北京凯旋城C栋暨商业街营销专项策划.docx
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北京凯旋城C栋暨商业街营销专项策划
凯旋城C栋暨商业街
营销策划报告
凌峻(中华人民共和国)房地产策划推广机构
7月
第一某些:
分析
第二某些:
目的
第三某些:
方略
第四某些:
办法
第五某些:
执行
前言
凯旋中心暨商业街营销策划案,是按照凯旋城总体战略思想,结合项目核心概念以及市场竞争态势而制定营销策划案。
本方案重要环绕营销目的,明确各个阶段事项及详细工作安排,使整个推广活动有筹划、有环节地开展。
本方案旨在为凯旋中心暨商业街全程营销推广提供一种科学合理操作思路,指引营销推广工作顺利开展,实现发展商预期目的。
本方案重要涉及整体及各阶段销售方略、公关方略及媒体方略等方面内容,并就上述重要内容做出初步判断,确立将来项目营销推广行动方案,并在将来各项营销推广操作中有筹划执行。
第一某些:
分析
一、优势
1、C栋写字楼采用“框筒式”构造,符合市场需求
产品采用“框筒式”构造,房间、厨房、卫生间集中布置在内筒周边,外筒为剪力墙,内部办公空间由分户墙灵活间隔,可以依照业主需要提供各种组合,符合市场需求。
2、C栋性价比优势突出:
住宅价格,写字楼功能
项目在户型设计、有关配套、功能设计及物业管理(提供24小时服务)上充分考虑到业主商务办公需求,以住宅价格实现写字楼功能定位方略,将在中小公司业主中形成较大吸引力。
3、C栋地段好、配套全,商务氛围成熟
本项目是进入亚运村门户,占据了北四环和地铁五号线两大交通动脉。
项目所处亚运村,周边配套齐全,大型商场、酒店、会所云集,仅各类饮食店就有1000多家。
4、DEF栋销售形势良好,积累了一批客户资源
在DEF栋实现良好销售势头基本上,进一步增强其她潜在客户投资信心;辅以针对性强宣传形成“羊群效应”,并充分运用既有客户关系资源为C栋销售奠定良好市场基本。
5、开发商实力雄厚
到当前为止,开发商已经成功开发了各种畅销优质项目,完毕一定资本积累;同步项目公司依托综合实力强大太合集团,拥有广泛资源关系,为项目顺利推广创造了诸多机会。
6、具备一定品牌效应
由于开发商曾经成功开发了各种明星楼盘,因而在房地产市场上享有较高名誉和较好口碑。
并且太合集团业务范畴广泛,在影音等各种行业获得了良好业绩,塑造了良好品牌形象。
7、商业街可塑性强
凯旋城底商依托于欧陆风情,同步所辐射区域目的消费群消费能力较强,消费观念新。
因而项目内涵与外延空间辽阔。
二、劣势
1、C栋在硬件设施上与甲级写字楼有一定差距
C栋在智能化系统等方面与甲级字楼存在一定差距。
2、社区商业街规模较大,对销售有一定压力
任何一种商业街繁华都以一定人口基数为基本,本社区商业街规模较大,而社区人口基数相对较少,消费规模有限,投资者对此比较谨慎,从而对销售有一定压力。
3、欧陆典型物业管理曾经在老业主中产生了一定负面影响。
由于业主对此前中海物业管理公司产生了某些意见,给项目形象和信誉提高带来了一定阻力,对项目后期销售有一定影响。
4、在推广中不能以“奥运”为主题进行推广,削弱了项目优势。
本项目地处奥运商圈,但本项目在推广中却不能以“奥运”为主题进行推广,因而削弱了项目一大优势。
三、威胁
1、市场上对中小公司办公空间浮现细分趋势,但本项目在商业配套、硬件及软件等方面没有更多支持
当前,北京房地产市场上对中小公司办公空间浮现细分趋势,这些办公项目重要针对某些特定人群,如针对IT业、广告业办公项目在北京越来越多,这些办公项目无论是在商业配套方面,还是在办公环境营造方面都迎合了市场需求。
而本项目在商业配套、硬件及软件等方面都没有更多支持。
2、针对中小公司办公空间项目在日益增多,市场竞争逐渐激烈化
当前,北京市场上针对中小公司办公空间项目在日益增多,这些项目无论在商业配套上还是在办公环境营造上均有一定优势。
这些项目大批涌现必然会分流一某些客源,本项目即将面对激烈市场竞争。
