《物业管理实务》Word下载.doc
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第三讲商业物业的管理
第四讲酒店物业的管理
第五讲ISO9000质量管理体系
第六讲物业管理服务招投标
第七讲物业接管验收及用户入住程序
10
6-8
总计
60
(四)先修课与后修课
学习好《物业管理实务》课程的基础是先开设《管理学基础》、《房屋建筑构造》、《物业管理概论》、《房地产开发与经营》等课程。
本课程一般安排在最后一学期进行。
(五)课程答疑
在教学过程中,每一讲结束后,将利用课余时间安排一次课程答疑的时间,以回答学生在学习中遇到的问题。
(六)推荐的参考书目
[1].建设部房地产业司:
《物业管理概论》,北京,中国物价出版社,1996。
[2].李万才等:
《物业管理实务手册》,上海,上海远东出版社,1997。
[3].黄安永:
《物业管理招标投标》,南京,东南大学出版社,2000。
[4].赵绍鸿:
《物业管理实务》,北京,中国林业出版社,2000。
[5].(美)罗伯特·
C·
凯尔等:
《物业管理—案例与分析》,北京,中信出版社,2001。
[6].王要武:
《物业管理概论》,北京,中国财政经济出版社,2001。
[7].丁芸、谭善勇:
《物业管理案例精选与解析》,北京,中国建筑工业出版社,2003。
[8].刘民昌等:
《现代物业管理实务–精选100案例》,北京,冶金工业出版社,2004。
[9].罗宗科:
《物业管理知识手册》,太原,山西科学技术出版社,2005。
[10].陈小明:
《ISO9001标准理解与实施及认证转换实务》,广州,广东经济出版社,2001。
[11].王佑辉:
《物业管理国际质量标准》,武汉,华中科技大学出版社,2004。
第二部分:
课程内容
【教学目的】
本讲的教学目的是使学生了解收益性物业的含义、特点,收益性物业物业管理的主要内容,能够根据收益性物业的特点制定物业管理方案。
【教学内容提要】
本讲的教学内容主要包括:
收益性物业的含义;
收益性物业管理的组成部分;
收益性物业管理的内容;
收益性物业管理经费的来源等。
【教学重点和难点】
本讲的教学重点是收益性物业管理的内容;
难点是收益性物业管理与非收益性物业管理的差异。
【教学方法】
本讲的教学方法将采用以教师讲授的方法为主,适当的引导学生参与课堂讨论。
【教学手段】
本讲的教学手段将主要以传统的讲授教学手段为主。
【教学内容与学时】
本讲的教学内容约需10学时,具体内容如下:
(1)收益性物业管理的含义及特点
(2)收益性物业管理的组成部分
(3)收益性物业管理的内容
(4)收益性物业的租赁管理
(5)收益性物业的租金管理
(6)收益性物业管理的经费
一、收益性物业管理及其特点
(一)收益性物业及其特点
1、非住宅物业。
是指除住宅物业以外的物业。
包括:
市场上公开出租经营的收益性物业,政府机关和事业单位自用的办公、生产、经营性的非住宅物业等。
其中收益性物业的管理最为复杂,市场化、社会化的程度也最高。
2、收益性物业。
是指以出租经营性房屋为主体对象的物业。
一般指写字楼、商业中心、酒店、工业厂房以及其他可出租的物业(如出租型公寓)等。
如北京的国际贸易中心,拥有包括写字楼、酒店、公寓、展览中心在内的8幢主要建筑,总建筑面积达40余万M2。
根据用途的不同,物业可以划分为居住物业、商业物业、工业物业和其他物业等多种类型。
商业物业在国内也有人称为“商务物业”、“收益性物业”。
美国的罗伯特·
凯尔认为商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”,国内较为成熟的概念认为商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地及相关权益的总称。
