有大于3年才能参与评价。
1.2企业注册资本
企业注册资本是公司制企业章程规定的在公司登记机关依法登记的全体股东或发起人认缴的出资额或认购的股本总额。
该指标反映的是公司法人的财产权,也是企业从事经营活动、承担债务责任的基础。
由于一级和二级企业对注册资本的要求不同,这里采用企业注册资本与本级最低注册资本的比值来评价。
1.3银行资信评级
银行资信评级包括开发企业资信评级和开发项目资信评级两个层次,该指标体系指的是开发企业资信等级。
银行主要关注企业能否按时还本付息,主要考察企业的财务、管理及项目情况等,直接反映出企业对银行的信用能力和履约情况。
因银行对企业财务已经进行了更加深入的评价,可直接采用银行资信等级。
1.4企业开发能力
企业开发能力是指企业开发经营过程中开发建设的项目总的规模,本项指标主要是考察企业现有的开发能力和单项开发能力,同时也能反映出企业的在市场中的信用程度。
1.5企业人员素质
房地产开发是一项系统工程,有大量专业并且复杂细小的事务,对企业人力资源要求非常高。
这个层次主要考察企业管理、技术人员专业结构配置情况,对于管理人员不仅仅关注其从业经验,更重要的是其对各种业务的认识深度,包括各种职业资格证书的比例,如建造师、造价工程师等;
还考察从业人员学历构成是否合理。
1.6财务信用能力
财务信用能力是企业信用能力的重要组成部分,通过对企业近3年财务状况的评价,可以在一定程度上反映企业未来偿债能力、竞争力、发展能力,判断企业是否处于良性发展及识别和控制风险的能力。
为准确反映企业信用能力,本指标体系又从偿债能力(长期偿债能力与短期偿债能力)、运营能力、发展能力和盈利能力4方面进行了细化。
1.6.1偿债能力是指企业偿还到期债务(包括本息)的能力。
能否及时偿还到期债务,是反映企业财务状况好坏的重要标志。
通过对偿债能力的分析,可以考察企业持续经营的能力和风险,有助于对企业未来收益进行预测。
企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力两个方面。
长期偿债能力是指企业有无足够的能力偿还长期负债的本金和利息。
考察指标是产权比率(负债总额/所有者权益总额×
100%)和利息保障倍数。
产权比率用来表明债权人和投资人资金来源的相对关系,反映企业基本财务结构是否稳定。
一般来说,这一指标越低,表明企业的长期偿债能力越强,债权人权益的保障程度越高,承担的风险越小。
该指标同时也表明债权人的资本受到所有者权益保障的程度,或者说是企业清算时对债权人利益的保障程度。
利息保障倍数是指企业息税前利润与利息费用的比率(EBIT/年利息额),反映企业经营所得支付债务利息的能力,用来衡量盈利能力对债务偿付的保障程度。
一般来说,利息保障倍数至少应等于1。
短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债按期足额偿还的保证程度,即企业以流动资产偿还流动负债的能力,反映企业偿付日常到期债务的能力,是衡量企业当前财务能力,特别是流动资产变现能力的重要指标。
企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率和现金流动负债比率。
流动比率是指企业流动资产与流动负债的比率,表明企业每1元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证,反映企业用可在短期内变现的流动资产偿还到期的流动负债的能力。
一般情况下,流动比率越高,反映企业短期偿债能力越强,按照西方企业的长期经验,一般认为2:
1的比率比较适宜。
现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流量与流动负债的比率(年经营现金净流量/年末流动负债),它可以从现金流量角度来反映企业当期偿付短期债务的能力。
该指标是从现金流入和流出的动态角度对企业实际偿债能力进行考察,能充分体现企业经营活动产生的现金净流量可以在多大程度上保证当期流动负债的偿还,直观地反映了企业偿还流动负债的实际能力。
1.6.2运营能力是指企业基于外部市场环境的约束,通过内部人力资源和生产资料的配置组合,对实现财务目标所产生作用的大小,反映了企业持续经营、良性发展的能力。
主要考察指标有应收账款周转率和存货周转率。
应收账款周转率(周转次数),是企业一定时期营业收入(或销售收入)与平均应收账款余额的比率,反映企业应收账款变现速度的快慢和管理效率的高低。
一般情况下,应收账款周转率越高越好,应收账款周转率高,表明收账迅速,账龄较短;
资产流动性强,短期偿债能力强;
可以减少坏账损失等。
存货周转率(周转次数),是企业一定时期营业成本(或销售成本)与平均存货余额的比率,反映企业生产经营各环节的管理状况以及企业的偿债能力和获利能力。
一般情况下,存货周转率越高越好。
存货周转率高,表明存货变现的速度快;
周转额较大,表明资金占用水平较低。
1.6.3发展能力是企业在生存的基础上,扩大规模、壮大实力的潜在能力,是企业竞争力指标。
分析发展能力主要考察近三年主营业收入平均增长率和资本三年平均增长率。
主营业收入增长率,是企业本年主营业收入增长额与上年主营业收入总额的比率,反映企业主营业收入的增减变动情况。
该指标值越高,表明企业主营业收入的增长速度越快,企业市场前景越好。
资本三年平均增长率表示企业资本连续三年的积累情况,在一定程度上反映了企业的持续发展水平和发展趋势。
1.6.4盈利能力就是公司在正常营业状况下赚取利润的能力。
考察指标有资产收益率和净资产收益率。
资产收益率是企业在一定时期内的净利润和资产平均总额的比率,主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力,反映了企业总资产的利用效率,表示企业每单位资产能获得净利润的数量,这一比率越高,说明企业全部资产的盈利能力越强。
净资产收益率(净利润/所有者权益平均余额)是反映所有者对企业投资部分的盈利能力,又称所有者权益报酬率或净资产利润率。
净资产收益率越高,说明企业所有者权益的盈利能力越强。
在我国,该指标既是上市公司对外必须批露的信息内容之一,也是决定上市公司能否配股进行再融资的重要依据。
表1
企业客观信用能力
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
评价标准及评价方法
1.
