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(二)利润表的初步分析4
(三)现金流量表的初步分析6
二、有关财务比率分析8
(一)偿债能力财务比率分析8
(二)营运能力财务比率分析10
(三)获利能力财务比率分析11
三、综合财务比率分析(杜邦分析法)11
(一)净资产收益率指标12
(二)负债指标13
(三)财务杠杆指数14
(四)杜邦分析的结论15
四、房地产同业比较15
(一)规模比较15
(二)财务杠杆指标15
(三)收益率指标16
(四)流动性指标16
(五)经营效率指标17
(六)成长性指标17
五、问题与建议17
(一)苏宁环球财务管理中存在的问题17
(二)改善苏宁环球财务状况的建议18
六、小结19
参考文献20
致谢21
引言
苏宁环球集团成立于1987年,企业成立初期以电器贸易为主。
随着企业的快速发展和多元化发展战略的实施,苏宁于1992年进入房地产开发行业,以期得到新的利润增长点。
集团控股公司——苏宁环球股份有限公司(股票代码:
000718)于2005年12月在深圳证券交易所正式挂牌上市。
苏宁自1992年进入房地产开发业以来,一路披荆斩棘,用诚信与实力打造自己的品牌形象,并成功奠定了苏宁在南京地产界的龙头地位。
在过去二十余年的发展历程中,苏宁环球先后成功开发了苏宁·
怡瑰园、苏宁·
华瑰园、苏宁·
碧瑰园、苏宁·
乐瑰园、苏宁·
千秋情缘、苏宁·
雅瑰园、苏宁环球大厦、苏宁·
馨瑰园等十几个精品房产项目,并且仅在南京一地的开发面积就超过了400万平方米,苏宁人用住宅楼房、写字楼、生活社区为南京的城市建设画上了浓墨重彩的一笔。
苏宁以其不断追求卓越的经营信念,向社会充分地展示着自己的综合实力。
自成立至今,苏宁一直以来都重视品牌发展战略,致力于打造属于自己的房地产品牌。
在民用住宅方面,苏宁环球相继推出“天华天润城”和“威尼斯水城”两个全国特大型项目,并荣获“金牌楼王”、“中国房交会名盘”、“南京楼市销售冠军”等称号,大大提高了自身的知名度和品牌影响力。
在商务写字楼方面,于2001年建成的苏宁环球大厦,成为当时南京市的标志性建筑之一,这即是苏宁对南京商务写字楼提出的新概念和新诠释,极大地推动了苏宁品牌建设的进程。
然而随着城市化建设的加快,南京作为现代化大都市的形象也日趋凸显,由此产生的新兴房地产市场也不遗余力地发挥着聚集效应,不少全国性的大牌房地产企业纷纷投向南京的房地产业。
在进入新世纪以来,南京地产市场的竞争越来越激烈。
然而在二十余年的发展历程中,苏宁环球一直以“南京地产界的领跑者”的形象走在市场的前端,用敢于创新的精神和优质的服务在市场中树立了良好的信誉,并在市场研究、产品开发与营销、工程质量保证和物业管理服务等各个方面都走在努力做到业界最优,并在激烈的市场竞争中尽显王者风范。
随着房地产业的进一步发展,苏宁环球在新的开展时期站在了更高的起点重新审视自己,继续保持强劲的发展势头。
公司将地产开发项目的定位从初期的南京市转变为江苏省,乃至整个长三角地区,目前已在苏州、无锡、常州等地开展开发项目。
与此同时,为了响应江苏省委、省政府“沿江大开发”的战略决策,公司转向开发江北新区,目前苏宁佛手湖环球度假村、苏宁·
天华硅谷、苏宁·
天华百润、威尼斯水城等大型房产项目已经在长江北岸全面启动。
本文通过对苏宁环球股份有限公司2009年——2010年财务报表的初步分析、有关财务比率分析、综合分析,借以发现苏宁房地产环球股份有限公司财务方面存在的问题,并提出有关解决问题的建议。
一、公司财务报表的初步分析
(一)公司资产负债表的初步分析
1.总资产构成项目的初步分析
根据苏宁环球股份有限公司2009年--2010年资产负债表,分析得出下表。
表1--1苏宁环球股份有限公司2009年-2010年总资产表及其变动分析表计量单位:
万元
项目
金额
结构(%)
2010年
2009年
增减额
增减(%)
结构变动
流动资产
1480590.00
872812.00
607778.00
69.63
97.33
95.50
1.83
投资性房地产
3863.51
4094.15
-230.64
-5.63
0.25
0.45
-0.19
固定资产
21042.40
19618.60
1423.80
7.26
1.38
2.15
-0.76
无形资产和其他资产
1714.20
1712.92
1.28
0.07
0.11
0.19
-0.07
递延所得税资产
5880.94
6090.59
-209.65
-3.44
0.39
0.67
-0.28
总资产
1521180.00
913899.00
607281.00
66.45
100
0.00
资料来源:
《苏宁环球股份有限公司资产负债表》
从表1--1可以看出,苏宁环球股份有限公司2010年的总资产呈大幅上升的趋势,其增长幅度为66.45%。
致使总资产得到较大增长的主要原因是流动资产项目大幅度的增加——增长幅度达到了69.63%,远远超过了投资性房地产和固定资产等其他各项的增长幅度。
通过对2009年、2010年的固定资产的同期比较,可以看出该项目也有着明显的提升,增加幅度达到了7.26%。
对总资产结构的变动分析可以得知:
流动资产的比重一直很高,并且由95.50%上升为97.33%。
固定资产的比重由2.15%下降为1.38%,而递延所得税资产的比重由0.67%下降至0.39%,投资性房地产的比重由0.45%下降到0.25%,其变化都是相对比较小的,对盈利的影响也不大。
根据苏宁环球股份有限公司的资产负债表中总资产下各个具体项目及其变动进行分析,得出表1-2。
表1--2苏宁环球股份有限公司2009年-2010年各资产项目及其变动分析表计量单位:
项目
增减(%)
货币资金
97456.20
82893.20
14563.00
17.57
6.58
9.50
-2.92
应收款项净额
40337.53
38265.10
2072.43
5.40
2.72
4.38
-1.66
存货净额
1297850.00
731751.00
566099.00
77.36
87.66
83.84
3.82
3863.51
4094.15
-230.64
-5.63
0.26
0.47
-0.21
固定资产净额
21042.40
19618.60
1423.80
7.26
1.42
2.25
-0.83
从表1--2可以得出,流动资产增加的主要因素是存货的大幅度增长,增长率达到了77.36%,并且在流动资产结构中,存货所占的比重远远高于其他项目。
分析原因,其中一个方面是由于房地产企业的特殊性——会计制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后,不能将存货立刻结转到主营业务成本,只能待到客户入住和签订楼宇销售合同且转移主要风险之后,才能确认收入,造成了较大的存货余额;
另一方面这也体现了存货是资金需求和占用的重要因素,公司确实存在还有大量
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