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181.47+341.51=522.98(万元)
该企业的评估值为:
522.98×
(1-40%)=313.79(万元)
3.有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示:
F
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值数
A
2000.10
1.1
108
甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
(2)计算参照物修正系数:
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
(3)计算参照物修正后的地价
(1)A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110
(2)交易情况修正系数为
或者0.99;
交易时间修正系数为
或者1.06;
区域因素修正系数为
或者1.02;
个别因素修正系数为
或者1;
容积率修正系数为
或者0.95
(3)参照物修正后地价=
(万元)
第四章机器设备评估
1.机器设备1台,3年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万元,其中买价为8万元,运输费为0.4万元,安装费用(包括材料)为1万元,调试费用为0.6万元。
经调查,该设备的现行价格为9.5万元,运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。
求该设备的重置成本。
(保留两位小数)
重置成本=9.5+0.4×
(1+40%)+1×
(1+30%)+0.6×
(1+20%)=12.08(万元)
2.被评估机组为3年前购置,帐面价值为20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产,被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组尚可使用7年,预计每年超额运营成本为1万元,假定其他费用可以忽略不计,试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
根据题意计算如下:
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为:
(1-20%)=24(万元)
(2)设备的成新率为:
[7÷
(3+7)]×
100%=70%
(3)设备的评估值为:
24×
70%=16.8(万元)
3.被评估设备购建于1985年,帐面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1995年该设备进行评估,假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8年,试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
据题意计算如下:
(1)评估时设备的现行成本,亦称更新成本为:
Σ(帐面原值×
价格变动率)
所以,30000×
2.6+3000×
1.61+2000×
1.21=85250(元)
(2)评估时设备的加权更新成本为:
更新成本×
已使用年限
2.6×
10+3000×
1.61×
5+2000×
1.21×
2=808990(元)
(3)设备的加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷
Σ(更新成本)
=808990÷
85250=9.5(年)
(4)设备的成新率=[8÷
(9.5+8)]×
100%=45.7%
第五章房地产评估
1.待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下:
拆迁补偿、安置费5万元/亩,其他费用(含税费)3万元/亩,开发费用1.5亿元/平方公里,当地银行一年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3/4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该地产的市场价值。
(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用:
50000÷
667=75元/平方米
其他费用:
30000÷
667=45元/平方米
土地取得费=75+45=120元
土地开发费用:
150,000,000÷
1,000,000=150元/平方米
(2)计算利息:
土地取得费利息:
120×
[(1+10%)2-1]=25.2
土地开发费利息:
150×
3/4×
[(1+10%/2)1.5-1]+150×
1/4×
[(1+9%/2)0.5-1]=9.28(元)
第一期利息:
270×
3/4×
10%×
2×
0.5=20.25(元);
第二期利息:
1/4×
9%×
1×
0.5=3.0375(元)
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
(注:
由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年,利率10%,该笔资金并非第一年年初一次投入,所以需要乘以0.5。
第二年同理。
)
(3)计算利润:
10%=27(元)
(4)计算土地成本:
270+23.29+27=320.29(元/平方米)
(5)计算待估土地公平市场价值:
320.29×
(1+10%)=352.32(元/平方米)
每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米,近似等于每平方米352元。
2.待估地块为一商业用途的空地,面积为600平方米,要求评估其1997年5月的市场价值。
评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照物,交易实例有关情况见下表:
项目
B
C
待估对象
坐落
略
所处地区
繁华区
非繁华区
用地性质
商业
土地类型
空地
价格
总价
25.2万元
49万元
43.5万元
单价
1500元/m2
1400元/m3
1450元/m4
交易日期
1996.10
1996.12
1997.1
1997.5
面积
168m2
350m2
300m2
600m2
形状
长方形
地势
平坦
地质
普通
基础设施
完备
较好
交通通讯状况
很好
剩余使用年限
35年
30年
已知以下条件:
(1)交易情况正常;
(2)1996年以来,土地价格每月上涨1%。
(3)交易实例A与待估对象处于同一地区,B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断:
分值
自然条件
相同
10
社会环境
街道条件
稍差
8
繁华程度
7
交通便捷程度
规划限制
交通管制
离公交车站
稍远
交通流量
稍少
周围环境
较差
注:
比较标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为100。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)折现率为8%。
(1)进行交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。
(2)进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07
交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05
交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
(3)进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区,无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163
交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075
(注:
式中86由表2中加总获得,同理93也由表2纵向加总获得。
(4)进行个别因素修正。
关于面积因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
土地使用权年限因修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与C均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/(1+8%)30]÷
[1—1/(1+8%)35]=0.9659
交易实例A的个别修正系数=1.03×
0.9659=0.995
交易实例B的个别修正系数=1.03
交易实例C的个别修正系数=1.03×
(5)计算待估土地初步价格。
A=1500×
1.07×
0.995=1597(元/平方米)
B=1400×
1.05×
1.163×
1.03=1761(元/平方米)
C=1400×
1.04×
1.075×
0.995=1613(元/平方米)
(6)采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657×
600=994200(元)
因此,这一地块的评估值为994200元。
4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用假设开发法评估,计算公式为:
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
(2)计算楼价:
楼价=2000×
2.5×
9000=45,000,000(元)
(3)计算建筑费和专业费
建筑费=3000×
2000×
2.5=15
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