判决解除借款合同案例文档格式.docx

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　　2009年12月29日，江苏省宜兴市江南水乡度假村有限公司（以下简称江南公司）与孙有英夫妇签订预售商品房买卖合同，首付款108万元，余款400万元由孙夫妇、江南公司与交通银行宜兴支行签订了房产抵押贷款合同。

因孙有英夫妇未按约还款，交通银行诉至江苏省宜兴人民法院。

宜兴法院判决孙有英夫妇偿还借款本金、利息等373万余元，江南公司承担连带清偿责任。

　　毛文光与孙有英等民间借贷纠纷一案，宜兴法院预查封了孙有英购买的西渚镇云海间11号别墅，并判决要求孙有英夫妇对偿还毛文光1000万元承担连带清偿责任，后该案经申请立案执行，江南公司提出执行异议，要求中止执行措施。

　　江南公司诉孙有英夫妇房屋买卖合同纠纷一案，宜兴法院于2013年9月17日作出民事调解：

解除江南公司与孙有英于2009年12月29日签订的商品房买

　　卖合同。

　　裁判

　　宜兴市法院依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，裁定中止对宜兴市西渚镇云海间11号的执行。

　　评析

　　本案争议焦点在于法院对预售商品房预查封后，合同当事人能否行使约定解除权;

合同解除后，法院如何继续执行。

　　1.法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。

　　理由有：

⑴被执行人合同权利未受到有害处分。

预查封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。

是否允许当事人在预查封后解除合同要看对被执行人的合同利益是否受到无法预期的减损。

本案售房合同中约定了开发商承担还

　　贷保证责任后未能受偿可以解除合同。

条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使。

但预查封后的合意解除则由于预查封时不可预期，可能造成对被执行人合同利益的不当减损，不应被准许。

⑵合

　　同约定的解除条件已经成就。

合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

”本案中，江南公司与孙有英签订合同明确约定了解约条款。

而江南公司承担保证责任、未能受偿的解约条件已经成就，江南公司选择诉讼途径解除合同，应当准许。

⑶商品房买卖合同的目的无法实现。

商品房合同出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款。

本案江南公司在承担还贷保证责任后，获取房产对价的合同目的落空。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖解释）第二十三条明确规定买受人“未能订立担保贷款合同”（即无法足额支付房款）而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。

而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。

　　2.预售商品房合同经裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人在开发商处的到期债权。

　　程序方面。

⑴预查封裁定和协助执行通知书应一并送达开发商，告知预查封效力及此后要求解除合同的相关义务：

应向裁判机构披露房屋已被预查封、保证责任实际履行等情况；

不自行向买受人返还已收房款；

由此造成的损失或违约金不具有优先于查封债权的受偿权。

⑵解除合同之诉中银行诉讼地位。

根据商品房买卖解释第二十五条规定，银行作为担保权人，在商品房买卖合同纠纷中，可以以有独立请求第三人身份或合并审理方式解决担保贷款纠纷。

　　实体方面。

⑴解除合同之诉应一并明确法律后果。

合同法第九十七条规定合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条虽然是针对被执行人购买不需办理过户登记的第三人财产而言的，但其第二款关于第三人解除合同后的后续处理值得借鉴。

故解除合同的裁判应当明确出卖人收回房屋及将收受的购房款本息返还买受人。

⑵出卖人收取购房款的返还。

出卖人返还的购房款包括买受人已实际支付的款项和购房贷款。

不管出卖人是否已经履行了担保连带清偿义务，仍应将其收取的包括银行按揭贷款在内的全部购房款项返还给买受人，不能就已履行担保责任部分主张债务抵销。

⑶解除合同之诉中违约金或利息、诉讼成本等损失，应当列于预查封债权实现之后受偿。

就预查封标的物而言，预查封债权享受较普通债权的优先受偿权，而房屋出卖人因解除合同而产生的违约金或损失则在预查封措施之后产生，属于在后债权。

　　本案案号：

（2013）宜执异字第0021号

　　案例编写人：

江苏省无锡市中级人民法院范莉马云

　　江苏马会置业有限公司执行申诉案

　　—被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理

　　关键词：

预查封；

仲裁裁决；

规避执行；

指令执行

　　[裁判要点]

　　在预查封后，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。

　　[相关法条]

　　2007年《民事诉讼法》第二百一十三条对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。

受申请的人民法院应当执行。

被申请人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：

（一）当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的；

（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的；

　　（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；

　　（四）认定事实的主要证据不足的；

　　（五）适用法律确有错误的；

　　（六）仲裁员在仲裁该案时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。

　　人民法院认定执行该裁决违背社会公共利益的，裁定不予执行。

　　裁定书应当送达双方当事人和仲裁机构。

　　仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

　　《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

　　十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

　　（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

十八、预查封的效力等同于正式查封。

预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

　　[案件索引]

