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,问题较多。
风险
房地产行业整体走势,美国经济周期性因素。
无相关法律爱护。
众筹公司盈利模式有待验证。
代表公司
Fundrise2021-8;
RealtyMogul2021-3;
RealCrowd2021-2;
iFunding;
ProdigyNetwork;
Groundfloor
无忧我房|当代2021-12;
天下贷|万科2021-9;
京东金融|远洋2021-11;
团贷网|房宝宝2021-6;
平安好房2021-8、微投房2021-10;
中筹网金2021-11
专门性
众筹收益不同于利息或股票分红无需纳税。
中观
首要动因
募资人为实现目标有资金缺口。
老百姓有投资获利的需求。
募资人
有实际需求的小业主,小商铺店家等无法获得传统融资贷款渠道。
实际上缺失。
现在差不多是投资人在众筹期满后转换。
不如P2P明确。
众筹平台
新创互联网科技公司。
一样无房地产或基金公司背景。
传统房地产公司、互联网公司及金融机构合作组建。
许多是P2P业务拓展。
投资人
有投资房地产需求但无力独资投资的个人。
投资人整体同意度较高,情愿重复投资,中长期持有。
有投资房地产需求且熟悉互联网理财的个体。
买房需求不是必要条件。
投资人尚在受教育期,新奇感及短期高收益促使投资行为。
短期投资。
微观
项目类型
股权为主〔75%〕,债权为辅〔25%〕。
住宅〔公寓、独栋〕为主,商业及零售为辅。
可选种类繁多。
不买房:
明股实债。
买房:
股权。
住宅为主,可选类型单一。
投资门槛
高:
合格投资者〔个人需年收入20万美元或净资产1百万美元〕。
非美国人最低50,000美元。
不完成注册无法看项目。
低:
大陆居民均可。
最低100元,一样1000元,高的有数十万。
不注册依旧能够看项目。
投资期限
股权12~36个月,债权3~12个月。
长的有5~10年。
90~180天为主,最长不超过3年。
投资回报
合理:
整体在10%~15%左右。
来源:
房产出售溢价及租金;
商业连续经营收入。
短期内虚高,少那么30~40%,多那么60%以上。
多为开发商单个项目让利〔或从项目行销费用中抵扣〕,但整体利大于弊。
投资风险
风险中:
股权类与过去房地产投资无本质差异,只是多了一道专业风险评估预控。
无本金或收益担保。
风险低:
①投资人本金担保;
②知名地产公司与基金公司名誉担保。
二、美国个案分析
Fundrise:
全美首家、最大
在美国JOBS法案将众筹合法化之后,Fundrise第一嗅到了房地产众筹商机,于2021年8月成立了房地产众筹平台。
Fundrise为互联网房地产众筹的鼻祖,由BenMiller与其兄弟创办。
公司总部位于华盛顿,致力于将闲散社会资金整合进入社区地产投资,让社区居民以持股的方式参与社区建设。
迄今为止,Fundrise差不多成功通过互联网众筹,在全美24个都市进行包括住宅、商铺、酒店、混合业态等地产开发项目。
依照Fundrise网站的资料显现,目前有超过530家房地产公司在其平台上筹资,超过36,000位投资者投资于其平台上的房地产众筹项目,众筹金额超过1亿美金,年平均收益达到12%-14%。
迄今,Fundrise共进行过5次融资,共融得41,000,000美元。
其中,最大一笔为2021年5月28日获得人人31,000,000美元的A轮融资;
最近一笔为2021年9月26日从6位个体投资人融得的9,000,000美元。
优势
-第一个全美房地产众筹平台。
-目前规模最大的众筹平台。
-项目种类较丰富,投资选择多。
-投资产品信息透亮。
-Fundrise特有的评级体系。
劣势
-投资门槛高
•众筹项目:
覆盖都市区域广泛,差不多囊括全美。
每个项目单独进行众筹。
•众筹价格:
一样为项目开发成本的一部分。
占开发总成本比例为:
5~20%,视具体情形,从几十万到几百万美元不等。
•认筹价格:
视项目具体情形,一样每份5000美元。
最小100美元,最多10,000美元。
•认筹资格:
AccreditedInvestors〔个人投资者需符合以下任何一个条件:
①个人或夫妇净资产超过1,000,000美元;
②近两年个人年均收入超200,000美元或夫妇年收入超300,000美元〕。
•投资类型:
优先股占多数;
夹层债占少数。
•投资期限:
12~36个月,24个月以上为多,最长60个月。
•投资收益:
平均13.7%。
要紧在13~14%,最低7%,最高23.5%。
•收益来源:
物业出售溢价所得及房屋租金收入。
•相关费用:
n/a。
•退出机制:
众筹成功后至投资周期终止前,投资人的资金临时冻结无法赎回。
•案例分析:
一个翻新Penthouse项目。
项目优势+众筹概况
投资概况
投资运算器
Fundrise评级〔评分越低越好〕
说明:
