河北某房地产项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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第三部分项目介绍………………………………………………15

第四部分技术与服务……………………………………………20

第五部分环保与安全……………………………………………26

第六部分市场分析………………………………………………29

第七部分市场营销分析…………………………………………36

第八部分融资说明………………………………………………41

第九部分财务分析………………………………………………44

第十部分风险控制………………………………………………48

第十一部分项目实施计划………………………………………54

摘要

一、公司基本情况

张家界市**房地产开发有限公司是在湖南省**集团实业总公司张家界分公司的基础上改制而成的，改制后的张家界市**房地产开发有限公司成立于2002年9月18日，注册资金1898万元，主要致力于房地产开发与经营管理。

二、公司组织管理

公司设立董事长兼总经理一名，副董事长一名。

采取董事长负责制，副董事长由总经理聘任，协助总经理管理公司日常的经营活动，并对总经理负责。

此外，公司已形成了科学、系统、完善、可行的管理组织模式，建立了完整的组织机构和人力资源管理制度，并拥有资深的外聘顾问和广泛的社会关系。

三、项目介绍

张家界市**房地产开发有限公司开发设计的“**商城”位于张家界市永定区，是一个功能齐全、设计现代化、理念超前的综合性商城。

项目总占地64942平方米，总规化建筑面积95875平方米。

本项目建成后，必将填补张家界市高档地产项目的一项空白，并成为张家界市立体景观的一个新亮点。

四、技术与服务

本项目是张家界市基础设施建设投资的重点，市政配套设施完善，包括道路工程、排水工程、供水管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，各种技术指标均符合国家有关标准，具有完善的服务配套设施，为广大业主及入住单位提供全面优质的服务。

五、环保与安全

我们针对项目自身的污染情况制定了相应的治理方案，均按《环境保护规范》的标准严格执行。

此外，在施工过程中还提倡有效的利用自然资源，节约能源，并建立了较完善的安全防范系统和消防措施，为项目整体的安全提供了有力的保障。

六、市场分析

随着我国房地产行业的发展，湖南省的房地产行业也迈上了一个新的台阶，各大房地产企业纷纷涌现，在行业内形成了一定的竞争态势，如张家界鑫望置业有限公司，主要从事房地产综合开发，结合多种经营为一体的私营独资企业，在房地产开发方面取得了较大的成果，在业内享有一定的声誉。

根据该项目的规划条件及市场调查的数据分析，我们将该项目定位为一个新的组合商业业态，即住宅底层商铺与商业街的组合，我们称为住宅底层商业街。

传统的住宅底层商铺规模较小，经营范围都针对住宅区人群，以日常消费品为主，无法形成规模。

而商业街商业气氛又比较浓厚，但若人气不足，也很难经营成功。

而项目的定位正是结合了商业街的商业气氛浓厚及住宅区的人气较旺的特点，取长补短，定能在市场上产生一个新的亮点！

七、市场营销分析

在激烈的市场竞争环境中，科学有效的销售策略是决定企业生存发展的关键因素，该企业从实际出发，结合市场发展趋势，制定了符合公司发展的营销策略，即以优越的地理位置、良好的产品质量、有竞争力的价格、时尚的设计风格、完善的配套设施、休闲舒适和温馨健康的生活等经营理念让广大的置业者了解此开发项目、购买此开发项目并宣传此开发项目。

通过宣传单、报纸、广告、新闻广播、促销宣传及专门的促销活动等多种营销方式、依靠公司专业的营销人员、用不同力度的宣传手段等作为公司的营销策略。

八、融资说明

本项目计划需要总投资1.4亿元，其资金来源为：

企业自筹资金4386万元，其余部分采取向投资公司融资4800万元及一期产品销售收益解决，其中向投资公司融资的4800万部分，本公司以已获得项目土地使用权作为融资抵押，融资期限三年。

九、财务分析

一期项目预计总投资为7027万元，总建筑面积50180平方米，商业用房及住宅建安费用2911万元，市政基础设施费330万元，市政建设配套费103万元，工程其他费用348万元，搬迁补偿费3335万元。

二期项目预计总投资为7935万元，总建筑面积56725平方米，商业用房及住宅建安费用3291万元，市政基础设施费381万元，市政建设配套费111万元，工程其它费384万元，搬迁补偿费3768万元。

拟定项目收益、成本、费用和税收等水平。

通过计算分析，一期项目开发期合计税后利润565万元，项目开发毛利润达到25.92％，投资回收期12.44年。

二期项目开发期合计税后利润673万元，项目开发毛利润达到26.08％，投资回收期11.79年。

十、风险控制

房地产作为产品具有一次性投入资金大，资金周转慢，受政策影响强等特点，使得房地产开发项目的风险较其他产品更强。

公司经过详细的分析与预测，提出合理的控制方案来规避风险。

十一、项目实施计划

本项目拟分两期进行建设，第一期建设自2004年9月16日开始拆迁至2005年12月竣工；

第二期建设自2005年2月开始拆迁至2006年5月竣工，总工期合计一年零八个月，具体安排如下：

2004年9月16日至2005年2月拆迁及其基础建设；

2005年2月至2005年12月主体建设及一期配套设施建设；

2005年2月至2005年6月拆迁及基础建设；

2005年6月至2006年5月主体建设及配套设施建设；

2006年6月开业。

第一部分企业基本情况

一、企业简单描述

张家界市**房地产开发有限公司是在湖南省**集团实业总公司张家界分公司的基础上改制而成的，改制后的张家界市**房地产开发有限公司于2002年9月18日成立，注册资金1898万元，公司是独立核算、自主经营、自负盈亏的民营企业。

