开封市经济适用住房管理办法Word文件下载.docx
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积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
经济适用住房建设项目必须严格按照规划建设管理的规定程序报批、建设,不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。
要严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序,严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性条文。
经济适用住房必须具备基本居住条件:
通水、通电、通气、安装套内门、房屋室内地面为光面、室内墙面为涂料、厨房、卫生间铺地板砖、贴瓷片、安装洁具等。
否则,不得竣工验收。
第十九条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任,向买受人出具《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。
有关住房质量和性能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。
经济适用住房的施工和监理,应当采取招标方式,选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。
第二十条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务,也可以在社区居委会等机构的指导下,由居民自我管理,提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务,物业服务管理按照《开封市物业管理办法》规定执行。
第四章价格管理
第二十一条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则,实行政府指导价。
市人民政府根据物价情况,每年确定并发布一次当年的经济适用住房最高限价。
实行项目法人招标的经济适用住房项目,其最终销售基准价格经价格主管部门核准后,不得超出中标价。
经济适用住房管理实施机构直接组织建设的项目,其销售基准价格由价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设和管理成本的基础上确定。
项目开工后,确因实际情况,需调整经济适用住房价格的,经价格主管部门批准,其上浮幅度不得超过3%,下浮幅度不限。
房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。
市人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按照成本价销售,不得有利润。
第二十二条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
(一)开发成本
1.按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
2.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。
3.列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费及附属工程费。
4.在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
5.管理费按照不超过本条
(一)项1至4目费用之和的2%计算。
6.贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
7.经营服务性收费按价格主管部门核定的标准计收。
(二)税金
依照国家规定的税目和税率计算。
(三)利润
按照不超过本条
(一)项1至4目费用之和的3%计算。
第二十三条 下列费用不得计入经济适用住房价格:
(一)住宅小区内经营性设施的建设费用;
(二)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;
(三)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;
(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
(五)按规定已经免收及其他不应计入价格的费用。
第二十四条 经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得超过公示的基准价格和上浮幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
价格主管部门应依法进行监督管理。
第二十五条 经确定的经济适用住房价格,为同一期工程开发住房的基准价格。
分割零售单套住房,应当以基准价格为基础,计算楼层、朝向差价。
楼层、朝向差价按整幢(单元)各层增减的代数和为零的原则确定。
分割零售单套住房价格由房地产开发企业核定后分别报价格主管部门和经济适用住房主管部门备案。
第二十六条 经济适用住房实行收费卡制度,各有关部门收取费用时,必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。
任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十七条 价格主管部门要加强成本监审,全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况,确保经济适用住房做到质价相符。
第五章准入管理
第二十八条 经济适用住房管理应建立严格的准入机制。
经济适用住房由市住房保障主管部门按限定的价格,统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。
经济适用住房供应实行申请、审核、公示和公开摇号或轮候制度。
第二十九条 符合下列条件的家庭限购1套经济适用住房:
(一)具有本市市区城市户口1年以上;
(二)家庭人均年收入不超过本市上年度城市居民人均可支配收入的80%;
(三)无住房,或者人均住房建筑面积不足20平方米;
(四)市人民政府规定的其他条件;
女性23周岁、男性25周岁以上的无房单身人员符合前款
(一)、(四)项规定,年收入不超过本市上年度城市居民人均可支配收入的80%,可以购买1套经济适用住房。
