活动策划复古风情商业街策划书Word文档格式.docx
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3.5主要目标客户定位
3.6面积与功能配比
四、营销推广策划
4.1基本分析
4.2XXswot分析
4.3营销战略
五、风险分析
5.1项目市场风险
5.2项目政策风险及规避
5.3经营管理风险
5.4金融财务风险
六、地产规划图
商业街是人流聚集的一个主要场所,是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的,它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态,通过将街切割、打碎、重组再造的,运用以景观意境为出发点,寻找适宜的尺度,通过空间变化的重组,营造一条生长出来的街,通过各种元素,铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。
采用东西方向排列,以入口为中洲对称布局,建筑立面采用了塔楼,骑楼,雨罩的元素使空间产生新的划分,室内空间既设置了集中商业,又有零散店铺,是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。
商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间,基于商业街的店铺特色,决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。
利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。
在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列,根据建筑的收放控制台阶的收放。
南昌现有的成熟复合型商业街除胜利路、中山路外,无其它商业街,并且商品的种类、交通条件、配套设施等参差不齐,与广州、北京、长沙、武汉、上海等地商业街相比相差甚远,和南昌的经济发展不为同步。
以胜利路为例,它是在旧城改造的基础上建起来的。
自从2001年开放以来,日渐成为来昌游客和市民的最佳商业街之一。
由于胜利路的客流量大,沿途撒满垃圾,损害了青春亮丽的市容景观,有损商业街的形象。
此外,很多市民都在呼吁让步行街的文化气息来得更浓烈一些。
像在王府井步行街,有大量的“运动系列”等雕塑作品,但在胜利路基本没有看见。
只有那么一口古井静静地立在胜利路边上,成了步行街上仅有的一大标志。
可是春去秋来,这个被众人抚摸过的地方未经修护,已经变得发光发亮。
于是,XX商业街呼之欲出……
二、南昌商业环境调查
(一)商业格局:
南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区,包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络。
以洪城大市场为核心的洪城板块,依靠地段便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。
南昌三大产业结构性调整,各类工业园区、高新技术开发区,经济产业园区形成的第二产业,在经济中占有绝对比重,为经济发展提供持续的发展动力,对商业的发展形成坚实的基础。
其中,洪城商圈主要从事商品批发,如:
服装、五金、家电及快速消费品等,其商业分布核心位于洪城大市场。
(二)城市发展状况:
南昌属内陆城市,新兴行业如IT、金融、服务、房地产商业等领域较沿海等一线城市有明显之后。
近年来,随着国家加快实施长江开发战略,大京九铁路的全线贯通,南昌的经济发展形成强大动力、产业结构调整日益完善,形成新的发展机遇。
(三)宏观商业环境:
A.GDP:
南昌宏观经济今年呈现告诉发展态势,GDP逐年增长,经济动力抢进,为商业发展提供了广阔的发展环境。
B.人口:
今年人口持续出现净流入,常住人口稳步增长,人口密集度提高,消费潜力不断增加。
C.商圈范围:
洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽,随着洪城大市场的建设与发展,洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈。
商圈内的各大综合及专业市场几乎涵盖了各门类商品,并辐射到全省及周边城市。
洪城商圈北抵洪城路,南至新动物园,西达抚生路,东临洪城客运站。
三、项目商业定位
(一)项目案名定位:
“XX---复古风情商业街”
(二)项目形象定位:
①优良的建筑品质----以打造魏晋朝代复古文化商业街为目标,以打造高品质商务写字楼为动力,品质有所保证;
②品味“XX”生活----概念创新,返璞归真;
③五官享受----水榭楼台、炊烟袅袅、铃音清脆的复古的风情,让五官和心灵沐浴美妙;
④文化理念----在热闹的城市积淀五千年历史的厚度。
(三)项目功能定位:
将地区分为AB区分别建立复古商业街;
中高档写字楼.
