2011年5月南昌市房地产市场研究报告(简化版)Word文件下载.doc
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研展部
【指导】:
吴志凌
【统筹】:
姜道林
【撰写】:
姜道林、吴炔奇、刘秋良
【市场调研】:
【供稿时间】:
2011年06月03日
报告说明
报告时间节点:
2010年05月03日~2011年05月29日
新推、续推:
指报告时间节点内南昌市(含南昌县和新建县)新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。
销售量销售率:
指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。
2011年5月南昌市房地产市场研究报告
一、月度房地产市场简析
u土地供应增加,居住用地需求减少
5月份南昌市推出7宗土地,供应面积513.476亩,全部以底价成交。
土地供应量和成交量相比上月分别增加59.19亩和142.052亩,增长了13.03%和38.25%。
但是受宏观政策影响,居住用地需求减退,5月份南昌市居住、商住用地零供应,也是连续两个月零供应。
今年前5个月,南昌市共计推出40宗,成交36宗,同比分别减少13宗和14宗。
今年的土地供应和成交面积分别为3985.942亩和3847.148亩,与上年同期的4050.943亩和3824.312亩基本相当。
u刚需被迫出手,住宅成交快速回升
新国八条出台数月,然而房价丝毫不减松动的迹象,一些板块甚至仍在上涨。
眼看房价下跌无望,几乎陷入了越晚买越买不起的境地,于是刚性需求迫切的消费者纷纷出手,促使商品住宅成交量回升。
本月市区和南昌县新建商品住宅成交分别为1821套和1867套,环比增长23.96%和56.89%,同比增长27.97%和50.44%,也是2月份以来市区和南昌县双双实现环比、同比增长。
u开盘楼盘热销,新盘带动作用明显
本月共计17个楼盘推出2255套房源,共计22.9万㎡。
17个开盘楼盘多数销售良好,有12个楼盘销售在60%以上,其中两个楼盘销售率高达100%。
17个开盘楼盘整体销售率高达70.99%,环比、同比提高8.14、26.04个百分点,在近一年的时间里仅次于去年9月份。
新盘对整体销售带动明显,5月份4个新盘供应面积8.01万㎡,销售率为83.24%,提高整体销售率近10个百分点。
u供应秩序颠覆,南新两县销售良好
红谷滩和象湖板块一直是南昌楼市的供应大户,近5年来每月至少其中的一个供应量排在前三位,榜首位置也经常在这两者之间交换,但是本月红谷滩竟然无新房供应,象湖板块供应量也不足万㎡。
南新两县(莲塘和新建板块)成为新秩序下的赢家,两个板块供应量占总量的48.71%,销售率高达79.38%,高出整体销售率约10个百分点,带动了整体销售率的上升。
u可选产品变少,产品集中度提高
本月开盘楼盘只推出5种户型,4种建筑形态的产品,消费者的选择性减少。
产品集中度进一步提高,二房供应占总量的49.35%,已经连续7个月排在首位,也从侧面反映出目前是以刚需为主的市场;
高层供应比例高达65.16%,在近一年的时间近次于去年9月份。
u开盘均价创历史新高,多个板块继续上涨
5月份新推、续推折前均价7702元/㎡,折后均价为7302元/㎡,再创历史新高,环比、同比上涨159元/㎡、970元/㎡,上涨了2.22%和15.32%。
京东、莲塘等多个板块房价仍在上涨,京东板块房价逐步看向红谷滩板块,板块间价格差距也逐步减小。
京东、莲塘板块价格上涨的主要动力是品牌企业+产品升级,比如绿地集团、汇仁集团的品牌效应,绿地新都会的“洋墅”和天祥·
棕榈湾的“南昌县第三代高层”产品的创新等。
二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析
u江西6月1日起实施明码标价
5月10日,江西出台《商品房销售明码标价规定》实施细则,商品房、二手房和保障性住房均在明码标价范围,新的细则将于6月1日起正式实施。
明码标价规定旨在改变以往商品房买卖过程中,购房者与开发商之间信息不对称的局面,加强房地产销售环节中的透明度,避免房屋买卖的暗箱操作。
但是从北京、上海和广州等已经开始执行的地方上看,执行效果一般,明码标价要想达到目的重在执行和监管。
u朝阳新城或将诞生新地王
从市国土资源局获知,下月南昌市至少将推出4宗土地,供应面积398.845亩,比4月份有所减少。
其中朝阳新城将有两幅居住用地在6月22日公开拍卖,两幅地块起拍价均为496万/亩,仅次于万科、中海和江西水利摘得的4幅地块;
按起拍价计算,两幅地块的楼面地价约为3720元/㎡,楼面地价高过万科、中海、华润等地块的成交价。
如果以底价成交,将成为朝阳新城楼面地价地王。
南昌已经连续两个月没有住宅用地成交了,3月份朝阳新城两幅惨遭流拍,这些似乎为6月22日的拍卖会蒙上了阴影。
u30个楼盘入市,推盘量放大
自4月底以来,南昌楼市就进入了上升轨道,多个楼盘热销,日光盘、通宵排队等奇迹再现市场,这也将刺激更多楼盘开盘。
从下月预计入市楼盘一览表中可以看出,6月份开盘楼盘预计有30个,是今年以来第一次达到30个。
但是受明码标价的制约,很多楼盘以试探为主,预计供应将在35万㎡左右,约是5月份的1.5倍。
u莲塘板块供应稳定,京东板块再添新盘
6月份,莲塘板块预计开盘楼盘有7个,连续三个月排名第一;
此前该板块供应已经连续两个月在9万㎡以上,下月将再次向10万㎡发起冲击。
随着绿地新都会、东方国际等新盘入市,京东板块逐步活跃。
下月,京东板块再添新盘,迎来艺术生活的倡导者——香缇溪岸,京东板块共计有5个楼盘开盘。
另外,市中心板块也有5个楼盘入市,这三个板块是下月供应的重点。
u建筑形态全系供应,别墅是亮点
预计开盘的30个楼盘将推出6种建筑产品,其中12个楼盘推出高层产品,预计高层供应仍占总量的一半以上。
别墅产品将成为新的增长点,预计有5个楼盘推出。
其中保利半山国际备受关注,该项目占地约2500亩,是湾里板块唯一的千亩大盘,已经取得了44栋别墅的预售,预售量超过3万㎡。
三、附件
附件一:
预计下月土地供应一览表
附件二:
预计下月入市项目一览表
附件三:
新建商品房预售体量走势
附件四:
各区域新建商品房成交
附件五:
南昌市、县住宅成交TOP10
——(完)——
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