商业地产项目开发前期研究报告Word下载.docx
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□宏观经济分析
□都市进展规划
XX县地处黄淮大平原,下辖7乡7镇,397个行政村,总面积777平方公里,人口60万,县城城区为舞泉镇,城区面积9.3平方公里,人口9.2万人。
XX县为典型平原县,属农业大县,经济以农业为主,农业收入一直是居民要紧经济来源;
XX有丰富的地下资源,岩盐总储量达400亿吨,是全国品位第一,储量第二的大型矿床。
由于丰富的盐业资源,近年来,XX加大了工业投入,扩大了招商引资,并有大量盐化企业入驻XX。
以特色工业为主导的县城经济的迅速进展,将形成以工业为主导的县城经济进展新格局,正由农业大县向工业大县实现快速的转变。
县政府进展目标:
打造充满活力、富有魅力的中国新兴盐都。
XX县宏观经济特征:
◆经济基础弱,底子薄
表一:
各项指标比较
比较数据
XX2002年
XX2005年
临颍2005年
全县国民生产总值
25.9亿元
40.1亿元
89亿元
全社会固定资产投入
8.97亿元
20.01亿元
19.6亿元
地点财政收入
6749万元
1.05亿元
1.2亿元
城镇居民人均可支配收入
3285元
4320元
农民人均纯收入
1539元
2100元
社会消费品零售总额
26.6亿元
(数据来源:
XX县2005政府工作报告)
表二:
周遍各县财政收入
XX
2003年
7300万元
1.1亿元
1亿元
9000万元
1.7亿元
2005年
1.25亿元
1.6亿元
2.67亿元
县2005政府工作报告)
◆丰富的自然资源、工业的迅速进展、经济的快速增长
表三:
XX县元月至六月份各项指标
各项指标
完成数量
比去年同期增长比率
全县完成生产总值
22.56亿元
18.1%
全县固定资产投入
9.85亿元
41%
10.2亿元
15.1%
农民人均现金收入
1111元
18.3%
8020元
51.2%
2006年上半年全县完成工业增加值10.7亿元,上缴税金2756.1万元。
XX县2006政府工作会议报告)
◆工业进展方向明确,国家政策支持
《国务院关于投资体制改革的决定》已将制盐项目列入政府核准的投资项目目录,并把XX盐田列入全国重点进展的10大井盐矿盐区。
◆与全省20强县、10个经济进展快县比差距比较大,经济属较落后的县域经济
表四:
2005年各项指标对比(单位:
元)
20强县平均值
10个经济进展快县平均值
人均GDP
7015
19730
8465
人均财政收入
169
845
213
2048
3594
2838
人均固定资产投入
3437
9033
3539
◆经济活跃程度和投资意识低
表六:
2005年各项金融指标(单位:
万元)
临颍
金融机构各项存款余额
276268
314186
金融机构各项贷款余额
133214
364127
城乡居民储蓄存款余额
244903
271514
市2006年统计年鉴)
小结:
1、GDP、财政收入低于周边县区,经济基础薄弱,城镇居民经济收入不足
2、有工业支持,经济进展迅速,经济后劲强
3、都市人口将会快速增长
4、产业结构以工业为导向的县域经济差不多形成,必将带动第三产业的进展
5、人比较保守,投资意识差,经济不活跃
总结:
由于盐化矿业的丰富储量,XX县利用得天独厚的盐业资源大力进展经济。
近三年来经济的迅速进展,经济持续稳定的增长,居民收入水平的不断提高,消费快速的增长,为商业的繁荣提供了基础,也为商业地产的开发带来契机。
目前,XX县的商业进展水平和社会消费水平仍处于较低的水平,需要高品味的新兴的商业模式来刺激消费市场。
□XX县都市进展规划
《2005年XX县政府工作报告》关于XX县都市建设:
XX县城区面积由2002年7.5平方公里,于2005年扩大到9.3平方公里,人口由7.6万人增加到9.2万人,2010年城区面积将达到13平方公里,常住人口达到13万人以上。
◆远期进展目标
建设河南盐化基地,打造中国新兴盐都,创建生态宜居的园林都市,不断提高都市化水平,努力建设布局合理、功能完善、特色鲜亮、生态宜居的靓丽都市。
◆近期进展目标
“完善城区、开发城东、启动城北、梯次推进”推进老城区改造,完善城中心现代商贸服务区,城西文化休闲区,大力实施城东开发,有序推进城北开发,高标准建设新型行政商住区,全力开发建设风帆工业园、乡镇工业园、盐化工业园。
◆都市定位
充满活力、富有魅力的中国新兴盐都,生态宜居的园林都市。
◆手段
加大都市基础设施的建设,2006年上半年都市建设投资1.45亿元,西城森林公园和西城文化广场一期已形成园林山水,西城文化广场二期东、西二湖改建于2006年11月22日奠基启动。
◆目的
提高都市品味、营造良好的投资环境、有力拉动投资效应、快速促进县域经济的迅猛进展。
小结
1、经济的进展必定带来都市化的有力推进
2、都市化的建设,必须是各项功能一体化进展,目前XX商业设施落后、功能低与都市进展需求不相匹配。
3、建设大型的一站式购物中心,休闲商业街必将带动XX商业的跨越式进展。
