中国房地产产业对经济的影响及前景分析Word下载.doc
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对于象中国这样一个工业承载基础薄弱,又处于后发劣势的发展中国家,需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业,在这一点上不能盲目与发达国家相比。
至于说到房地产产业对国民经济的影响,主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。
首先,从拉动经济方面来看,房地产产业可以拉动上下游60余个行业。
考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动,当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。
其次,从稳定经济方面来看,由于产业关联度高,房地产产业的大幅波动,可以带动其它相关产业也出现波动,最终必然会引起经济的波动。
因此保持房地产产业的平稳增长,对国民经济持续稳定发展具有重要作用,同时研究房地产产业对中国经济的影响也有着现实的指导意义。
2房地产产业内涵
与发展制造业阻力重重相比,房地产产业的最大优势之一,是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础,而是在任何一个城市里都可以催生,并在短时间内汇集巨额资金,拉动无数投资机会。
[25]对于象中国这样一个工业承载基础薄弱,又处于后发劣势的发展中国家,需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业,在这一点上不能盲目与发达国家相比。
首先,从拉动经济方面来看,房地产产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展,据统计房地产产业直接或间接影响60余个行业。
[2]那么究竟什么是房地产产业呢?
2.1房地产产业的含义
房地产产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
主要包括;
土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。
在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产产业。
[20]其主要内容包括:
(1)国有土地使用权的出让;
(2)房地产的开发与再开发:
征用土地,拆迁安置,委托规划设计,对旧城区的开发与再开发;
(3)房地产经营:
土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;
(4)房地产中介服务:
房地产咨询中介,房地产评估中介,房地产代理中介;
(5)物业管理:
房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;
第25页(26页)
(6)房地产的调控与管理:
建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、
信息市场,制定合理的房地产价格体系,建立健全房地产法规,实现国家对房地产市场的宏观调控。
[21]
2.2房地产产业的特点
长期以来,人们习惯于将房地产产业看作是一个经济范畴,一个按照市场机制运行和发展的产业,是国民经济的重要支柱产业之一。
随着房价的不断上涨,人们又越来越感到房地产产业对自己的生存和生活产生着深刻影响,许多人更倾向于认为房地产产业的本质是民生。
正确认识和把握房地产产业的本质属性和社会定位,是促进房地产产业持续健康发展的理论前提和社会基础。
我国社会主义市场经济发展的实践证明,房地产产业具有经济和民生的双重属性。
[3]在经济方面,房地产产业是国民经济的重要支柱产业之一,直接或间接影响上下游几十个行业的发展。
进入新世纪以来,我国房地产产业增加值占GDP的比重由2001年的1.97%上升到2008年的4.23%。
房地产产业还是城镇化的物质载体,城镇化的推进需要以房地产产业的发展为支撑。
在民生方面,人们生存和生活的衣食住行四大基本需求中,”住”是之一。
”安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。
安居和乐业是社会和谐的两大前提,也是现阶段突出的社会问题、民生问题。
正因为房地产产业的发展既关系国计又关系民生,党和政府与社会各方面十分关注房地产产业能否持续健康发展。
事实上,即使西方市场经济国家,也很少将房地产产业作为纯粹的经济产业来对待,而是将其与社会民生和社会福利问题紧密联系在一起。
[7]可见,房地产产业兼有经济和民生的属性,是关系国计民生的基础性、战略性产业。
它一方面要按照市场机制去进行生产和销售,另一方面又必须为普通民众提供基本的住房保障,承担起维护和促进经济和社会稳定发展的责任。
二十世纪80年代以来,中国房地产产业从无到有,为推动中国经济、社会的发展发挥了重大作用,但是其所带来的一些社会经济问题,也引起了社会各界担忧和争议。
关于中国是否应当将房地产产业作为国民经济的支柱产业的争论持续不断。
个人认为,房地产产业不能是个纯粹的市场化行业。
房地产产业首要的社会功能不是投资和投机,而是要满足居住需求。
世界各发达国家都非常重视住房保障体系的建立和健全,房地产市场中的政府”有形之手”,绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的。
市场竞争并不会自动带来社会福利最大化,在住房市场利润的驱动下,住房供给与需求不会自动调节,达到某种均衡。