XX复古商业街:
以陶渊明《XX记》为文化背景,打造XX复古商业街,复古商业街主要以文化产业为主,主要经营集餐饮、茶座、古玩字画服装,酒吧,老字号等,打造特色商业购物街区形象。
XX商务写字楼:
主要目标群为商区客户以休闲娱乐为中心,娱乐会所等功能于一体,一站式各阶层顾客体验消费的主题休闲度假乐园。
至下而上分别为spa、健身房、大卖场;
工作区、办公楼;
顶层为全景式旋转餐厅。
此外,在写字楼周围建有XX现代风情广场,有典雅大气的喷泉许愿池和室外座椅等设置,适宜广大白领和游客散步休闲;
特别的是在地下重金建造的XX地下会所,设有KTV、洗浴、派对会客厅等娱乐会所。
(四)项目档次定位:
“吃在南昌,味在桃花”
立志将XX打造成南昌美食的一个典型代表,不仅可以吃到当地特色的赣式美食,还能享受到很有历史气息的魏晋朝代的饮食文化,包括一些中国传统的滋补药膳秘方,有益于我们身心的保健。
XX复古风情商业街风景优美,适合观光休闲,不仅能吸引本地居民消费,而且近年来江西旅游业日益发达,一定可以吸引全国各地,以及海外游客。
本项目分片区消费,有复古商业街,写字楼,现代风情广场和地下休闲会所,商业街定位为中档消费,写字楼定位为中高档消费,地下会所偏高档消费。
不同的项目有不同的表现形式、不同的风格设计,立足于目标客户群的购买力和购买特点。
(五)主要目标客户定位
在A片区商业街的目标客户:
1老字号商铺
2当地特色名小吃商家;
经典药膳养身店铺
3茶坊
4历史气息商铺:
经营丝绸、旗袍类复古时装;
古玩字画;
陶瓷文物
在B片区写字楼的目标客户:
①1-3层:
中型会所
A)健身会所
B)spa养身会所
②4层:
品牌超市连锁店
A)例如家乐福、好又多量贩店等
B)屈臣氏
C)星巴克
③各大中型公司商务写字楼办公区
④顶层:
高档品牌餐厅
⑤地下:
娱乐休闲会所
A)酒吧KTV
B)洗浴中心、泡脚等
(六)面积与功能配比
XX风情广场总建筑面积约3万平方米,地下3层,地上面积25400平方米。
写字楼商业配套面积商业面积为7200平方米,1至3层安排健身房等,以上为写商业公司办公区,楼顶配置旋转餐厅,物业服务用房集中在地下层。
XX复古商业街商业面积一万多平米,以打造纯正复古气息为主要出发点,以古代商业楼为模板,长约500米宽约20米,整个规划分为“美食生活区”、“创意艺术区”、“数码大智商务区”3个部分。
配备多处地上地下停车场,注重解决停车与人防,地下三层放置安全防范及应急设备。
(一)基本分析
①桃花镇老洲村所处环境的各种宏观力量:
1.经济:
根据桃花镇的十一五规划,经济增加值年均递增28%,财政总收入年均递增30%,地方财政一般预算收入年均递增38%,人均纯收入年均递增15%以上,人口自然增长率控制在11‰以下,全镇登记失业率控制在4%以内,适龄儿童入学率保持100%,全镇经济总量、财政总收入和地方财政一般预算收入分别达到90亿元、7.3亿元和2.9亿元,工业园区总产值达到10亿元,全社会固定资产投资累计达到200亿元左右,绿化率达到30%以上,人均纯收入达到9900元以上,人均住房面积达到50平方米,住房成套率达到小康标准,人均拥有公共绿地面积7平方米,道路硬化率100%,初步形成全社会的社会保障体系。
2.政治:
由于南昌市近几年的飞速发展,桃花镇已成为南昌城市一江两岸新格局的中心区域,整体发展已纳入南昌市朝阳洲地区总体规划。
“十一五”时期,我镇的经济发展和村镇建设主要是围绕市总体规划做文章。