4、商业网点建设为都市布局规划的空白点,老城区目前没有可利用建设商业设施地块,本案是城区唯一一块商业空地。
5、从都市进展来看,人民路将成为都市主干道,并将都市分为老城区和新城区。
6、城北区的大力开发,将支持本案为都市的商业中心。
7、盐化企业的进展,都市建设的投入,必将带来大量的人流、物流、常住人口与流淌人口都会快速增加,为商业物业提供有力的支撑。
总结
XX县政府以“工业兴县,工业富乡”为政府工作重点,充分发挥盐化资源优势,不断加大招商引资,优化投资环境,全力打造工业强县,逐步形成以盐化、造纸、电子、酒水、建材等为主导的特色优势产业体系。
产业结构上正在由农业大县向工业大县实现快速的转变,并形成以工业为主导的县城经济进展新格局。
都市建设上基础设施建设不断加快,城镇化建设快速提升,都市功能日趋分明,完善商业设施需求越来越强烈。
■都市商业分析:
□商业布局:
传统沿街线性商业,XX商业街是以东大街与上海路形成的十字形商业街区。
□整体商场分布及特征:
商业东边入口处有银基生活广场、金阳光、新东方量贩;
西边北街口有金阳光、百佳超市;
中间上海路有人民商场,百佳超市,由于沿上海路向北有新建商业门店,加上百佳超市的拉动,商业沿上海路向北进展,较上海路向南好。
□商业门店特征:
◆门店窄小,不利于商品展示
◆门店散、乱自然成市,没有统一规划
◆门头太小,品牌专卖店没有门头展示效果
□商品特征
◆商品档次明显偏低,
◆受门店限制,产品没有有序陈列
商业街区自然成市,没有统一规划,商场设施设备简单,服装门外悬挂展示没有商业品位和档次。
□商业市场空白点:
◆中心商业地带缺乏完善设施和形象好的商铺;
◆商场硬件设施低,没有标准化的卖场;
◆没有好的品牌店来引领市场、引导消费;
□项目与商圈的关系
本项目位于XX商圈北区,为上海路北口;
东街的东、西口卖场、上海路十字口卖场与本项目卖场形成三角同心圆。
随着都市的进展,人民路为都市主干道,本项目为多功能业态组合,商业设施的现代化必将形成以本项目为商业中心的都市布局。
□商业街区功能分析:
要紧商业街区:
东大街、上海路、人民路、北京路、南京路、北街
□XX缺少一站式大型购物商场,商圈内缺乏完善的商业街区,这为本项目提供了良好的进展背景、填补了商圈空白。
□项目所在商圈边缘,但紧临人民路,从都市的进展规划中看本项目将会成为商圈中心,进展潜力大
■市场分析
□市场环境分析
□竞争市场分析
□市场进展趋势
◆住宅市场特征
1、供应量大,市场吸纳量有限,消费能力有限;
2、楼价尚未突破1000元,但有一定的上升空间;
3、恋城情节重,对郊区大型住宅小区开发认可度低;
4、大多数人第一次置业,未达到对住宅环境、品质的需求层面上,对价格认知敏感度高
5、处在住独家小院时期,对楼房同意度低。
◆商铺市场特征
1、有一定的商铺投资意识和投资欲望;
2、对商铺区位价值认知度低,没有升值铺概念;
3、商铺价位低,没有引领价格的商铺
4、没有成功商铺赚钞票案例,需要重点引导;
5、商圈内没有可投资商铺,有一定商场空白点;
6、整体市场商铺租金低,没有超过2000元/月租金的商铺;
7、商铺价值提升有一定难度;
8、商铺投资的购买力有限,市场容量不易太大
小结
◆XX房地产市场刚起步,楼房住宅尚未全面认可,独家小院有一定市场;
◆居民有一定商铺投资意识,但没有投资经验,贾湖广场商业街的经营不成功将对投资人有不良阻碍,将阻碍以后商业地产的开发;
◆商业地产以商业街形式出现在XX,但位置处在郊区,对商铺价值提升没有引领性。
□竞争市场分析
目前XX地产项目有三个:
水榭花都、贾湖广场、西城花苑
差不多特征:
1、均处于商圈外,远离商圈;
2、水榭花都、西城花苑为沿街底层商铺,与商圈内商铺没有可比性;
3、贾湖广场为商业步行街,规划设计、店面设计没有商业氛围;
4、商铺价格不高于2000元/㎡,属偏低价位;
5、目前商圈内没有潜在竞争者;
XX市场商业项目:
银基生活广场、金阳光、新东方量贩,人民商场,百佳超市。
1、商业市场属于原始的商业形态,存在专门大提升潜力;
2、商场场内惨淡,经营无亮点;
3、购物氛围不浓;
4、商业物业规划设计滞后,购物不便利;
5、服务治理无体系,没有形象;
6、商场配套设施不足,阻碍商场人流良好循环。
□市场进展趋势:
◆市场对房地产投资刚开始,目前处在非理性状态,住宅处于刚被同意、认可时期,商铺投资有一定需求,但承受价位不容乐观,市场空间上升不太高。
◆大多数人属一次置业时期,没有投资、置业经验,对商铺价值认知需要有效引导,市场有一定潜力。
◆工业的进展、经济的提升、人们消费水平的提高,都市功能配套需求强烈,目前却没有好的商场,高品位商场的开发是经济进展的必定,具有一定市场空白点。
◆政府为提高都市现象,提供了更宽松的政策环境,在土地供应、配套费的收取上给予了优惠政策,刺激有实力的外地开发商的进驻。
◆随着外地开发商的进驻,土地价格逐步攀升,目前差不多从5万元/亩提升到20万元/亩(数据来源
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