公司在改制前参与集团总公司开发了怀化中心市场、太平桥市场、河西商贸城、河西家电城、湘西吉首市商城、花恒边贸市场、邵东农林产品批发城等大型项目的建设，取得了良好的社会效益和经济效益，被评为省500强民营企业的第五名，在三年中，共创毛利达三个亿元以上，实现纯利达1.8个亿。

公司以经营房地产业务为主。

公司成立之初，公司的董事长兼总经理贺丽芝与其他领导一起，凭借自身丰富的房地产方面的工作经验，结合当地消费者的特点，以“重合同、守信用、坚持质量第一，信誉至上”为经营原则，本着“诚信、务实、发展”的原则开展工作，迅速找到市场缺口，占领市场份额。

本公司的成立将振兴张家界的经济，促进张家界旅游业的发展，增加城市亮点，优质服务于全社会。

二、公司主要负责人情况

……

一、公司的发展目标

张家界**房地产开发有限公司主要致力于房地产开发与经营管理，公司要充分发挥科研开发、技术创新能力，不断推进科研成果的产业化，从而实现创造生态文明的目标。

公司目前的**商城项目乃张家界市重点开发项目，其市场前景一片光明。

目前，张家界已基本形成一个总面积达500平方公里，融山、水、洞和历史文化、民俗风情为一体的高品位、大规模的旅游风景区。

由于专业市场的硬件条件缺乏，加之管理不到位，旅游产品的销售均分散在市内各零售商店、市场或农贸市场内进行，有的甚至是在农村集镇的马路市场、地摊内完成交易，这一情况严重影响了张家界市作为国际旅游城市的整体形象，既无法提高旅游商品市场的发展速度，也给游客造成了诸多不便。

张家界市旅游人次每年均超过600万，各类公务会议游客占50%，但其会议和商务均是在其他城市完成的，张家界旅游仅作为其整体活动中的一部分，故张家界旅游服务市场的功能缺陷不仅给游客造成诸多不便，也给张家界的旅游发展带来极大障碍。

此项目开发完成后周围生活设施齐全，可满足市场需要，提高人民生活质量，达到环境效益、社会效益及经济效益的三赢。

张家界**房地产开发公司正是看到市场的发展的空间，努力将项目建成集旅游、休闲、娱乐于一体的综合类项目。

**商城的建立，不仅可以加强对旅游产品销售的管理，提高旅游商品市场经济的发展，还可以促进张家界市旅游向多元化发展，使各类公务游客不再将张家界旅游仅作为其整体活动中的一部份。

本案的开发定要遵守“领先”的原则，迎合市场需求，扫除市场盲点，将该项目做成张家界的第一品牌！

第二部分公司组织管理

一、公司管理团队

序号

职务

姓名

性别

年龄

学历、学位

1

董事长兼总经理

女

42

大专

2

副董事长

男

57

3

会计师

50

4

策划总监

30

MBA

5

项目执行总监

38

本科

二、公司组织结构

公司在经历由弱到强、从小到大的发展历程后，现已基本形成了科学、系统、完善可行的管理组织模式，并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着不断的改进和完善。

通过多年的运作，以及借鉴其他公司的管理经验和管理模式，领导层根据该公司的实际情况，制定了符合公司现阶段发展的组织管理结构模式。

简单以图表示如下：

现公司以人为本，聚集了一大批具有开拓精神和丰富操作经验的管理人才，大中专以上学历13人，高级职称3人，中级职称4人。

三、公司管理制度

公司的发展离不开业务的拓展，业务拓展的成果主要是人才能力的表现。

现今社会，人才竞争是企业竞争的主要部分，“得人才者得天下”是大家的共识。

如何引进人才、管理人才、留住人才是每个企业发展阶段不能不面临的关键问题。

事实表明，公司良好的发展前景、人性化的管理方式和行之有效的奖惩制度是吸引人才和留住人才的重要因素。

由此看来，作为公司管理的一方面，竞争奖惩制度的制定有着举足轻重的作用。

卓有成效的竞争奖励机制是衡量一个企业现代化的标志，它的制定妥否在很大程度上关系到公司的存亡。

只有制定符合公司发展的竞争奖励机制，才能够使公司的管理体制更趋于科学和完善。

因此，公司依据“可信、可干、可控、可塑”的原则，从人品、能力、工作态度和发展潜力四方面对管理层和关键人员制定了尤为合理的管理制度，以保证公司的良性发展。

四、公司管理的目标

随着公司规模的不断扩大，对于管理的科学性的要求就越来越高。

“向管理要效益”已经成为公司经营宗旨的一部分。

通过在经营中的经验总结、引进高水平的管理人才以及学习其他优秀公司的先进管理经验等，将公司的组织管理模式逐步完善，更好的为公司的高速发展和不断壮大而服务。

“**商城”建设项目的实施，是对公司综合管理水平的一次检验。

通过此项目的开发、建设施工、完工销售等一系列工作的运作，不仅可以提升公司的知名度，创造经济效益，更重要的是能够使管理层及时发现并弥补公司管理中的不足，为以后工作进一步开展奠定良好的基础，使公司向更高的目标迈进。

第三部分项目介绍

一、项目背景

（一）、市场环境

随着我国改革开放的不断深入，社会生产力的提高和经济的高速发展，人们的消费观念、消费水平和消费方式都在发生着深刻的变化，追求高档次生活已经成为消费者的目标。

在我国加入世贸组织以后，国际经济合作全面扩大，国内经济有了长足的发展，尤其是城市的发展更迈进了一个新的阶段。

1949年4月4日，国务