大朗房地产市场营销报告Word文档格式.doc

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四）、片区住宅市场发展 5

五）、片区名项配套设施现状 5

1、人文生态景观与休闲场所 5

2、文化教育设施 5

3、医疗保健设施 5

4、商业服务 5

5、金融邮政 6

六）、片区交通组织现状及规划 6

1、石龙片区交通组织现状 6

2、石龙片区交通组织规划 6

1）、对外交通 6

2）、内部交通 7

七）、片区S.W.O.T分析 7

第二章:

片区经济发展状况 8

一）、经济发展回顾、现状及展望 8

二）、经济发展分析 9

1、国内生产总值及其构成分析 9

1）、石龙镇国内生产总值 9

2）、石龙历年工业总产值 9

3）、石龙历年农业总产值 10

4）、石龙历年第三产业生产总值及其增幅 10

5）、石龙镇历年工、农、第三产业生产总值及其增幅比较 10

2、石龙镇经济特点 11

1）、石龙镇历年利用外资情况 11

2）、石龙镇历年出口额:

11

3）、石龙镇居民存款状况:

12

第三章:

片区相关的城建、规划介绍 13

一）、城建指片区的大型城市建设工程、基础建设工程 13

1、金沙湾公园 13

2、沙洲公园 13

3、石龙中山公园 13

4、西湖提路绿化建设工程 14

5、南江大桥、东岸大桥、南二桥 14

6、石龙火车站站前广场改造工程 14

7、石龙准高速电气化火车客运站 15

8、京瓷科技工业园 15

9、石龙南桥扩宽工程 15

二）、规划指总体规划、次区域规划、分区规划及法定图则中涉及片区的内容 16

1、石龙经济建设总体定位 16

2、石龙城市建设总体规划 16

1）、四个城市组团、四条发展轴线、一条蓝带的结构。

16

2）、七大功能片区 16

3）、石龙近期城市具体规划建设 18

第四章:

片区商业地产分析:

20

一）、石龙镇商业发展总体现状 20

二）、石龙镇商业发展的具体情况:

1、老城商贸中心区 20

2、特色街区:

21

1）、兴龙路：

2）、绿化东路IT产品专业街：

22

3）、绿化中—西路欧美风情街 22

4）、中山路岭南文化特色街 22

3、批发市场 22

1）、西湖五金电子批发市场 22

2）、西湖服装批发市场 22

三）、片区商业总结:

23

第五章:

片区内代表性住宅分析 24

一）、【聚龙湾·

聚豪华庭】 24

1、基本情况：

24

2、规划设计要点评析 24

1）、建筑设计 24

2）、园林设计 25

3）、户型设计 25

3、项目周边环境、交通情况、配套设施介绍 28

4、项目定位 28

1）、物业定位：

28

2）、客户定位:

3）、产品定位:

5、形象定位：

6、项目销售推广策略分析 28

7、项目S.W.O.T分析 29

二）、【聚龙名苑】 29

29

2、规划设计要点评析 29

1）、建筑设计 29

2）、园林设计 30

3）、户型设计 30

3、项目周边环境、交通情况、配套设施介绍 30

4、项目定位分析 30

1）、客户定位 30

2）、产品定位 30

3）、形象定位 31

5、项目销售推广策略分析 31

6、项目S.W.O.T分析 31

第六章:

片区住宅市场分析 32

一）、片区土地供需分析:

32

1、石龙镇土地供给分析：

2、石龙镇土地价格分析：

33

二）、片区住宅市场供应量分析：

1、已售楼盘项目一览表 33

2、目前主要在售楼盘项目的存量情况：

3、潜在供应项目：

34

三）、片区住宅市场建筑类型分析 34

四）、片区住宅市场户型分析 35

五）、片区住宅市场价格分析：

36

六）、片区住宅物业的销售分析:

七）、片区住宅市场客户群体分析:

片区住宅市场预测 38

一）、片区住宅市场供求关系趋势预测：

38

二）、片区住宅市场价格波动趋势预测：

三）、相关结论及建议 38

东莞中原调研部石龙镇房地产市场分析报告

石龙处于广州、东莞、惠州三市交汇处，距离广州市69公里，深圳市78公里，面向港澳地区；

广深铁路在石龙设立了枢纽站，为南至香港、北往广州和全国各地的旅客提供交通方便；

广深高速电气化铁路石龙站的建成，使石龙至广州、深圳市区只需30分钟；

东莞至深圳高速公路石龙出口至石龙镇中心6公里。

历来都是东江水运的重要港口，曾与广州、佛山、顺德陈村并称为广东四大名镇，旧称“省、佛、陈、龙”。

历史上曾多次设市，成为邻近镇（区）的经济、文化和商贸中心。

全镇总面积达12.5平方公里，常住和外来人口共10万多人，旅居海外的华侨和港澳同胞有2万多人。

石龙镇隶属东莞市，分为老城区、新城区、西湖区三个行政区，下辖东区、西区、兴龙3个社区和忠维村、林屋村、新维村、浦溪村、西湖村、王屋洲村、黄家山村7个“农改居”管理区，23个居民委员会。

为改善石龙镇投资环境，促进经济高速发展，近几年来，石龙投资数亿元进行交通、能源、通讯等城市基础设施建设。

目前已建成连接东莞市内各区以及惠州红海口岸码头桥梁4座；

保证了车辆来往东莞海关和惠州红海海关之间交通畅顺建成了年发电量6.7亿千瓦时发电厂1座和3座110千伏安的输变电站，保证了全年停电时间总计不超过8小时目标。

全镇共有自来水厂3座，其中黄洲水厂被评为全国百佳水厂。

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石龙镇区位图

二）、片区历史沿革及现状

1、建制历史

石龙属历史名镇，距今已有800多年的悠久历史。

自宋代、即现在位于镇中心区的石龙沙洲开始有人定居。

石龙于明嘉靖年间（1532--1566）设墟，叫石龙墟，嘉庆二年出版的《东莞县志》已以石龙镇为名叙事。

石龙属广州府东莞县文顺乡第三都管辖的行政区域内，但另由县戎厅直接管理。

戎厅派左哨遊击及其属下一个千总分别设衙门于石龙头地方。

乾隆19年，县丞署从县城移驻石龙，管理许多圩、村，惟不直接管理石龙。

民国后，初叫警察第三区，二十年代复称镇为国家建制镇，后曾三次改称市；

二十年代中后期称市，日占初期和解放初均曾一度称市，但仍属东莞县。

1949年两广纵队第一师进驻石龙，国民党税警团和粤汉护路总队集中石龙投诚，接受改编，1949年10年石龙镇成立镇人民政府。

2、经济发展历史

1）、建国前

建国以前，石龙经济主要依靠东江有利的地理条件发展贸易为主，从明年到建国以前石龙镇经济两起两落。

明嘉靖年间开墟后直至清末，经济一直发展。

特别在乾嘉年代，发展迅速。

清代中后期，虽有鸦片战争的影响，但经济文化继续发展。

1912年，广九铁路正式通车，脚踏轮船开始在东江上驶用，广东交通条件的改善使得石龙丧失了在交通工具上的优势，石龙经济受到重大冲击。

从1916年到1926年间石龙镇受战乱影响，经济萧条。

1926年夏到1938年期间石龙镇经济有了长足的发展，一方面民族经济、城镇建设都有长足的发展，城镇构架基本形成，如兴建布厂，效仿广州建成中山路，兴办中学，建立航运公司。

另一方面，石龙镇再次成为东江流域27040平方公里主要物资集散地，成了东江物制裁油、糖、谷、米、蚕虫等批发市场，1938年到建国前石龙镇再次受战乱影响，镇区经济受极大创伤。