在“十二五”期间,将着力进行新城建设,大力促进经济建设。
②南昌市现有商业街劣势分析:
1.大多数商业街都是自发形成,没有统一的规划管理,缺乏产业导向;
2.不具有独特的商业魅力,文化气息不强,形式不新颖;
3.多数商业街没有成立管委会,业主对经营商户不筛选,经营管理不善,严重制约了特色商业街经济的发展。
(二)XX的SWOT分析
1.优势Strengthes
(1)丰厚的文化底蕴
桃花镇镶嵌于赣江、抚河和象湖之间的一颗璀璨明珠,地理位置十分优越。
老洲村西揽赣江,北面有抚河故道环绕,南面是直通高速的昌南大道。
南昌大桥与生米大桥把她与红谷滩、红角洲紧紧相连。
江南名楼滕王阁与千年古塔绳金塔、钟灵毓秀万寿塔遥相分布在她的北部和东部,给这块春潮涌动的沃土增添了些许古韵。
(2)地理区位优势
交通四通八达,北接昌九高速公路,南昌大桥腹地而过,320、105和316国道贯穿东西南北,距南昌火车站仅2公里,沿京九、浙赣、鹰厦铁路线可直通全国各大城市,距昌北国际机场仅30公里。
为进一步提升运输网络功能,推动经济持续高速发展,南昌市政府从2000年到2020年对桃花片区专门规划了“九横四纵”13条宽45米以上的省级道路,同时对水、电、讯等基础设施进行合理布局,为建立和发展以洪城大市场为龙头,辐射全国的市场群体提供了坚实的硬件设施基础。
目前,以桃花路、抚生路、朝阳路、洪城路、建设西路、青云路为主体的运输道路网已形成。
(3)独特的市场优势
国家级小商品批发市场——洪城大市场坐落在辖区。
完善的基础设施,良好的投资环境,造就了它成为国内外商贾必争之地。
目前,已形成了江西五华批发市场、江西家电市场、江西联信大市场、华东商贸城、鸿顺德国际商贸城、赣通货运配载城、盛世东方商贸城、金润物流、宝源大市场、富地干货市场等一批以洪城大市场为轴心,人气极旺的市场群体,全镇已形成以商贸、餐饮、物流等三产为主体,以工业、农业为依托的产业结构体系。
2.劣势Weaknesses
(1)竞争压力
XX距离规划中的红谷滩万达购物广场仅10分钟车程,万达集团有着23年的历史,是商业地产行业的龙头产业、亚洲排名第一的不动产商。
旗下的万达购物广场更是创造了“哪里有万达广场,那里就是城市中心”的行业神话。
XX与万达都针对中高端客户,客源竞争较激烈。
(2)地理位置
老洲村位于西湖区桃花镇,距离目前的市中心八一广场有一定距离,如何吸引客户也是XX项目要面临的问题。
3.机会Opportunities
(1)政治背景
随着我国中西部地区的开放,中西部市场开拓的日益深入,桃花镇具有江西省会城市得天独厚的政治、经济、文化优势,又具有中部地区土地、劳动力等方面的低成本优势,近年来,经济发展迅猛,各项经济指标每年以30%以上的速率增长。
老洲村在这样的大背景下,也着力促发展。
(2)差异化打击对手
XX项目在众多的商圈方案中另辟蹊径,以返璞归真、品味桃源的文化理念;
水榭楼台、炊烟袅袅、铃音清脆的复古风情为卖点,在热闹的城市打造历史积淀的厚度,凭借其独特的建筑色彩和造型在市场上独树一帜。
(3)客户定制
针对客户需求,为其提供品质感、文化感的满足。
与其他现代风格相比,魏晋复古风格更显沉蕴厚重,是成熟、待品之茶、待读之书,可品可读,符合当前高端客群审美。
4.威胁Threats
XX作力图打造一种全新的消费方式,力图为高端客户打造顶级
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