综合体项目可行性研究报告Word下载.docx
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建筑面积(平方米)
塔楼位置
备注
1
写字楼
40000
西北角塔楼,建筑控高99米,坐落于大沽南路与卫津河交叉路口
1-26层
2
商住楼
60000
西北侧两栋贴建建筑,建筑控高99米,紧邻大沽南路
1-20层
3
高级服务式公寓
30000
东南角塔楼,建筑控高99米,正面朝卫津河方向
1-25层
4
底层商铺
10000
裙房中的一、二、三、四层(扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积)建筑控高99米,
1-4层
5
地下建筑
1500
-1层
6
合计
155000
三、项目背景
1994年3月,某某市提出实施"
三五八十"
的发展思路。
到2002年,天津走过了极不平凡的九年,国内生产总值达到2051.16亿元,10年增长2.2倍,GDP年均增长12.2%,实现了国有大中型企业整体扭亏,老工业基地作用得到巩固和发展,工业增加值连续八年保持两位数增长;
这九年天津投资千亿元,拆除危陋平房1841万平方米,新建住宅4965平方米,并投资40多亿元改造地下管网,改某某市功能。
这一时期成为天津历史上发展最快最好的时期。
"
四大奋斗的实现,标志着天津现代化建设将进入一个新阶段。
但是,在全面建设小康社会的新形势下,某某市的决策者客观分析形势,清醒的认识到自身发展中的不足:
经济总量与先某某区相比还有明显差距某某市潜能还没有真正得到发挥,第三产业和服务业发展还比较慢,地方可支配财力还不够足----天津需要有一个更大的变化!
在这样一个背景下,2002年10月,中共某某市委常委扩大会宣布了“综合开发改造海河两岸”的重大决策。
计划用三到五年时间,基本某某某区海河两岸综合开发改造。
这是某某市继引滦入津工程后,又一加快发展、振兴经济的历史性壮举,是天津总体发展战略的重要组成部分,是天津迈向国际港口某某市的治本之策。
在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中,将海河上游两岸划分为四个段落,其中河西小白某某区规划为中央金融某某区(CBD),规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中某某市的功能设施的建设,创造吸引国际化企业的良好环境,成为现代化经济中心突出的标志。
本项目的建设地点位于小白楼CBD的核心地带,并且位于某某市金融商业某某区----大沽南路旁。
项目建成后,将成为某某市的又一标志性建筑物。
四、可行性研究报告工作主要范围
•项目建设的必要性
•某某市场前景分析
•项目选址的可行性
•投资估算及经济可行性
•项目实施进度
五、项目的主要指标
内容
单位
指标
一
技术指标
总占地面积
平方米
38000
总建筑面积
2.1
地上建筑面积
140000
2.2
地下建筑面积
15000
容积率
4.5
总户数
1070
底层商业部分除外
4.1
180
4.2
360
4.3
530
机动车车位
个
1000
8
非机动车车位
800
二
经济指标
投资总额
万元
80000
项目建设期
年
三
公用工程指标
日最高用水量
立方米/天
2178.7
夏季制冷负荷
KW
13600
冬季采暖负荷
10890
电力总负荷
KVA
13500
煤气用量
1410
第二章项目的建设意义
一、天津大沽路综合体项目的建设,符合某某市“海河开发”的发展战略,将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤
海河是天津的母亲河,是天津独特的、标志性的宝贵资源。
2002年10月,某某市政府将“海河开发”列某某市发展的重要战略,并提出了“实施海河两岸的综合开发改造,形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。
为实现该目标,海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式,根据海河两岸建筑年代,建筑情况和风貌特色,中某某区20公里划为“4个功某某区”,分别为传统文化某某区某某市消费某某区、中心金融某某区和未来建设智慧城。
大沽路综合体项目的建设选址位于海河综合开发的中心金融某某区段内,也同时处于某某市“北五大道”CBD某某区内,其具备复合型功能某某市建筑综合体充分体现了中心某某区对智能化商务功能的发展需要,符合CBD某某区的业态特征。
从而使得该项目成为“海河开发”战略实施的组成部分,将与其它的开发工程共同为促进天津海河“金龙起舞”工程的顺利建设贡献力量。
二、天津大沽路综合体项目的建设,将成为体某某市形象的标志性建筑,为某某市打造一张新的某某市名片”
随着工业化某某市化水平的不断提高,我国各某某市在积极拓某某市功能,选择合理某某市建筑形态,以适应现某某市发展的功能需求。
而功能复合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色某某市内涵,从而成为现某某市经济文明和建筑文明的象征。
作为体某某市形象的标志性建筑,具备方向性、地标性特质,从而将发挥强有某某区域辐射作用,带动周边土地增值,有效推某某市的现代化和国际化进程。
天津大沽路综合体项目正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合体,该项目的建设将有效地推进某某市某某市现代化进程,实某某市的高级功能,增某某市活力,还将带某某市档次与品质的提升,从而将为某某市打造一张体某某市形象的新“名片”。
