东方文博城一期文化设施建设项目可行性研究报告书Word文档格式.docx
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第一节环境现状.......................................48
第二节生态环境影晌分析...............................48
第三节生态环境保护措施.............................49
第七章节能方案分析.......................................52
第一节用能标准和节能规范............................52
第二节节能措施分析..................................52
第八章消防与安全保障.....................................55
第一节消防措施......................................55
第二节安全设施......................................55
第九章组织机构...........................................59
第十章项目实施进度及管理.................................61
第一节项目实施进度..................................61
第二节项目管理......................................62
第十一章投资估算和资金筹措...............................64
第一节投资估算编制依据及说明........................64
第二节投资估算......................................66
第三节融资方案......................................67
第十二章经济效益分析.....................................69
第十三章社会效益分析.....................................77
第十四章项目风险分析与对策...............................79
第一节风险因素......................................79
第二节风险对策......................................81
第一章总论
第一节项目名称及建设单位
一、项目名称
东方文博城(一期)文化设施建设项目
二、建设单位
东方文博城文化发展有限公司
三、建设地点
山东省济宁市
四、项目建设单位概况
本项目由东方文博城文化发展有限公司承担建设任务。
东方文博城文化发展有限公司成立于2007年,注册资本人民币44,000万元,主营业务包括对城市开发、基础设施、文化旅游产业、服务业投资;
旅游景区、主题景区、主题公园、文化产业项目;
文化科技展览;
艺术策划等领域。
公司按照现代企业制度的要求,由一名自然人股东及四个法人股东出资成立。
现有职工200人,设总经理办公室、战略发展部、设计研发部、市场营销部、计划财务部、营销招商部、客户服务部、后勤保障部等部门;
同时拥有行业内专业权威的顾问团队和策划团队。
公司以“以文化改变生活,以文化创造价值”为经营理念,目前已发展成拥有强劲的资本实力、国际化的运营理念和广泛的国际视野的文化产业集团。
第二节可行性研究报告编制单位
一、报告编制过程
受项目建设单位委托,山东省建筑设计研究院承担了东方文博城建设项目的可行性研究报告编制工作。
山东省建筑研究院组织相关人员成立了项目组。
按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面要求,项目组首先开展了项目基础资料的调查工作,并就有关问题与项目单位进行了广泛的接触。
项目单位对本报告的编制提出了许多参考性意见,并提供了相应的基础资料。
在对相关资料进行分析与整理的基础上,结合有关方面意见,编制了本可行性研究报告。
二、可行性研究主要内容
1、建设需求分析
根据济宁市社会经济发展现状及“十二五”规划、分析当地及周边地区消费需求现状、结构、潜力;
对文化市场、旅游市场发展概况、发展趋势开展调查,对项目市场定位、服务范围进行一定深度的分析。
2、项目总体方案
结合济宁市城市总体规划,以及东方文博城规划情况,分析本项目总体方案是否符合相关规划。
3、建设条件
对项目建设的环境及条件进行分析,包括自然环境、地质条件等。
4、工程建设方案
结合项目场址现状条件和规划目标,对项目拟建建筑、道路、公用工程、绿化工程等规划方案进行研究论证,并研究制定具体的工程建设方案,计量相应的工程量。
5、投资估算与资金筹措
根据工程量及工程造价估算指标,按国家规定的统一口径,对拟建工程内容进行投资估算,提出各单项工程投资,编制项目总投资估算表。
并根据项目实施进度计划,编制各期工程投资估算表。
根据建设进度及项目单位资本金等情况,提出项目资金筹措方案,编制资金使用计划。
6、财务预测与评价
依据国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版),项目单位提供的基础资料,项目实际情况及其它有关规定,测算项目收入,对贷款偿还能力进行分析。
同时根据项目各期建设内容,预测各期收入及成本,对各期财务状况进行评价。
7、风险分析
分析本项目可能出现的风险因素,研究风险对策,为决策者提供项目决策依据。
第三节可行性研究的依据与范围
一、可行性研究编制依据
1、《济宁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。
2、《济宁市城市总体规划2008-2030年》。
3、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。
4、《山东省旅游业发展“十一五’’规划纲要》
5、山东省委、省政府《关于推动文化大发展大繁荣的意见》(2008
年1月)
6、山东省委、省政府《山东省文化产业发展专项规划(2007-2015)》
(2007年12月)
7、国家及地方有关设计规范、标准。
8、项目单位与山东省建筑设计研究院签定的技术咨询委托合同。
二、可行性研究范围
1、项目背景和建设的必要性
2、现状、问题和市场分析
3、建设范围与建设条件
4、建设内容与建设规模
5、工程方案
6、环境保护和节能
7、项目实施进度
8、投资估算及资金筹措
第四节项目主要技术经济指标
一、项目建设内容
主要建筑一览表
序
号
项目
名称
主要功能
层数
建筑高度(m)
地上建筑
面积(m2)
地下建筑
1
A区
国际儒商慈善总部、婚庆礼仪中心、旅游主题交易区
2~7层
45
27940
36768
2
B区
孔子学院培训中心、儒家论坛国际会议中心、儒风书画院、新杏坛
2~8层
48
32637
3
C区
世界民族风情美食街
2~6层
34
15054
4
D区
中式文化体验会所、
孔子"
八谷"
馆
1~4层
24
10973
5
E区
东方艺术中心
1层
55.3
4000
6
F区
孔孟文化体验中心、球幕影厅、大型室内文化娱乐中心
18.9
28065
53197
(两层)
7
G区
文化创意研究中心
25层
99.9
25000
8
H区
家庭酒店体验中心
21层
85.8
45500
总建筑面积:
279134
189169
89965
二、项目投资及筹措
东方文博城(一期)文化设施建设项目总投资12.7亿元,固定资产投资11.7亿元,铺地流动资金0.26亿元及建设期利息0.79亿元,资金来源:
1、企业自筹6.7亿元;
2、申请银行贷款6亿元。
三、效益估算
本项目建成后,正常年份按保守估算接待游客人数100万人次。
正常年份可实现门票直接收入31000万元;
商铺及各类物业出租收入为9662万元;
公司自营业务可实现经营收入10718万元,酒店收入4028万元,年总收入55408万元。
项目正常年利润总额28694万元,净利润21521万元。
税前总投资财务内部收益率:
20.87%
总投资回收期(税前):
6.34年
资本金财务内部收益率:
18.56%(见附表8)
序号
区域
建筑
面积
经营项目
基数
计量单位
单价或费率
计量
单位
年经营收入
河东A区
27940㎡
国际儒商慈善总部
8300
会议、论坛、讲座
100
场次
10
万元/场次
1000
婚庆礼仪中心
10500
礼仪庆典
150
30
4500
旅游主题交易区
9140
出租摊位
9140
平方米
5
元/m²
*天
1668
河东B区
32637㎡
孔子学院培训中
心、新杏坛
15637
培训
20000
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