　　江苏省高级人民法院（2010）苏执监字第135号（2010年12月15日）

　　江苏省高级人民法院（2011）苏执监字第009号（2011年6月7日）

　　[基本案情]

　　江苏马会置业有限公司申诉称：

江苏省扬中市人民法院（以下简称扬中法院）在执行郭明艳等申请执行姜玉蓝、朱丽娜等借贷及担保合同纠纷一案中，对姜玉蓝购买江苏马会置业有限公司（以下简称马会置业公司）的位于南京市栖霞区金马路18号钟山美庐21号房产进行了预查封，后马会置业公司与姜玉蓝通过仲裁裁决解除了购房合同，该房产的所有权属于马会置业公司。

请求江苏省高级人民法院责令扬中法院解除预查封。

　　经审查查明：

郭明艳申请执行姜玉蓝、朱丽娜等借贷及担保合同纠纷一案，扬中法院于2009年1月21日立案执行，执行标的为644万元及利息。

本案已执行到位50万元。

2008年11月28日，扬中法院因郭明艳提出诉讼财产保全申请，对姜玉蓝购买马会置业公司的位于南京市栖霞区金马路18号钟山美庐21号房产进行了预查封，2009年11月25日续封。

　　篇二：

借贷典型案例判决书

　　上海市第二中级人民法院

　　民事判决书

　　（2011）沪二中民四初字第51号

　　原告王某某。

　　委托代理人赵某，上海运筹律师事务所律师。

　　委托代理人陈某，上海彤泰律师事务所律师。

　　被告江苏华景投资实业有限公司。

　　法定代表人董某某。

　　委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。

　　委托代理人王晨，上海市千方律师事务所律师。

　　被告星宝集团有限公司。

　　法定代表人池某某。

　　被告池某某。

　　原告王某某诉被告江苏华景投资实业有限公司、星宝集团有限公司、池某某民间借贷纠纷一案，本院于2011年10月17日受理后，依法组成合议庭进行审理。

审理期间，本院于2011年11月15日、2011年12月21日组织了证据交换，并于2012年2月15日公开开庭进行审理。

原告王某某及其委托代理人赵某、陈某、被告华景公司委托代理人窦世春、王晨到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

　　原告王某某诉称：

华景公司因资金周转困难向王某某借款合计人民币34,950,480元，星宝公司和池某某作为担保方对华景公司所借款项进行担保，后王某某与被告华景公司就退还已购房屋和购房款一事达成调解协议，依据江苏省灌云县法院出具的民事调解书被告华景公司应归还王某某购房款人民币70,731,384元，王某某、华景公司在随后签订的确认书中约定仍继续按照2010年3月31日签订的《借款协议》来履行还款义务，即双方同意将购房款转为借款继续履行权利义务，后王某某与华景公司、星宝公司、池某某在2011年3月30日签订了《补充协议二》中明确约定华景公

　　司应于2011年10月7日前将所欠王某某借款归还给王某某，但约定日期到后经王某某催告华景公司无还款行为，因三被告均不履行还款义务，构成严重违约，为此，王某某将三被告起诉至人民法院，请求判令：

一、三被告偿还所欠王某某借款本金34,950,480元；

二、三被告支付王某某投资补偿费6,696,677元。

三、本案诉讼费用由三被告负担。

在审理过程中，经本院释明，为计算方便，王某某同意放弃部分诉讼请求，即对于借款本金6,200,480元的投资补偿费仅要求从2011年1月1日起算。

　　原告王某某为证明自己的主张，提供了下列证据：

1、2010年3月31日《借款协议》，以证明华景公司向王某某借款的事实。

2、江苏省灌云县人民法院出具的149份调解书，以证明华景公司应返还王某某购房款项的事实。

3、《确认书》，以证明原告与华景公司双方将调解书中的购房款转为借款的事实。

4、2010年10月7日《补充协议》，以证明三被告应当归还借款的数额。

5、2011年3月30日《补充协议二》，以证明三被告应当归还借款的数额。

　　被告华景公司针对上述证据发表了如下质证意见：

对证据1、2、3、4真实性均无异议。

但《确认书》中已经明确，调解书仅作解除合同之用，不做他用，故王某某以此证明借款来源没有事实依据。

《确认书》中并无调解书载明的款项转化为借款的约定，充其量只是华景公司再一次确认了借款。

无论被告华景公司确认多少次，王某某方仍需要证明自己的借款资金来源，否则就是高利贷。

王某某至今无法提供除1,万余元之外任何的借款资金来源。

对证据5，华景公司认为该证据上加盖的华景公司公章并不真实，而且在该证据上作为华景公司法定代表人签字的池某某，在2011年3月30日签字时实际上已经不是法定代表人，当时的法定代表人