标准厂房及实验楼弱电建设项目可行性研究报告Word格式.docx
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(2)《关于发布和实施<
工业项目建设用地控制指标>
的通知》国土资发[2008]24号;
(3)《国务院关于印发进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政策的通知》国发[2011]4号;
(4)《北京市地方税务局转发北京市人民政府关于贯彻国务院鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政策实施意见的通知》京地税企[2001]386号;
(5)《北京城市总体规划(2004-2020年)》;
(6)《北京市土地利用总体规划(2006-2020年)》;
(7)《关于印发关于发展热泵系统的指导意见的通知》京发改[2006]839号;
(8)《顺义区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
(9)《顺义区2011年政府报告》;
(10)《电子工程建设用地指标》1993年;
(11)《科研建筑工程规划面积指标》1991年;
(12)北京市规划委员会建设项目规划条件(自有用地);
(13)北京市房屋安全鉴定和设备检测中心《房屋安全鉴定报告》;
(14)《建设工程测量成果报告书》;
(15)企业法人营业执照;
(16)项目建设单位提供的其他资料。
1.1.4项目提出的理由与过程
我国的国情为人多地少,只有严格控制建设用地增量,努力盘活土地存量,强化节约利用土地,正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系,才能保证经济社会可持续发展。
自上个世纪90年代初以来,在全国普遍出现的“开发区热”过程中,滥占土地,盲目投资、低水平重复建设现象严重,导致开发区建设用地出现了严重的浪费和不经济现象。
2004年,国务院颁布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,决定中指出“在开发区推广多层标准厂房”。
标准厂房是指在规定区域内统一规划,具有通用性、配套性、集约性等特点,主要通过出售、租赁等方式为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。
标准厂房的建设不仅可节约集约利用土地,同时可缩短中小企业建设投资周期,减少中小企业前期固定资产投入,降低了中小企业发展风险。
(1)北京市用地现状
北京市地域总面积164.11万公顷,土地资源的特点是山地多,平原少,北部为中低山区,东南部是缓斜的平原,其中山区面积约占61%,平原面积约占39%。
根据《全国2005年土地利用变更报告》,2005年北京市建设用地面积为32.30万公顷,占地域总面积的19.6%。
随着北京常住人口的迅猛增长,北京地区土地供给压力日益增大,人地矛盾更加突出,在新增建设用地内更应注重土地节约集约的问题,有效控制用地规模,不断增加节约集约用地水平。
(2)顺义XX经济功能区发展规划
顺义区是首都城市空间布局“两带”之东部发展带的重要节点,是北京重点发展的三座“新城”之一,拥有北京六大功能区之一的XX经济功能区,是首都发展最快、最具发展潜力的地区之一。
“十二五”期间,顺义区围绕“打造XX经济区、建设世界空港城”的目标,构建“一核、两轴,两带”的产业空间格局。
产业空间格局中的“两轴”即:
京承高新技术产业轴和京平高端制造产业轴。
京承高新技术产业轴要主动对接北京北部研发服务和高新技术产业发展带,将沿线区域建设成为中关村高新技术的承载区和研发成果转化基地。
见图1-2顺义区“十二五”产业空间布局示意图。
图1-1顺义区“十二五”产业布局示意图
顺义XX经济功能区即位于“京承高新技术产业轴”上,规划总用地面积10平方公里,是XX经济功能区的高科技核心板块,也是中关村科技园区东线产业带上的重要节点。
2008年,顺义区人民政府和中关村科技园区管理委员会签署框架协议,合作共建中关村XX国际高新技术产业基地(以下简称“产业基地”),入区企业不但能够享有顺义区XX经济功能区的扶持鼓励政策,同时享有中关村全部产业政策支持。
产业基地借助首都北京得天独厚的信息产业市场和科研优势,着力发展电子信息产业及相关服务业,主要引进数字音视频、通讯显示、集成电路、电子芯片及元器件、精密机械等产业项目,致力于打造我国第一个XX型、国际化、信息产业为主导的高新技术产业基地。
随着宝德强科技、北京数码视讯、北京航天产业园等大型数字信息项目、航天产业项目的落户,北京中关村XX国际产业基地电子信息及通信设备制造业已形成初步规模。
(3)本项目的功能定位
北京XX国际经济技术开发中心依托首都得天独厚的人才优势、政策优势、区域优势,坚持产业集群化、资源集约化发展目标,在引进大型企业、大型项目的基础上,加快培育配套企业----生产半导体分立器件为主的中小型企业。
北京XX国际经济技术开发中心通过已有的优惠政策及标准厂房的建设,为投资规模小、发展潜力大的中小型半导体分立器件生产企业提供承接和创业平台,并对引进企业配备研发场所。
引进企业可自主开发有知识产权的技术,加大企业对半导体分立器件生产的科技投入,改变以装配为主的生产模式,提高产品的本土增值能力。
本项目建成后,增强了开发区内产业集聚优势,延长了产业链,解决入住中小企业项目用地审批困难、前期投入费用高、周期长的实际问题,又避免了厂房和基础设施的重复建设,节约资源,保护环境。
1.1.5项目建设的必要性
(1)节约土地的需要