优先资本比例一样越低关于众筹投资人来说越好,因为能够优先保证还款。
然而并非越低越好,因为优先资本过低,专门有可能项目方无法获得其他机构贷款,一定程度上有可能说明项目方无法获得第三方融资机构的认可,即项目风险大。
风险收益表
资本结构
项目概况
市场概况
股东简介〔直截了当个人关联社交网站〕
•网页摘要:
投资收益〔拉动按钮即可直观了解〕
投资打算〔促使潜在投资人决策〕
众筹的优势〔列出传统投资的中间费,最直观刺激潜在投资人〕
RealtyMogul:
多业态、大众
RealtyMogul成立于2021年3月。
截止2021年1月1日,通过其平台众筹的房地产项目超过175个,已筹集资金超过4700万美金,房地产项目总价值接近3.6亿美金。
2021年下半年筹集资金总额增长超过了100%。
RealtyMogul于2021年3月27日猎取CanaanPartner的A轮融资9,000,000美元。
迄今,共进行4次融资,共融得10,100,000美元。
其中,最大也是最近一笔是来自CanaanPartners的9,000,000美元。
-可选项目众多,覆盖业态丰富。
-进展迅速,获得资本市场认可。
-投资透亮度高,定期公布众筹数据。
-长期持有,连续获益。
-投资门槛高。
-投资周期长。
-房地产行业不确定因素,投资人本金无保证。
无专门地域限制,以住宅〔独栋〕为主〔31%〕,零售〔17%〕,出资型公寓〔14%〕,商业写字楼等较少。
最低每份10,000美元。
部分5,000美元。
AccreditedInvestor。
股权68%,债权32%。
•投资明细〔货币单位为美元〕
业态〔数〕
酒店〔2〕
移动屋〔4〕
出租型公寓〔9〕
学生公寓〔0〕
写字楼〔2〕
独栋〔35〕
零售〔6〕
储备屋〔3〕
厂房〔1〕
众筹规模
30-150万
70-235万
30-126万
-
105-204万
7.5-97万
28.5-236万
79-306万
101万
最低额
5000-2万
1-5万
5000-5万
2.5-4万
5000-1万
1-3万
4万
年化收益
8-15%
8-14%
7-16%
4-7.8%
8-11%
7-12%
5-16%
股/债
股、债
股
股〔债有一笔〕
债〔个人担保〕
投资期
2-5年
5-10年
4-10年
3-5年
6-12个月
3-10年
3年
住宅类要紧来源于贷款人房屋出售价;
商业类要紧来自经营收入。
•众筹分期:
无。
期满后自动退出。
官网定期公示的众筹概况和投资偏好
注册完成后进入一个〝平复期〞,观看在线的培训研讨会——投资有风险,投资需慎重。
个人中心
RealCrowd:
商业、高端、专业、人性
RealCrowd众筹平台着眼于商业地产投资,要紧投资标的为商业用地。
依照其平台显示,截止目前,该平台累积筹集的资金超过2300万美金,目前仅对美国合格投资者开放。
迄今,共进行过3次融资,具体金额未披露。
最近一笔为2021年3月26日的1,600,000美元。
-商业项目为主,走房地产众筹的高端路线。
-特有的REITS众筹产品。
-长期持有项目ROI和IRR较高。
-项目信息披露清晰。
-一步注册,一键认证。
-认筹价格高
无专门地域限制,要紧投资标的为商业用地。
视具体情形而定,20-500万美元不等,100万美元及以上居多。
最低每份25000美元,最高13.5万。
〔实际注册过程中,RealCrowd注册及其简单,只需输入一次邮箱和密码即完成注册;
AccreditedInvestor认证更为简单,一键即完成。
〕
股权、债权、以及REITs〔房地产信托基金〕。
3-5年为主。
9-15%为主,最高有18~25%。
商业类要紧来自经营收入和出售溢价。
无〔网站承诺100%不收取平台交易费〕。
一款房地产信托基金产品
项目首页
投资类型:
FUND〔基金类〕
产品类型:
多业态〔有酒店、写字楼、住宅、零售〕
多类型〔有股权、有债权〕
年化现金收益:
11-12%
年化IRR:
最新投资额:
12000美元
投资期限:
1年
投资资格:
仅限于AccreditedInvestor
基金简介
每一个项目证照齐全且极其严谨,以便投资人进行尽职调查。
-私募备忘录〔33页〕
-基金业绩单〔历史收益情形〕〔1页〕
-认购协议〔8页〕
-投资人州税说明〔2页〕
-运营协议〔40页〕
ProdigyNetwork:
全球发行、高端公寓
ProdigyNetwork是全球最大的众筹平台之一。
目前全球众筹金额已获得300,000,000美元,投资人6200人。
-全球发行,面向更多潜在投资人。
-项目信息丰富,类似房屋销售网站。
视频展现项目。
无专门地域限制,以美国一线都市的高端公寓项目为主。
视具体情形而定,1000万美元及以上为主。
最低每份10000美元;
境外投资人50000美元
- 配套讲稿:
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