三、天津大沽路综合体项目的建设,实现了建筑的高效性,符合国际建筑的发展趋势,将成为某某市城市建筑新模式的先行者某某市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源,并依据功能特点进行合理布局,使空间利用集约化。
写字楼、商住楼、公寓、商业店铺等几大某某区的共同建设,有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象,实现了内部功能互为裨益、相互支持,充分体现了整体建筑功能的高效性。
天津大沽路综合体项目由写字楼、服务式公寓、商住楼、商业店铺等几大某某区组成,具备功能复合化、空间高效化某某区开放化、场所人情化等建筑特征,使其成为具有前瞻性的商务生活一体某某区,符合国际建筑的发展趋势,从而成为某某市城市建筑新模式的先行者。
第三某某市场前景分析
本项目功能包括甲级写字楼、服务式公寓、商住楼和商业店铺等四个部分。
本章重点分析甲级写字楼、服务式公某某市场前景。
无论是上述的哪一种经营业态,其经营均是处在复杂、不断变某某市某某区域经济之双重环境中。
因此,它们的投资机会研某某市场前景与需求分析重点均放在两个方面:
一是对所某某市场某某区域经济的宏观分析和预测;
二是对具体终端(写字楼、公某某市场环境的分析和预测。
第一节研究框架
本项目为多业态复合型建筑,包括甲级写字楼、服务式公寓、商住楼和商铺等四个部分。
虽然它们的经营与发展都要某某区域某某市场环境的制约,但是由于它们各自面向不同的客户群,因此对它们各自投资机会的研某某市场前景与需求的分某某区分开来,不能一概而论。
对于公寓来说某某市场分析主要针对某某市场,某某市场的状况对于服务式某某市场具有决定性意义;
对于写字楼来说某某市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况,往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机;
而对于商住楼来说,则需要兼顾上述两者,它的需求既取决于当地某某市场的状况,也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。
因此,综合以上情况,我们为本某某市场分析所制订的研究框架如下图所示:
图3.1本项目的研究框架
一、第二某某区域环境分某某区域经济环境分析
任何一个项目的建设和运营都与项目某某区域的经济、政治、社会文化等环境息息相关。
因此,某某市场分析的第一步就是分析项目某某区域的各种环境,本节我们将对天津人才科技大厦所某某区域环境进行分析。
某某区域环境分析之经济环境分析
对于一某某区环境分析来说,经济环境主要包括经济发展阶段某某区与行业经济发展状况、社会购买力水平等。
近几年来,经过自身多年的努力和积累,天津已具备了比较雄厚的技某某区位、资源、港口和社会环境等优势,对国内外投资者产生了强大吸引力,天津也因此成为最具发展潜力某某市之一。
2003年是天津实施“三步走”战略的第一年,主要经济指标增幅创近年最好水平。
投资拉动和工业推动作用突出,金融支持力度增强,出口、消费、利用外资全面发展,财政收入某某乡居民收入增长加快,经济增长质量和速度同步提高,国民经济持续快速、协调、健康发展,人均GDP突破3000美元大关,年均经济增长率超过10%。
目前,某某市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平,居民生活水平开始进入富裕型阶段,整体经济发展呈现出不断增长的态势。
总体来说,天津整体经济发展呈现出非常积极趋势,本项某某区域经济环境中有其建设的支撑点和必要性。
某某区域环境分析之政策环境分析
投资项目要受到国家以及地方的政治、经济和法律的制约和影响。
针对本项目而言,我们主要就经济体制某某区的经济方针和政策进行分析。
跨入新世纪以来,天津经济和社会发展进入了一个新的历史时期。
在新世纪最初10年,某某市总体经济建设方针和目标是:
把天津建设成为现代化国际港口某某市和我国北方重要经济中心,建立起比较完善的社会某某市场经济体制,成为全国率先基本实现现代化某某区之一。
在上述目标的指导下,某某市政府在《十五规划》中提出,要“大力发展服务业”,使服务业成为国民经济增长的重要拉动力量。
发达服务业某某市现代化、国际化的重要标志。
“十五”期间,某某市将重点发展信息、金融、物流、旅游、房地产等服务行业,力争使天津发展成为全国房地某某市。
服务式公寓作为房地产业的各个某某市场提供服务支持,同时也将提高某某市服务业的整体功能。
而商住楼和写字楼作为房某某市场开发的重要内容,将带动整个房某某市场的发展。
从上述分析不难看出,天津经济方针和政策环境非常适合本项目投资建设。
某某区域环境分析之社会文化环境分析
社会文化是人类在创造物质财富过程中所积累的精神财富之总和,它体现着一个国家某某区的社会文明程度。
天津是一座设卫建城600年的历史文化名城,是近代中国中西文化冲突又融合的一个典型的载体,是中国近某某市文化开放性的一个象征,也是一个琳琅满目的中国近代发展史博物馆。
外来的理性文化基因,通过社会的运作与交往,潜移默化地影响了天津社会文化环境,并迁延至今,是天津成为文化开某某市的基础。
进入二十一世纪以来,随着某某市政府“三五八十”战略步伐的加快某某市的社会财富进一步增加,某某市对科学、教育、文化、卫生等领域的投入也在不断加大某某市的整体文化品位和人文内涵不断
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