近年来随着工业化和城镇化的提速,经济发展和城市建设对土地需求量不断增加,土地资源与经济发展之间的矛盾日益突出。
中小企业单独圈大院、建单层厂房,不仅造成城市布局混乱和土地资源浪费,而且造成基础设施建设和交通运输成本加大,带来能源、资源和资金的浪费。
本项目根据已有引进企业背景、行业情况,建设半导体分立器件标准厂房及研发楼,向引进的中小半导体分立器件企业出租,在实行社会化协作的同时,实现土地集约利用,并节约城市基础设施建设和交通运输成本,以及能源、资源的消耗。
(2)建设北京世界城市的需要
北京未来的目标是要建设成为世界城市,而合格的世界城市必须拥有世界一流的高科技产业集群,高度发达的经济发展水平和金融水准;
在世界经济体系中处于产业链的最高端,是世界经济的领跑者和增长极,是高端产业、高端服务、高端品牌和高端人才的汇集地;
具有世界性的影响力、控制力、集聚力和辐射力,掌握强有力的全球经济引领权。
北京XX国际经济技术开发中心,通过引进高新产业及技术研发,努力形成全球高端人才的聚集区,加快北京市建设世界城市的步伐。
(3)加快区域城市化进程的需要
通过建设综合配套、功能相对完备的标准厂房建设,吸引产业工人,促进产业集聚,发展“块状经济”,有利于形成以主导产业为核心的专业市场,实现“工、贸、城”三位一体、良性互动的发展格局,进而促进城市发展。
另一方面,通过科学规划、精心设计建造一批科学性、协调性、适用性相统一的标准厂房,可以体现出其整体规模性,可以避免单独引进中小企业而造成的城市零星布局、环境污染和建筑的零乱,既有利于提升企业的外在形象,更有利于加快顺义区的城市化进程,维护城市的整体形象。
(4)产业集聚和技术升级的需要
从城市经济发展的实践来看,当前制约中小企业投资创业的关键问题在于前期投资成本过高,项目建设周期过长。
而建设标准厂房、完善配套服务,中小企业入驻标准厂房能有效降低企业在建设厂房和配套设施等方面的一次性投入成本,使企业能够把有限的资金用在生产经营和技术进步上,也有利于形成产业集聚效应和推动产业技术升级。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
项目所在地位于北京市顺义区高丽营镇西文化营村北
1.2.2建设内容
本项目建设用地面积60217.56㎡,总建筑规模为79039㎡,建设内容包括标准工业厂房4栋(72840㎡)、研发楼1栋(5799㎡)、地源热泵机房(200㎡)、综合水站(175㎡)和门卫(25㎡)以及道路、绿化、停车场和硬质铺装。
表1-1用地平衡表
序号
名称
面积
单位
比例
1
建设用地面积
60217.56
㎡
100%
2
建筑占地面积
26094
43.32%
3
道路占地面积
16871.56
28%
4
绿化用地面积
12947
21.5%
5
硬质铺装及停车场面积
4305
7.2%
1.2.3建设目标
(1)依托中关村产业基地的现有技术,根据北京地区市场发展趋势,本项目建成后,将占有北京市半导体分立器市场10%的市场份额。
(2)本项目建成后,可解决部分中小企业在发展中面临的土地供应紧张、发展资金不足、项目审批程序复杂、产业集聚功能不强等难题。
1.2.4项目总投资
本项目总投资为36068.17万元,其中建设投资32840.78万元,建设期利息3227.39万元。
建设投资包括工程费用为28213.41万元,工程建设其他费用2768.46万元,基本预备费1858.91万元。
北京XX经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目建设投资为32840.78万元,其中自筹资金8210.19万元,占建设投资的25%,银行贷款资金24630.59万元,占建设投资的75%。
1.2.5项目建设条件
该项目得到北京市、顺义区两级政府的重视和支持,项目建设单位组织了强有力的建设领导班子,配备了建设工程经验丰富各类人员,能够提供项目建设的资金保障。
项目建设方案符合产业基地实际情况,建设规模适度,基础设施条件完备,投资合理,保障措施有力。
1.2.6主要技术经济指标
项目主要经济技术指标见表1-2。
表1-2经济技术总指标
技术指标
备注
总用地面积
60217.56㎡
总建筑面积
79039㎡
2.1
标准厂房(4栋)
72840㎡
单栋面积18210㎡
2.2
研发楼
5799㎡
2.3
地源热泵机房
200㎡
2.4
综合水站
175㎡
2.5
门卫
25㎡
26094㎡
建筑系数
容积率
1.31
6
绿地率
6.1
绿地率(厂房区)
18.6%
6.2
绿地率(研发楼)
41%
7
标准厂房建筑高度
22.7m
地上三层
8
研发楼建筑高度
23.95m
地上六层
9
停车数
40辆
1.3结论与建议
1.3.1结论
XX国际经济技术开发中心从实际需要出发,建设标准厂房和现代化科研场所及配套设施。
并且引进中小企业入驻标准厂房,加快产业基地集约发展,加速XX经济区产业化和城市化进程。
1、北京XX国际经济技术中心标准厂房和研发楼建设项目符合北京市城市发展规划、顺义区“十二五”规划和顺义区XX经济发展规划,对推动区域城市化进程、经济发展科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用,因而是适时、可行的。
2、北京XX国际经济技术中心标准厂房和研发楼建设项目符合国家有关规定,基础设施情况良好,土地、市政等项目建设基本条件已落实。
3、本项目所得税前净现金流量73122.37万元,收益率为11.6%,大于行业基准收益率8%,项目建设效益明显。
本
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