商业物业包括综合楼、写字楼、购物中心、酒店和康乐场所等。
因此,它既可以是一幢配套设施完善的办公楼宇、购物中心、百货商店,也可以是一个加油站和停车场等。
随着我国国民经济的发展和城市建设水平的提高,各种类型的商业物业迅速发展,商业物业管理作为物业管理的一个重要组成部分,其市场化、社会化的程度也比较高。
商业物业有出租经营、确保最高回报率的目标,它们的设备设施比较先进、复杂,对专业物业管理的要求较高,要求管理者有系统的经营管理理论、服务意识和操作技能,它最能反映现代物业管理的本质。
3、收益性物业的特点
(1)经营性。
无论业主或租户,他们付出货币而获得物业永久或一定期限的使用价值,其主要的目的都是直接或间接从事经营活动,他们的付出均构成经营成本的组成部分,经营活动的赢利目的非常明显。
(2)公众性。
商业物业主要是为公众服务,为有现实需要或潜在需要的顾客服务,因而原则上是应该能够向公众开放的。
在这类物业中,虽然也有些企业制定了准入“门槛”,如会员制俱乐部,但这种门槛只能是“消费门槛”,凡具有这种消费能力和消费需要的顾客,都应该可以进入。
(3)服务性。
商业物业主要从事第三产业,即服务业的经济活动,而不是从事第一产业或第二产业的生产活动。
(二)收益性物业管理的含义及其特点
1、收益性物业管理的含义。
所谓物业管理,简单地说,就是人们对一个特定的物业进行的管理活动。
但任何物业都是为人们的生产、生活服务的。
因此,从这一角度去考察,物业管理的含义要丰富的多。
关于物业管理的含义,理论界有广义和狭义之分。
广义的物业管理,是指一切为了物业的正常使用而对物业本身以及物业的所有者、使用者所进行的管理和服务活动。
狭义的物业管理,一般只限于对某个已建成投入使用的具体物业在委托管理范围内所进行的管理服务,其主要任务是房屋的维修养护、共用设备和设施的管理、治安保卫、清洁卫生、绿化养护等服务。
商业物业管理的内容除了包括狭义物业管理的内容之外,还应当包括物业的出租、销售、公共关系、客户管理等经营管理方面的内容。
2、收益性物业管理的特点。
(1)需要营造良好的商业氛围。
商业物业的经营就是要吸引顾客,所以,讲究良好的区位和交通条件,包括便捷的公共交通和足够的停车场,利用集聚效应,成行成市的布局来扩大消费半径,利用户外广告、霓虹灯饰和巨幅招牌营造气氛。
(2)具有不断追求设施设备先进性的特点。
只有良好的、舒适的、高档次的先进设施,才能保证业主的物业出租率及租客的营业收入。
很多有名的酒店、商业大厦,虽然历史悠久,但仍长盛不衰,除了其良好的商业信誉外,其重要的原因之一就是不断更新设备设施,保持先进性,才能吸引租客和顾客。
(3)具有较高的租赁比例。
很多商业物业的投资者,当物业建成后,全部或部分用于出租给其他人进行经营活动,以收取租金作为投资回报,如办公物业,出租率会远高于自用率。
有些商务楼虽然是作为开发建设单位总部的所在地,但也只有部分属自用,其余均出租给其他机构,如广东建设银行大厦、广东发展银行大厦、粤海大厦、健力宝大厦等均是如此。
至于购物中心、批发市场等则很多都是出租铺位或摊位。
(4)以出租经营为主的商业物业具有价值不能库存的特点。
以出租经营为主的商业物业中,房屋建筑物及其设备设施的价值是不能库存的,若当天租不出去,就失去当天的价值和费用回收补偿的机会。
如商务楼的房间数是固定的,即使这个月的出租率达到100%,也无法挽回上一个月空置所造成的损失。
而且不论物业的出租情况如何,其物业的管理服务支出的固定成本,一般不会因物业的空置而有太大的变化,如管理处的人员数量、公共照明、电梯服务等,都不会因租客的减少而削减。
二、收益性物业管理的组成部分
