2011年7月南昌市房地产市场研究报告(简化版)Word格式文档下载.doc

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【指导】：

吴志凌

【统筹】：

姜道林

【撰写】：

姜道林、夏茂伟

【市场调研】：

姜道林、吴炔奇、夏茂伟

【供稿时间】：

2011年08月05日

报告说明

报告时间节点：

2010年07月01日～2011年07月31日

新推、续推：

指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。

销售量销售率：

指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。

2011年7月南昌市房地产市场研究报告

一、月度房地产市场简析

u新“国五条”出台，宏观调控再度收紧

7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议研究部署继续加强楼市调控工作，并提出了5点意见。

会议要求，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，随后传出住建部草拟了限购城市名单。

与此同时，土地领域也挂起风暴，73个市县政府相关负责人被给予纪律处分，国土部也推出了一个“国五条”。

而在月初，央行宣布加息，这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。

以上信息强烈表明中央政策调控楼市的决心，在年底之前宏观调控仍呈高压态势，楼市很可能出现调整。

u土地流拍增多，整体供求下滑

7月15日红谷滩一幅商办用地流拍，加上之前一幅地块中止交易，7月土地成交面积只有367.865亩，成交率只有68.84%，为去年8月份以来新低。

正是像7月份这样的情况增多，今年南昌市土地供求出现下滑。

前七个月南昌市共推出59宗土地，供应面积5640.867亩，相比上年同期分别减少8宗和171.596亩。

土地成交同样出现下降，59宗土地最终成交47宗，成交面积4993.569亩，成交率为88.52%，同比分别减少17宗、592.262亩、7.58个百分点。

u供应量创年内新高，销售率高位运行

本月共计28个楼盘开盘36次，推出房源4315套，供应面积达到43.44万㎡，环比增加9.79万㎡，创年内新高，同比更是增长183.37%。

开盘楼盘整体销售环比有所回落，但是仍然高达74.69%，依然保持高位运行的态势。

楼盘热销成为普遍现象，28个楼盘中有21个楼盘销售率在60%以上，其中销售率在90%以上的就有8个。

u推盘均价破八千，折扣系数放大

7月推盘折后均价达到8113元/㎡，创造南昌新纪录，环比、同比分别上涨了7.73%和26.1%。

价格区间8001元/㎡以上房源大量供应是本月房价快速上涨的重要原因，价格区间8001元/㎡以上房源供应面积为19.56万㎡，占总量的45.02%，对本月房价的贡献率达61.46%。

在放贷越来越困难的背景下，开发商为了加速回款，给予一次性付款的优惠也越大，拉开了一次性付款和按揭贷款的优惠幅度，本月整体折扣系数达到94.47，为第二季度以来最大。

u全板块供应，县域板块表现抢眼

7月开盘的28个楼盘分布在10大板块，是自去年10月以来南昌首次全板块供应。

县域板块表现突出，象湖和新建板块供应跻身前三，供应面积环比增加2.86万㎡和6.38万㎡。

其中新建板块以92.4%的销售率高居榜首，高出整体销售率17.71个百分点。

新建板块超高销售率成为一种现象，年内仅有2月份销售率低于80%。

u产品类型供应丰富，主力产品供应稳定

本月市场上推出的户型和建筑形态均为6种，客户的选择范围更广。

户型供应以二房、三房为主，供应比例为77.89%，环比下降一个百分点。

四房和复式受个案影响较大，滨江国际和香溢花城的入市，使得四房和复式供应环比增长225.45%和428%，户型平均面积环比增加5.78㎡和102.61㎡。

高层供应地位稳固，本月供应比例达到64.33%，连续4个月超过60%。

花园洋房增增迅猛，环比增长了186.49%，供应面积达到3.18万㎡，为去年10月以来新高。

二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析

u限购城市名单出炉，加息窗口再度降临

国务院总理温家宝在7月12日的国务院常务会议上要求房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施，随后传出住建部草拟了限购城市名单。

但是限购名单至今尚无下文，部分专家预计为了提前应对金九银十，住建部很有可能在8月底公布名单，而南昌县、新建县则可能10月份实施。

上月CPI同比涨幅达6.4%，创下3年新高。

由此央行也打破惯例，在数据发布前就宣布加息。

从近期态势上看，CPI涨幅可能放缓，但是依然会在6%以上，加息的可能性非常大，这将也将进一步考验楼市。

u高价起拍，朝阳新城或将诞生新地王

从市国土局获知，8月份南昌市将至少有11幅地块进入市场，供应面积587.069亩，供应量基本与7月持平。

朝阳新城再次吸引全城，8月23日朝阳新城将有2幅地块拍卖，起拍价达到史无前例的680万元/亩。

另外6月24日终止交易的编号JDP1125、26、27、30等四幅地块重新推出，并且相比上次起始价分别上涨了50、70、90、86万元/亩，这四幅地块全部位于今年以来一直被广泛关注的京东板块。

u预计18个楼盘开盘，供应量大幅下降

7月份南昌市新建商品房预售面积64.3万㎡，创年内新高，连续两个月保持在60万㎡以上。

这似乎透支了供应，也许也考虑到8月高温的炙烤，大部分项目推盘时间均在9、10月份以后。

从下月预计入市楼盘一览表中可以看出，8月开盘楼盘只有18个，比本月减少10个，预计8月份整体供应量将在25万㎡左右。

u县域板块供应热情减退

从板块上看，预计开盘的18个楼盘分布在8个板块。

没有哪个板块供应量突出的，各板块开盘楼盘数量均在1～3个。

县域板块供应热情减退，象湖、莲塘和新建板块共计只有5个楼盘开盘，比本月减少7个，预计供应量占总量的四分之一左右。

u别墅、豪宅风生水起

素有中国豪宅教父之美誉的世茂房地产南昌首个项目世茂天城体验馆将于8月6日开放；

绿地集团红角洲又一力作海域香庭也将在8月份入市，该项目外墙全部采用干挂石材，为南昌首个；

一个个豪宅项目推出，南昌进入豪宅时间。

在通胀压力的背景下，如何让资金保值，已成为大家日益关注的问题，别墅成为理想的选择，6、7月份别墅产品预售面积达到14.51万㎡。

象湖又一超级大盘银亿上尚城也将在下月推出别墅产品，无疑会引发激烈的竞争。

三、附件

附件一：

预计下月土地供应一览表

附件二：

预计下月入市项目一览表

附件三：

新建商品房预售体量走势

附件四：

各区域新建商品房成交

附件五：

南昌市、县住宅成交TOP10

——（完）——

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