家居店选址Word文档下载推荐.doc
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家居店选址Word文档下载推荐.doc
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是选择一级城市还是二、三级市场?
是辐射性布点还是卫星式布点?
是整体布点还是重点突破?
结合城市的消费特点和企业自身的实力以及产品特点,家具厂商要有一个明确的定位。
2、选择地段
从事终端销售的经营者都有一句行话:
开零售店最重要的因素就是位置。
位置的重要性决定选址工作不可马虎,每个城市都有其独特的商圈,无论何种产品,都有其最佳的选址商圈。
在地段选择过程中,要了解该地域比较合理的地段选择,或者寻找人气旺盛的家居商圈,或者寻找潜在购买力大的房地产商圈,只要经营的商品选择适当,日常管理到位,就容易形成一定的经营优势。
3、选择卖场
如果商场的经营者对品牌的选择余地较大,各种产品可以错开,档次、颜色、款式都能够错开经营,如果整个卖场经营的产品结构较为合理,往往能形成经营的良性循环和良好的经营氛围,有利于促进销售。
在卖场选择过程中,重点要考虑租金价格、卖场气氛和产品结构,销售的各种商品能否形成良性循环几大因素。
产品要符合卖场的定位,这是挑选商场最需要注意的,同时对商场是否进入成熟期,摊位的经营氛围是否形成,消费者的各种购买需求基本和各经营户之间的竞争关系等都要进行综合考虑。
二、家具专卖店选址评估的五大要点
店址基本确定后,通过具体的评估来检验选址的正确性,首先是要确定评估项目,其次是进行定量化评估,最后做出相关分析并选定店址,这是一系列的标准化流程。
评估项目视厂商发展战略而不定期,但应主要包括店面结构、交通状况、竞争环境、顾客流量、店面成本、发展趋势等六大要点。
1、店面结构
店面结构需要从两方面评估:
地理位置和竞争角度。
从地理位置评估一个店址,应该看它从地理位置出发,属于商业中心型、准商业中心型、郊外型和居民小区型四类中的哪一类。
再根据连锁店本身的性质来评估店址的优劣。
1)商业中心型店址。
位于全市性的繁华商业区,这里各类商业、娱乐、服务设施林立,人流、车流度最大,店址的辐射力强,商圈范围也比较广泛。
选择在这种位置开店,因为房租很高,所以面积不宜过大,建议不超过100平米。
面积不大,一般又是步行街,所以经营的货品也不宜过大,应以小件为主。
这种位置客流大,所以一定要利用好,这就决定了店内货品价格不宜过高,最好是不用太犹豫就可以购买的,也就是100元以内,甚至是30-50元以内较实用的、较新奇的货品为主。
在这类地段因为位置好,无需投入太多甚至可以减免广告资金,经营最重要的就是促销,一定要有各种层出不穷的促销手段来吸引顾客,需要比较用心。
2)家具专业市场和商场。
国内各大城市由于经济的发展,市民的购物习惯和商业经营的积淀,基本上都已经形成了很多家具专业市场、大卖场。
各大家具卖场互相竞争、彼此烘托,就形成了家具商圈。
在家具专业市场中或人气很旺的家具商圈中的备选店址适合于家具连锁专卖店的开设。
A、专业家具城:
这个地段是我们首选的地段,但一般进场困难,很多地方需要品牌、质检等证明材料。
很强的实力,这样可以在这种房租不是很高的地方租下很大的店面,打造整体体验概念,形成几种氛围,例如产品展示区、休闲洽谈区。
售货员一般是商场管理,工商税务等一般也由商场出面,管理难度和投资金额新手可以比较轻松的适应。
在商场经营可以以较快较高的起点建立起品牌的影响力,这将为以后在其他地段开设分店打下很好的基础。
如果和次繁华地段的总店配合经营是非常理想的,价格、对公销售都可以很灵活。
这种地段除了新商场基本没有招租广告,所以要经常向商场管理部门打听有无合适的地段。
一旦入住要注意处理好和管理层的关系;
不过,如果是新开的商场,一般有一个消费培育期,如果商场方没有明确的、有效的培育期扶持政策,则不要考虑进入,以免成为试验牺牲品
B、露天建材市场:
这种市场是仅次于家居城的第二个首选市场,但又因为该类市场多数档次较低,进出口多需要我们进行详细考察后方可进入,相对家居城来说具有一定的风险,如果不是这种店扎堆或是建材市场位于市内较中心地段,赔钱的可能性很大。
3)家居城/建材市场毗邻区:
这类位置好处是一般装修费用少一些、房租大多可以月付或季付、与工商等部门打交道也少、节省购置空调的费用、每天经营时间长、客流有保证等等。
另外每逢过节可以想办法吸引手持购物券的客人们,然后再想办法兑换现钱,这是一笔不容忽视的财富来源。
缺点是房租费偏高、店面一般偏小、因为经营时间长有可能需要倒班的售货员、经营的货品种类有时需要听从超市管理不能自主等等。
一个好的尽心的售货员在这里就是非常关键的事了。
如果售货员敷衍了事,每天的业绩会差不少,赔钱也就是在所难免的了;
4)准商业中心型店址:
位于地区性商业中心,有重要的交通干线相联结,顾客流量较全市性商业中心少,尤其是流动顾客数量很少。
我个人比较支持在这种位置开店,最好是门口有停车位的。
这种地段一般房租便宜的多但客流不大,所以最好店面不要太小,如果资金比较充足,建议开办80-150平米的店铺。
装修可以稍好一些,这样如果经营的好,可以迅速建立起在本地的影响,为进一步在其他地段扩展分店打好基础。
这种店因为面积大,可以经营品种齐全的系列产品,考虑做得全一些,逐渐走“货品引人气,体验见效益”的路子。
这种地段也是风险最大的一种选择,大多开店失败的朋友都是选择在这种地段,原因是客流无法保障。
所以建议尽量不选择新建的商业街,避免因为预测不准,造成损失。
在这种地段经营,最重要的是规模、货品和服务。