2）、建国后特别是改革开放以后

建国以来特别是1978年改革开放后，石龙镇经济发展朝多元化发展，给合本土优势，农业、工业、贸易相结合，石龙镇经济基本处于比较好的走势。

建国初到1978年间，石龙镇经济时有停顿时有发展，但经济整体结构逐步完善，从商业城镇发展为工业城镇，发展乡镇企业及港口建设。

78年至今石龙发展极快，在农业方面发展有现代特色的农业，在工业方面发展科技兴镇的道路，优先发展电子、医药、信息等高科技产业，目前全镇有外资企业182家，规模较大的工厂200多家，已初步形成了光学制品、电子电器、食品饮料、五金机械、建材化工、医药、通讯设备等产业基础，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展的支柱性产业。

现已兴建石龙信息工业园、石龙港物流工业园，发展园区经济和港口物流业。

石龙镇1996年被国家科委评定为“国家星火技术密集区建设单位”，2000年被省科技厅评定为“专业镇技术创新试点单位”。

在商业方面兴建、改建了数个商贸市场、百货综合市场和大型商业购物中心，形成中山路、绿化路、兴龙路和西湖区为中心的商业地带，现有富升百货、石龙购书中心、现代广场等上规模的商场。

石龙镇是东莞市面积最小的一个镇，全镇总面积为12.5平方公里，是东莞第一个首先存在工业用地不足的镇区，镇区只能通过异地置换来得到多余的土地。

石龙镇被东江分隔成四个片区，即新城区、西湖区、旧城区及新划分的红海区。

1、新城区

新城区由方正大道分隔成两大部分，由于早期政府对外商、国内投资方等用地选址过于迁就，造成土地开发随意性较大、土地布局分隔不合理，处于方正大道以北沿河以内的土地被几个大型企业征用，在征用过程中闲置了较多的土地待以开发，沙河沿岸也存在着比较分散的土地，但此处基础设施不完善，开发难道较大,土地开发潜力大。

方正大道以南龙升路以西现以建有几个大型房地产项目，此处被称为石龙的高尚住宅区，如现已开发的聚龙湾花园、沿江别墅正龙豪园、永和新村、龙升市场等形成新城居住中心，另外新迁入的镇政府、公安局、邮政局等形成了石龙新城办公中心，这块区域土地使用程度比较高，可供开发土地较少，未来开发趋向龙升路以东至环岛南路的大量可用空地，与新城办公中心及居住中心较近是石龙镇未来房地产开发的主要区域。

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石龙新城区

2、西湖片区

西湖片区被莞龙公路分别南北两片，沿莞龙公路分布了一些商业设施，存在较多数的专业市场及酒店、购物广场等一些商业配套。

莞龙公路以北商业设施比较集中，土地基本被商业中心、商场、专业市场覆盖，可用土地极少。

莞龙公路以南至铁路沿线一带的土地被专业市场、区域基础配套、石龙科技工业园占用，较少量的可用土地处于西湖三路、西湖二路、环湖路包围地带，西湖区的房地产项目主要是处于莞龙公路和石龙郊野公园之间，依靠公园景观、高尔夫球场形成了温泉别墅区，此处存在部分空地用于房地产后期开发，西湖区未来土地供应主要集中在业园与茶山交际地带，前者靠近江景但配套不全存在开发难度，后者依靠工莞龙公路与商二桥交汇地带、石龙科技工业园完善的配套土地状况理想开发效果比较理想。

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石龙西湖片区

3、旧城区

旧城区西靠石碣镇，被东江南北支流交汇处，旧城区城市发展状况最为理想，旧城区内各种配套设施齐全，可用土地极少，只能通过旧城改造（对三大商业街、老商业市场、道路交汇处改造）、工业用地异地（新城工业用地置换旧城工业用地、邻近各镇用地置换旧城工业用地）置换、农业用地异换来得到可用土地。

旧城区用