企业客观信用能力20分
1.1
经营年限
2分
企业经营年限10年及以上得2分;
8-10年(包括8年)得1.5分,5-8年(包括5年)得1分,3-5年(包括3年)得0.5分,3年以下不得分。
1.2
注册资本
企业注册资本/本级资质要求最低注册资本,比值大于2得2分,1.5-2之间(包括2)得1.5分,1-1.5之间(包括1.5)得1分,等于1得0.5分,小于1不得分。
1.3
银行资信等级
3分
由企业提供银行信用等级证明,AAA级得3分,AA级得2分,A级得1分,B级以下不得分;
若银行最高等级为AA,评分时相应提高一级。
1.4
开发能力
4分
1.4.1近三年开发面积
企业近三年累计竣工量/本级资质要求的最低竣工量,比值大于2得2分,1-2之间(包括2)得1.5分,等于1得1分,小于1不得分。
1.4.2上年开发面积
上一年开发面积/本级资质要求的最低开发面积,比值大于2得2分,1-2之间(包括2)得1.5分,等于1得1分,小于1不得分。
1.5
人员素质
1分
专业管理人员、中级以上职称管理人员、持有资格证书的专业人员符合本级资质规定人员数量和要求的,得1分,不符合的不得分。
1.6
财务信用能力
8分
1.6.1
偿债能力
根据国资委发布的房地产全行业财务水平,产权比率和流动比率优秀得1分,良好得0.8分,平均水平得0.5分;
每项利息保障倍数和现金流动负债比优秀得0.5分,良好得0.4分,平均水平得0.2分。
其中,产权比率=负债/所有者权益,流动比率=流动资产/流动负债,利息保障位倍数=息税前利润/利息费用,现金流动负债比=经营活动现金流量/流动负债。
1.6.2
运营能力
1.5分
根据国资委发布的房地产全行业财务水平,存货周转率优秀得1分,良好得0.8分,平均水平得0.5分;
应收帐款周转率优秀得0.5分,良好得0.4分,平均水平得0.2分。
存货周转率=销售收入/存货,应收账款周转率=销售收入/应收账款
1.6.3
发展能力
根据国资委发布的房地产全行业财务水平,近三年主营业务收入平均增长率优秀得1分,良好得0.8分,平均水平得0.5分;
近三年资本平均增长率优秀得0.5分,良好得0.4分,平均水平得0.2分。
近三年平均增长率采用几何增长率计算。
1.6.4
盈利能力
根据国资委发布的房地产全行业财务水平,每项指标优秀得1分,良好得0.8分,平均水平得0.5分。
总资产收益率=净收益/总资产,净资产收益率=净收益/所有者权益。
二、企业经营信用情况
为不断规范房地产开发建设,国家及各级政府先后制定了一系列的相关法律、法规,归纳列举了可能的违法行为,并给出了相应的处罚规定。
企业的信用建设应是建立在法制建设的基础上。
因此,评价体系的一个指导思想是开发企业在经营活动中发生现行法律、法规中罚则部分列举的禁止行为,并经政府主管部门处罚或经查实的,应扣重分直至采取一票否决。
因此,对开发企业经营行为信用的考察评价实质上是在企业合法经营的基础上对企业信用行为的考察评价。
即考察企业在各阶段基本合法的经营活动中存在的瑕疵、纰漏和问题。
企业的信用评价核心部分是企业在经营全过程中的信用表现,企业大部分活动集中在生产经营,所以这项指标权重占了50%。
结合房地产行业和房地产开发企业的特点,这部分评价按开发项目的实施阶段分4个二级指标,即开发前期信用、建设阶段信用、租售阶段信用和前期物业管理信用,13个三级指标。
由于企业在各阶段都有大量经营行为,逐项罗列会使指标十分臃肿,因此,这项指标的评价方法主要是通过评审参评企业是否发生评价标准中列举的企业不良信用行为,每项扣相应分数。
下表中所列不良行为是比较常见或易于判别的,如果企业发生类似行为,表格中未列出,参照本项指标评价标准给予相应扣分。
每项三级指标赋予一定分值,企业符合所列要求或未发生所列不良信用行为的,得满分,每发生一项不良信用行为的,按标准扣分;
发生若干项以上该三级指标不得分,更严重的二级指标不得分,极其严重的一级指标不得分。
(详见表2)
-18-
表2
企业经营信用情况
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- 房地产行业 信用 评价 指标体系 评定 办法