口碑相传是比较现实也比较理想的宣传手段。
做广告一定要慎重,要先把店做好,否则没有实际价值,甚至得不偿失;
5)小区型店址。
位于大型居民集中居住区内或周边区域,为小区生活配套设施。
我一直不看好这类选址,主要是购买力或受众太少,除非是大城市的特大小区的开盘初期临时性门店(一般为达到2000户以上,楼盘刚开始交房还未正式装修,门店租期1至2年),否则我觉得基本难以成功;
另一方面,需要从竞争的角度出发,看店址属于竞争型店址和孤立型店址两类中的哪一类。
1)竞争型店址。
指同一商圈内有竞争对手存在。
竞争对手有两类:
一是同类连锁商店,来自这类对手的竞争压力可谓最大;
二是与本店有经营交叉的商店,如建材店、专业家装市场、家用电器市场等。
2)孤立型店址。
正好与竞争型店址相对,商圈内没有上述两类竞争对手存在。
上述各类型店址各有利弊,如租金低的地段客流少,而客流多的地段房产价格又极其昂贵;
竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力,而商业吸收力大的地段又总是拥挤着众多的竞争者,所以觅得合适的店址非常困难。
2、交通状况
仅仅作出了店址的区域位置等店面结构选择还不够,因为在同一个区域内,一个家具专卖店可能会有好几个开设地点可供选择,但有些地点对某个家具专卖店来说,是百分之百好的开设地点,而对另一种家具专卖店来说,就不一定是最满意的开设地点。
因此,一个新设家具专卖店在做好区域位置选择以后,还要切实考虑多种影响和制约因素,作出具体设计地点的选择。
为方便顾客购买,促进购买行为的顺利实现,设在边沿区商业中心的专卖店要分析与车站的距离和方向。
开设地点还要考虑客流来去方向而定,如选在面向车站的位置,以下车的客流为主;
选在邻近市内公共车站的位置,则以上车的客流为主。
设在市内公共汽车站附近的家具专卖店,要分析公共车站的性质,是中途站还是始终站,是主要停车站还是一般停车站。
一般来说,主要停车站客流量大,家具连锁店可以吸引的潜在顾客较多。
中途站与始终站的客流量无统一规律,有的中途站多于始终站,有的始终站多于中途站。
同时,要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件。
如单行线街道,禁止车辆通行街道,与人行横道距离较远,都会造成客流量在一定程度上的减少。
3、竞争环境
店面周围的竞争情况对零售经营的成败产生巨大影响,因此对商店开设地点的选择时必须要分析竞争对手。
一般来说,在开设地点附近如果竞争对手众多,商店经营独具特色,将会吸引大量的客流,促进销售增长,增强店誉,否则与竞争对手相邻而设,将难似获得发展。
当然,作为家具零售店铺的地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地方,这对经营选购性商品的商店尤其如此。
另外,当店址周围的商店类型协调并存,形成相关商店群,往往对经营产生积极影响,如经营相互补充类商品的商店相邻而设,在方便顾客的基础上,扩大了各自的销售。
4、顾客流量
客流量是店面选址正确与否的重要依据之一,客流量的分析必须有详尽的数字报告,在进行客流量分析时,不但要分析其每小时或者半小时的人流量进行分析,而且要区分这些客流的有效性进行分析。
特别是作为抽样调查,有时会因季节、交通、工作日与休息日、周边发展进程等因素的影响,会对数据的准确性有较大的影响,在评估顾客流量的时候,要结合这些因素进行比较全面的考虑,以保证数据的准确性和有效性。
选店址必须以自己经营的产品的目标客户为依据,一个地方旺不旺,不能片面以人流量多少来判断,而是要以目标客户的流量来判断。
5、店面成本
店面成本包括很多方面,具体而言主要需要考虑建筑物的新旧程序与装修成本,房地产价格与利用方式、利用期限,搬迁补偿费,水电增容费,有无城建规划限制等几个方面。
有无城建规划限制指有无良好的水电、下水道、暖气等条件;
是否位于规划红线之外;
有无绿地限制;
能否加盖临时建筑等。
房地产价格与利用方式、利用期限这是所有项目中最重要的一项。
利用方式大致有四种:
一是租房;
二是买房;
三是买房地产;
四是买地盖房;
此外,还可能通过联营、合作搞房地产、兼并等方式进行。
因此,是否要拥有产权这一问题就变得非常突出。
拥有产权,一次性投入大,但不会受租用期限和房地产涨价的限制,不用担心契约到期后不能续签造成的停业或迁址,而且还可享受房地产增值带来的利益,提高消化费用上升的能力和银行贷款能力。
房地产价格对销售价格、投资回收期影响直接,而付款方式也会对实际价格产生影响,这些因素均应作具体的定量测算。
6、发展趋势
对店址发展趋势的评估其实就是要分析城市规划。
商店的开设地点选择要分析城市建设的规划,既包括短期规划,又包括长期规划。
有的地点从当前分析是最佳位置,但随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店;
反之,有些地点从当前来看不是理想的开设地点,但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。
因此,零售经营者必须从长考虑,在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设或改造项目的规划的前提下,作出最佳地点的选择。
最后,零售经营者还要对商店未来效益进行评估,主要包括平均每天经过的人数;
来店光顾的人数比例;
光顾顾客中购物者的比例;
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