会计职称中级实务教材精讲第四章 投资性房地产13页文档格式.docx
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2015年多选)
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产是企业为完成经营目标所从事的一种经营性活动。
范围界定
包括
(1)已出租的土地使用权;
(2)已出租的建筑物;
【提示】前两点的前提是企业拥有产权,并是以经营租赁方式出租的土地使用权或建筑物。
(3)持有并准备增值后转让的土地使用权。
【举例】①企业取得一项土地使用权后迟迟不动工,准备待增值后转让,则不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
②企业原有一块地作为厂区,现有新厂区并搬至新厂区,闲置的旧厂区没有做处理,待增值后转让,则旧厂区的土地使用权是持有并准备增值后转让的土地使用权。
不包括
(1)自用房地产;
(作为固定资产或无形资产)
(2)作为存货的房地产。
(专指房地产开发企业)
特殊情况
(1)持有以备经营出租空置建筑物或在建建筑物;
(董事会或类似权力机构已经做出书面决议,将来要出租,则视为投资性房地产)
(2)向承租人提供相关辅助服务;
(看比重)
【举例】某房地产开发企业建成一栋楼,并作为经营超市的场所,企业作为房地产开发企业,对经营超市没有经验,于是将超市租出,该企业作为这栋楼的所有者,为超市提供保安保洁和维修服务,但提供的这些辅助服务占整个租赁协议的比重小,则作为投资性房地产核算;
如果超市经营过程中,该企业拥有超市的决策权,辅助服务所占比重大,则属于自用的固定资产。
(3)房地产开发企业依法取得的土地使用权;
(作为存货核算)
(4)部分自用或出售、部分用于赚取租金或增值;
(能分开,各自核算:
用于赚取租金或增值的确认为投资性房地产,自用的作为固定资产或无形资产;
不能分开:
都作为固定资产或无形资产核算。
)
(5)母公司以经营租赁向子公司租出的房地产;
【提示】对于母公司个别报表而言,作为投资性房地产;
从合并报表角度,为企业集团自用的固定资产或无形资产。
(6)已出租租期已满暂时空置继续用于出租;
(作为投资性房地产核算)
(7)企业出租给本企业职工居住的宿舍。
(属于自用的固定资产)
【例题·
多选题】下列不属于投资性房地产的是( )。
A.房地产企业开发待售的商品房
B.房地产企业开发增值后出售的土地使用权
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D.已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的房地产
『正确答案』ABC
『答案解析』选项A和B,属于房地产开发企业的存货;
选项C,属于企业的无形资产。
判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的,应将该土地使用权确认为投资性房地产。
( )
『正确答案』×
『答案解析』对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,由于企业没有产权,不能确认为投资性房地产。
判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时,应将其转为投资性房地产。
『正确答案』√
『答案解析』投资性房地产主要包括:
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
外购投资性房地产的确认和初始计量(★)
确认时点
企业外购的房地产,只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值,才能作为投资性房地产加以确认。
◆企业购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产,自租赁期开始日或用于资本增值之日起,才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
初始计量
企业外购投资性房地产时,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。
取得时的实际成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
会计科目使用与后续计量模式有关。
【提示】后续计量采用公允价值模式计量,则初始投资成本科目为“投资性房地产——成本”。
如为成本模式后续计量,则没有明细科目:
“投资性房地产”。
自行建造投资性房地产的确认和初始计量(★)
企业自行建造的房地产,只有在自行建造活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值,才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
◆企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的,应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
(贷记在建工程或开发产品)
判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用,之后改为对外出租,应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。
( )
『答案解析』应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
与投资性房地产有关的后续支出(★★)(2018年判断)
资本化
1.采用成本模式计量的,投资性房地产进入改扩建或装修阶段后,应当将其账面价值转入改扩建工程。
发生资本化的改良或装修支出,通过“投资性房地产——在建”科目归集,工程完成后,转入“投资性房地产”科目。
【举例】投资性房地产原值100万,累计折旧20万,减值30万,50万转入在建工程,则分录:
借:
投资性房地产——在建 50
投资性房地产累计折旧 20
投资性房地产减值准备 30
贷:
投资性房地产 100
【提示】更新改造期间,投资性房地产不计提折旧或摊销。
2.采用公允价值模式计量的,投资性房地产进入改扩建或装修阶段,借记“投资性房地产——在建”科目,贷记“投资性房地产——成本”、“投资性房地产——公允价值变动”(或借记)等科目;
在工程完成后,转入“投资性房地产——成本”科目。
费用化
不满足投资性房地产确认条件的,如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出,应当在发生时计入当期损益,借记“其他业务成本”等科目。
判断题】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的,再开发期间应继续将其作为投资性房地产,并且如果采用成本模式进行后续计量的,再开发期间应当计提折旧或摊销。
『答案解析』企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的,再开发期间应继续将其作为投资性房地产,不计提折旧或摊销。
第三节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量原则(★★★)
一般原则
1.投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式;
2.通常应当采用成本模式,只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式;
3.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量;
4.成本模式在满足条件时可以变更为公允价值模式,公允价值模式不能变更为成本模式。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业,有证据表明,当企业首次取得某项投资性房地产时,公允价值不能持续可靠取得的,应当采用成本模式计量直至处置,并且假设无残值。
采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业,即使有证据表明,企业首次取得某项投资性房地产时,公允价值能够持续可靠取得的,该企业仍应采用成本模式进行后续计量。
判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
『答案解析』已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式;
在满足条件的情况下,允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中,正确的有( )。
A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式
B.满足特定条件时可以采用公允价值模式
C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考核投资性房地产的后续计量原则。
同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量,所以选项C错误。
投资性房地产的后续计量模式(★★★)(2018年单选;
2018年多选)
成本模式
1.按照固定资产或无形资产的有关规定,按期(月)计提折旧或摊销;
2.取得租金收入并计算税金;
3存在减值迹象的适用资产减值的有关规定。
(减值不能恢复)
公允模式
1.存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值模式进行后续计量;
2.获取租金收入并计算税金;
3.不计提折旧或摊销,应按资产负债表日的公允价值计量。
模式转换
成本模式转换为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。
多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中,正确的有( )。
A.自行建造的投资性房地产,按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量
B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产,计提的减值准备以后会计期间可以转回
C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时,其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益
D.满足投资性房地产确认条件的后续支出,应予以资本化
『正确答案』AD
『答案解析』选项B,以成本模式计量的投资性房地产,计提的减值准备以后不能转回;
选项C,投资性房地产后续计量模式的变更,作为会计政策变更处理,按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益。
单选题】甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量,2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出,甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年,预计净残值为120万元。
采用年限平均法计提折旧,不考虑相关税费及其他因素,2017年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为( )万元。
A.240
B.220
C.217.25
D.237
『正确答案』C
『答案解析』2017年年末计提折旧=(9600-120)/40/12×
11=217.25(万元)
多选题】投资性房地产的后续计量由成本模式变为公允价值模式时,其公允价值与账面价值的差额,对企业财务报表有影响的有( )。
A.资本公积
B.盈
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