3、项目周边商业场合众多,对项目销售导致较大压力
项目周边商业场合众多,大型商场、酒店、会所云集,仅餐厅就有1000多家,这些商业项目存在与本项目形成了极大客源竞争,从而对项目销售导致了较大压力。
四、机会
1、申奥成功带来巨大商机
申奥成功政府将会加大亚运村与申奥有关基本设施改造力度,交通设施一方面会得到改进,而这种改进对于房地产销售影响将是非常直观和巨大。
同步申奥成功还将带动整个北京房地产市场整体增长。
随着雅典奥运会即将揭幕和北京奥运会临近,亚奥核心区房地产将再次升温。
2、写字楼需求量增大
随着亚奥地区商务配套完善和奥运会带来巨大商机,必然会吸引众多精明创业者和各类公司前来寻觅商机,她们需要寻找适合于自己办公场合。
而当前,在该地区可供销售写字楼价格相对较高,价格较低中低档写字楼市场有很大发展空间,本案可充分运用地段好,商务配套完善优势去将这些目的客户群吸引过来。
3、商业地产项目发展前景看好
亚运村区域内商业规模不大,商业氛围还没有成型。
而区内消费者普遍收入较高,消费能力较强,商业发展势头良好,而区域内商业功能较少,且大某些集中在餐饮、服装上,其她如消费群体较为关怀娱乐场合、文化休闲场合、生活服务店等所占比率低。
本案地理位置优越、交通便利、周边人口众多、生活配套完善,有较大商业发展空间。
4、社区氛围日益成熟
社区南区已入住了近户业主,再加上后来北区业主,社区已具备了一定人口规模,人口规模增大将带来巨大消费需求。
社区商业街浮现不但可以满足她们生活需求,并且可以增长项目商业价值。
第二某些:
目的
一、总体目的
⏹C栋写字楼:
突破DEF栋“新锐办公空间”概念,使项目成为亚奥板块中小公司标志性办公场合。
⏹商业街:
塑造独特而符合目的群体商业街形象,突破社区商业街老式范畴,确立项目商业街在北京社区商业街中典范地位,实现销售、招商、经营管理与品牌多赢局面。
二、销售目的
⏹开盘时:
商业街完毕销售30%;
⏹春节前:
商业街完毕销售50%;
⏹春节前:
C栋完毕销售60%。
三、招商目的
⏹详细目的:
开业前完毕90%以上招商。
引进数家主力店、知名品牌店,通过主力店和品牌店吸引经营散户进驻。
第三某些:
方略
一、C栋产品方略:
(一)、命名:
凯旋中心
阐述:
“凯旋”可以与“凯旋城”形成形象统一,有助于唤起客户对项目记忆;“中心”,项目依托亚奥板块商机,预示着项目即将成为亚奥板块标志性办公中心。
(二)、定位思考:
打造亚奥板块标志性办公中心:
作为纯写字楼,项目所针对目的客户群为中小公司中有实力和品牌公司。
为了与目的客户身份与品牌相匹配,因而,对项目定位必要是鲜明而布满穿透力,并从产品特色和服务方面为项目定位提供有力支持。
定位:
实力型写字楼
阐述:
“实力型”写字楼定位包括了两层意思:
第一、“实力型”体现了项目一流产品品质、丰富内涵和价格合理,给客户一种货真价实和物超所值感觉,激发客户购买欲望;第二、任何一种公司均有体现自身实力欲望,但愿通过实力显现吸引更多合伙对象,为公司谋取更多利润,“实力型写字楼”从侧面体现了可以入驻这里公司都是有实力,符合客户心理需求:
既有面子,又实用。
(三)、核心推广语
新商人,挥霍就是失败
阐述:
“新商人”是指新时期都市里回绝奸商形象和一切浮华生活,批判挥霍主义,讲求实用商人。
挥霍就是失败,这是一种永恒哲理,久经古今中外历史论证。
减少开支,追求利润最大化是商人天职,精明商人都深有体会,资本是靠一点一滴积累起来,任何铺张挥霍,都会导致最后失败,唯有讲求实用,避免挥霍,才干获取最后成功。
(四)、产品提高:
1、商务会所
建立商务会所,提供多功能小型会议室和某些休闲娱乐配套,为客户提供舒服办公和娱乐环境。
操作办法:
运用底商商业价值相对较差空间或在C栋四楼建立商务会所。
会所获利模式可以选取出售、出租或自营。
2、员工餐厅
在满足排污等条件下为写字楼员工设立自助餐厅,为入驻每个人提供便利生活,通过提供附加价值,提高项目整体价值和形象。
操作办法:
在商务会所中设立员工餐厅,一方面可满足写字楼员工餐饮需要,另一方面则可将人流导入会所,提高会所使用率。
3、建议C栋可共享社区公共设施
建议本项目向C栋使顾客开放或某些开放社区公共设施,增长C栋附加价值,从而提高产品心理价位。
二、商业街方略
(一)商业街产品命名:
命名一:
巴洛克情景生活街
阐述:
巴洛克情景生活街集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体,展示当代生活世界,引领当代生活潮流,体现全方位生活诉求,打造一种新时代社区商业街。
巴洛克情景生活街引入一种“购物=享有”心情消费照顾系统,使前来消费者感受到一种被照顾得十分周到氛围,尽情体验“购物=享有”愉悦感受。
使在这里约会与应酬人,尽情地显示个人身份与品位。
命名二(备选):
巴洛克概念生活街
阐述:
巴洛克概念生活街集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体,符合当代人们消费观念;同步“概念”是一种意识形态东西,代表了一种潮流与品位,在如今标新立异社会里,它可以满足人们求新、求异心理,刺激消费者感官,增强项目名称记忆度,并迅速提高项目社会知名度。
命名三(备选)
凯旋大道
阐述:
项目命名“凯旋大道”,在形象上与凯旋城和凯旋中心形成统一,命名气势磅礴,易于传播,并可借助凯旋城知名度迅速提高项目知名度。
同步,“凯旋大道”还包括两层意思:
第一、从古至今,凯旋大道皆是用来迎接英雄归来用,因而以“凯旋大道”为本项目名称寓意了可以入驻这里商家都是商业英雄,给客户予身份认同感。
第二、如今人们购物消费已经不是老式意义上消费了,人们更多时候购物消费是为了通过物欲满足实现精神上凯旋般炫耀,因而以“凯旋大道”命名符合消费者消费心理,可以吸引更多人气。
(二)商业街定位
1、市场定位:
亚奥板块有产阶级生活样板
阐述:
北京申奥成功,商业街所处亚运村将升级为奥运村,将得到政府大力规划与建设,这里将成为投资者梦寐以求抱负投资之地,借助奥运东风,商业街将成为亚奥板块辐射范畴最广,影响力最大商业项目之一。
项目目的群体锁定亚奥板块广大“有产阶层”。
由于项目所在社区和周边消费群体重要以白领、金领等有产阶层为主,此类消费者消费能力强,讲究生活格调。
本项目将发展成为亚奥板块最具情调生活样板街区。
2、形象定位:
潮流资讯超级橱窗
阐述:
如今人们逛街不像过去那样只是为了购买东西,而是从逛街中获取更多生活信息,因而,当代意义上商业街除了具备老式购买场合职能外,更多时候还肩负起人们获取潮流资讯发布橱窗;通过新颖、简洁、易记“橱窗”把商业街性质体现出来;同步“超级”阐明了商业街规模是巨大,潮流信息是丰富。
3、业态定位:
重品牌,更重品位
定位阐述:
把项目业态定位为:
“重品牌,更重品位”是基于如下几点因素:
第一、新颖、高姿态业态定位与项目市场定位和形象定位形成统一,有助于传播,同步,业态定位“重品牌,更重品位”能有效补充和完善了项目市场定位和形象定位;
第二、由于项目周边业态单一,已经远远不能满足多层次消费规定,项目业态定位,不但能满足各种消费需求,并且吻合目的消费群体追求品位心理;
第三、全面超越周边业态规划,塑造项目丰富业态形象,使之辐射范畴更大;
第四、把项目业态定位为:
“重品牌,更重品位”重要目是为了使项目可以突破社区商业范畴,成为区域性消费中心,扩大项目影响力,为开发商和商户带来更多利润。
业态阐述:
项目周边业态规划单一(以餐饮为主),同步社区人口少,整体经营人气不旺,相对于社区人口来说,项目规模相对显得有点大,要想使项目迅速挣脱上述劣势,咱们必要一方面立足于解决区域人气问题。
为此,咱们必要采用下列做法:
第一、以鲜明业态定位,为项目汇集旺盛人气;
第二、入驻中型超市主力店,吸引项目社区和周边
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- 北京 凯旋 商业街 营销 专项 策划