收益性物业管理的重点是环境,即承租人对其所使用的物业环境感到满意,并希望继续租用本物业。
其管理活动是由相互联系和相互影响的以下几部分组成:
1、物业发展目标----即物业的市场定位。
2、物业管理的目标----利润、信誉、发展、服务等。
3、承租人管理----为承租人提供满意的服务。
4、租务市场管理----吸引和发展可能的承租人。
5、租赁期间的管理----对承租人履约情况的监督、制定有效的租金收取政策、租金的调整、续约谈判、租赁终止手续的办理、管理费收取等。
6、人事管理----物业管理企业工作人员的选聘,上岗培训,职业道德教育等。
7、建筑物管理----建筑物的维修养护、定期的检查、设施设备的维修养护与管理等。
8、财务管理----编制预算、出来纳税、保险事宜、财务档案管理等。
9、物业经营状况评估。
(1)预期的租金与实际租金水平的比较;
(2)预计和实际的物业资本价值的增长;
(3)物业的竞争能力以及与竞争对手的比较;
(4)资本回报率。
即年净收益与物业资本价值的比率。
(5)净收益。
即毛收益减去经营成本。
(6)空置水平;
(7)物业服务收费水平;
(8)租金拖欠和坏账情况;
(9)财务内部收益率;
(10)物业在企业资产中的位置。
三、收益性物业管理的具体内容
针对不同用途的商业物业,商业物业管理的内容可以分写字楼的管理、商业经营性物业管理、酒店管理、会所管理等更加专业化的领域,并根据各类物业的特点、委托人的要求等确定物业管理的侧重点。
但无论哪一类商业物业的管理,基本上都包括以下几方面的内容。
(一)制定管理计划
在接管一宗物业后,首先要制定一份管理计划并获委托方认可。
管理计划是对将进行的管理行为在经济上和行动策略上的行动纲领。
为制定管理计划,一般应遵循以下的工作步骤:
1、进行调查研究。
(1)市场分析。
它包括对本地区市场和周边地区市场的分析。
本地区市场分析主要是当地的人口构成、经济状况和发展趋势、消费水平、交通设施状况、同类型物业的租售情况。
为了确立一处物业可实现的最佳效益,物业管理者必须关注和分析其周边地区的经济气氛。
所谓周边地区,通常没有固定的范围,主要指某一类商业圈,即商业物业吸引顾客的地理区域,它是以物业为中心向四周扩展构成一定的辐射范围,形成商业圈。
商业圈包括三部分:
核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈,其中核心商业圈占该类商业物业顾客的一半以上。
商业圈的规模受各种因素的影响,除商业物业类型、规模、竞争者的位置等经济因素外,物业管理者还要特别注意商业圈内的地理特征,如公园、休闲地带、公路、铁路和河流等,因为这些地物可以实质性地限制这些地区未来的发展。
(2)交通与公用设施情况。
它包括公共交通和停车场的状况,对商业物业都是相当重要的。
商业物业中的员工和顾客,很多都依靠公共交通工具来上班或消费,但停车场的车位数量对吸引一些消费量较大的顾客也不可忽视。
(3)经济发展状况。
商业圈中的经济发展状况与区域经济发展态势、圈内的产业结构等因素有关,区域宏观经济发展迅速,必然会导致服务业的比重逐渐升高;
抵押贷款利率与经济活动的活跃程度成反比,利率提高则经济增长速度放缓,并影响商业物业的建设融资;
一个由不同产业有机组合的周边环境比由单一产业支撑的周边环境要理想得多,当依赖的唯一产业倒闭或迁移后,后者的经济可能因此而崩溃。
(4)供求状况。
为了确定某一特定种类的商业物业的出租率上升或下降及其变化速度,应该寻找可比性强的类似物业加以比较,即对位于邻近地区的类似房产就其建筑类型、年代、大小、位置、特征和租金状况以及出
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