本条第一款第
(二)项规定的低收入标准和第(三)项规定的人均住房建筑面积根据本市实际情况适时调整,每年向社会公布一次。
申请人与其家庭成员之间应有法定的赡养、扶养或者抚养关系。
户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区建成区的,可以作为家庭成员共同申请。
计算家庭人均住房建筑面积时应当将申请人与其共同申请的家庭成员名下拥有的私有住房合并计算。
经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入和住房情况,并对信息的真实性负责。
第三十条 经济适用住房资格申请采取由街道办事处或乡(镇)人民政府初审,报区人民政府指定的负责住房保障工作部门复审,市住房保障主管部门审核的方式认定。
申请人及有关单位、组织或个人应当予以配合,如实提供有关情况。
第三十一条 购买经济适用住房应当向户籍所在地街道办事处或乡(镇)人民政府领取《开封市经济适用住房申请审批表》,同时提供如下材料逐级由街道办事处或乡(镇)人民政府初审,区民政部门或劳动保障部门、区住房保障部门进行复审、盖章。
购买经济适用住房申请人领取《开封市经济适用住房申请审批表》时,应当向户籍所在地街道办事处或乡(镇)人民政府,提供如下材料:
(一)户口簿和身份证;
(二)婚姻状况证明;
(三)家庭收入证明;
尚未组成家庭的,提供个人年收入证明;
(四)住房情况证明;
(五)市人民政府规定的其他材料。
申请人有工作单位的,收入证明由其所在工作单位出具,住房情况证明由户籍所在地街道办事处(或产权产籍登记部门)出具。
申请人无工作单位的,收入证明由其户籍所在地民政部门、劳动保障部门出具;
住房情况证明由其户籍所在地街道办事处(或产权产籍登记部门)出具。
申请人的婚姻状况证明由其户籍所在地民政部门出具。
街道办事处或乡(镇)人民政府应当自受理申请之日起10日内,通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查、核实,并就是否符合规定条件提出初审意见。
对符合规定条件的,应当将调查情况和初审意见在申请人居住的社区进行公示,公示期不得少于10日。
申请人户籍所在地和实际居住地不一致的,实际居住地街道办事处或乡(镇)人民政府应当配合调查、核实,并组织在申请人居住的社区进行公示。
经公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的,由街道办事处或乡(镇)人民政府将申请资料和初审意见报送区住房保障部门;
有异议且经核实异议成立的,应当书面通知申请人,并说明理由。
有异议的,街道办事处或乡(镇)人民政府应当自接到异议之日起10日内重新进行调查、核实。
区住房保障部门应会同区民政部门自收到街道办事处或乡(镇)人民政府报送的有关资料之日起10日内,就申请人是否符合规定条件提出复审意见。
对符合规定条件的,由区住房保障部门将申请资料和复审意见报送市住房保障主管部门;
不符合规定条件的,区住房保障部门应当通知申请人,并书面说明理由。
市住房保障主管部门应当自接到区住房保障部门报送的申请资料之日起10日内,对申请人的条件进行最后审核。
符合规定条件的,由市住房保障主管部门将申请人及其共同申请的家庭成员姓名、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况予以公示,公示期不得少于10日。
经公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的,由市住房保障主管部门核发《开封市经济适用住房购买资格证》(以下简称《购房证》);
有异议且经核实异议成立的,市住房保障主管部门应当通知申请人,并书面说明理由。
提出异议的,市住房保障主管部门应当自接到异议之日起10日内重新进行调查、核实。
取得《购房证》的申请人家庭人口、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况在购房前发生变化的,申请人应当自发生变化之日起30日内如实向户籍所在地街道办事处或乡(镇)人民政府提交书面材料。
街道办事处或乡(镇)人民政府应当根据实际情况重新初审后报区住房保障部门复审,并按照本办法规定程序报市住房保障主管部门审批。
取得《购房证》的申请人,可报名参加我市经济适用住房项目的摇号。
有关摇号的具体规定由市住房保障主管部门另行制定。
第三十二条在经济适用住房配售时对符合条件的城市残疾人家庭优先配售,在选择房源、楼层等方面给予照顾。
第六章销售、上市和退出管理
第三十三条经济适用住房由市住房保障主管部门统一组织向符合购买条件的低收入住房困难家庭配售。
禁止房地产开发企业擅自销售经济适用住房,禁止中介机构代售经济适用住房。
第三十四条 预(销)售合同必须经市住房保障主管部门审核、盖章,未经审核盖章,不得进行权属登记和抵押登记。
第三十五条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房,自缴纳契税满5年后方可上市交易,否则,不得直接上市交易。
购买经济适用住房缴纳契税不满5年,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格每年1%的折旧标准并考虑物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房缴纳契税满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照上市交易当年同地段的普通商品住房均价与经济适用住房均价差价的60%向政府交纳土地收益等相关价款;
政府可优先回购,政府不予回购的可上市交易;
购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。
向政府缴纳的土地收益由市住房保障主管部门代收,全额上缴市财政。
政府回购经济适用住房,由市住房保障管理部门负责组织实施,所需回购资金,由市财政予以保障。
政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。
第三十六条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。
第三十七条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房,已购买经济适
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