世界上许多国家和地区,包括经济发达国家和地区,都有比较完善的住房保障制度。
如英国在1946—1979年间,政府投资建设的住宅约占建房总量的50%左右。
德国在1951—1956年,实际建成住宅310万套,其中公房180万套,约占60%。
英国、德国政府都从财政预算中划出专门的住房保障资金,除用于住房建设和维修外,还用于发放居民的租房补贴。
英国有70%的居民不同程度地领取了政府的住房补贴。
而自1980年至2007年,建筑业总产值由286.93亿元发展到50019亿元。
建筑业从业人数由854万人增加到3085万人。
建筑业增加值占GDP的比重多年稳定在5.5%左右。
房地产产业快速发展,形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。
房地产产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。
2007年,商品住房投资占城镇住宅投资的比重达到85%,竣工面积占城镇住房供应量的比重超过72%。
房地产贷款余额突破4.8万亿元,占金融机构贷款余额的18.4%。
房地产产业增加值占GDP的比重达到4.75%。
房地产产业的发展也带动了与之相关的建筑建材业、装饰装修业以及家具、家电、五金、纺织、化工等众多行业的发展,房地产产业已然成为国民经济的重要支柱产业之一。
3房地产产业发展概况
3.1中国房地产产业发展现状
长期观察中国经济的瑞银(UBS)新兴市场经济学家安德森(JonathanAnderso)在一份研究报告中说:
房地产和住房建设已经成为中国增长模式的显著特征,它们是决定大宗商品需求的最重要因素;
也是造成中国外部盈余的重大推手;
还是真正理解中国家庭的资产负债表、储蓄和投资行为以及有关中国再平衡讨论的关键一环。
换句话说,从宏观经济学的视角看,如果你不理解中国的房地产产业,你就不理解中国经济。
通过下表可以发现,中国房地产投资的增长速度几乎都在20%以上,远远超过了中国国民生产总值的增长。
据统计,2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。
其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32.8%,提高32.0个百分点,占房地产开发投资的比重为71.0%。
长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%,去年全年则是下降18.9%:
完成土地开发面积1567万平方米,同比下降40.8%,降幅
较前期已有较大程度的缩小,后期供应有望逐渐跟上。
总的来说,我国房地产的开发投资在近年里经历了一个高速增长的时期。
房地产产业发展概况
年份
投资额(亿元)
投资增长
1999
4103.2
13.53%
2000
4984.1
21.47%
2001
6344.1
27.29%
2002
7790.9
22.81%
2003
10106.1
29.70%
2004
13158.0
28.10%
2005
15759.3
19.80%
2006
19382.5
21.80%
2007
21632.0
31.80%
2008
30600.0
20.9%
2009
36232.0
16.1%
数据来源:
中国统计年鉴
但在我国房地产产业在高速发展的同时,也存在着许多问题:
1、投资快速增长,项目遍地开花。
1998—1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。
房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%,上升至2001年20.7%。
2002年,城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%(国际上一般为3%—8%),占固定资产投资17.9%。
2003年,城镇房地产开发投资10106亿元,占GDP(116694亿元)8.66%,占固定资产投资18.34%,增长29.7%。
百富勤经济学家称2004年一季度,中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。
到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元,同比增长30.3%。
2、供应结构失调。
高档住房、大户型住房、商业用房供应过量,中低价位、中小户型住房供应不足。
杭州销售商品房,单价3000元/平米以下3.7%,3000—4500元/平米38.7%。
南京苏州市商品住宅户均面积130平米。
宁夏全区2003年在建商品住宅,90平米以上户型占69.4%,空置住宅中此类户型占80.9%。
住宅与非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;
济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。
3、空置率居高不下。
空置率=(新建商品房的空置面积+存量房的空置面积)/房屋总量100%,国际通行标准是10%。
空置反映需求强度,影响未来走势判断,空置率居高不下时,市场价格稳定甚至反升,伴随投资膨胀,说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。
我国商品房屋空置率1999—2003年分别为41.13%、36.48%、
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