房地产投资分析Word下载.docx
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8、难以变现性
二、房地产投资
1、投资:
事先垫付一定资本,以获得资金的收益或增值为目的,用于开发或经营某项事业的行为。
2、房地产投资:
以获得未来的房地产的收益为目的,预先垫付一定资本,直接或间接参加开发或经营房地产事业的行为。
3、房地产投资收益类型:
1、现金2、避税收入3、无形的收益
4、主体:
企业为主
投资对象:
有形或无形(房地产债券、房产公司股票、投资房产中介)双重含义:
一、资金;
二、行为
5、作用:
1)对经济发展有巨大的推动作用宏观
2)对相关产业具有推动作用中观
3)对投资者消费作用明显,挤压其他消费微观
三、房地产投资的特征:
1、对地段选择特别重要
2、资金量巨大
3、投资回收期长
4、受政策影响性强
5、房地产投资具有专业管理的依赖性
6、适应性强(适应市场环境变化,投资主题会调整房地产的使用功能的方便程度)增添设施、完善功能、多种用途
四、房地产投资类型(形式)
1、按投资对象分为:
(1)土地投资:
将投资所需的资金投入到土地开发经营当中,以获取土地收益
(2)房地产开发投资(增量投资):
将资金投入到房地产开发中,以出售房、地产来获取收
、益
(3)房地产经营投资:
以房地产经营(写字楼出租)为投资对象,包括取得房地产的费用,经营房地产的费用,以经营房地产来获取收益
(4)房地产证券投资(间接投资):
投资主体不直接将资金投入到房地产实体,而是投入到房地产证券当中,间接地获取房地产收益
(5)房地产中介(经纪人机构)投资:
将资金投入到与房地产相关的资讯服务、评估等中介机构的投资
(6)房地产管理服务投资:
将资金投入到物业管理、组织机构中。
2、按投资的物业类型分为:
(1)居住物业投资:
公共住房、商品房
(2)商业物业投资:
商铺、写字楼(经营型、具有收益性)
(3)工业物业投资:
仓储、工厂
(4)酒店与休闲娱乐设施投资:
会议、旅游、商务、休闲、酒店、主题公园、度假村
(5)特殊物业投资:
需要政府特殊许可才能进行的投资,加油站、机场房地产投资利弊:
利:
(1)回报率高
(2)高抗通胀能力(3)易于融资(4)可以避税所得税金额=收入总额-工商统一税-(经营成本+折旧+推销成本+贷款利息)(5)潜在增值(6)可获得多重收益弊:
(1)资金量巨大
(2)回收期长(3)技巧性强(4)合作性太强(5)变现性差(6)固定性六、房地产投资资金来源
(1)自有资金
(2)银行资金(贷款)银行或非银行(信托、资金、保险公司、投资公司、担保)的金
融机构
(3)集资:
房地产投资主体通过吸收社会闲散资金,如债、股票
(4)利用外资(5)财政拨款(6)预售:
未建成前预先销售
(7)承包商带资承包垫付工程款,获得项目承包权
房地产投资形成条件:
(1)投资主体具有投资房地产的愿望
(2)投资主体具有足够的可以投放的资金
(3)投资者找到投资机会(4)满意的投资回报房地产投资原则:
(1)满足市场需求的原则(针对开发主体)
(2)充分准备的原则(考察市场行情,可行性研究)
(3)注重投资规模程度的原则
(4)背靠大树好乘凉的原则(合作)(5)风险收益适当原则(“一三”法则)(6)优化投资结构原则(投资回收期长)20%-30%后备资金(见效快、
周期短、易变现)
(7)积极稳妥的投资原则(量财力而行)
(8)利用财务杠杆的原则(以小搏大)
(9)发挥特色的原则
(10)战略比战术重要原则(回收期长、不特定性)房地产投资与投机:
投机属于投资范畴,是投资的一种特殊行为房地产投机:
是在法律允许范围内,由于市场不健全,政府调控不灵,而对社会整体产生负
效果的房地产投资行为
区别与联系:
1、转手倒卖行为发生频率不同
2、期望的利润不同(投机期望获得高于正常利润的利润)
3、风险区别4、持有时间5、心理6、职责权利、合同规范
都需投入一定量的资本,研究市场,获取利润
房地产投资分析研究对象、范围、方法对象:
研究房地产投资的运动规律、经济效率、决策方法内容(范围):
1、房地产投资的运动过程、规律(资金运动)
2、房地产投资市场分析
3、房地产投资经济效益分析
4、投资项目的可行性分析
5、房地产投资决策
6、投资风险分析(系统风险、系统外风险)方法:
定性分析:
头脑风暴、德尔菲、外推、幕景法
定量分析:
期望值、直观比较法
静态分析:
简单动态分析:
复杂意义(作用):
1、研究房地产投资分析是对房地产投资进行科学指导,促进房地产行业健康发展
2、将房地产投资决策纳入科学轨道
3、房地产投资分析能够提高房地产投资的综合效益,使房地产能长期发挥其效用
4、房地产投资分析有助于协同建设
第二章房地产投资风险与防护
一、风险
人们对为行为决策和宏观条件不确定性可能引起的后果,与预定目标发生多种负偏离的综合风险R=F(P,C)P:
不利事件发生概率C:
出现不利事件产生后果
风险特征:
客观性、不确定性、潜在性、可测性、结果双重性、相关性(同一时间,不同决策者,产生不同风险;
同一风险,决策者采取措施不同,风险结果不同)风险效应:
内在机制、引发某种行为产生,或具有某种行为的趋势
诱惑效应:
由于风险利益的存在,作为外部刺激,使得人们具有某种动机,从而做出奉献选择并导致风险行为的产生
诱惑效应大小与风险利益有关,风险代价有关
约束效应:
当人们受到外界某种危险信号刺激时,做出回避风险选择,做出回避行为(威慑、阻碍抑制)
平衡效应:
诱惑效应与约束效应相互平衡的结果
房地产投资风险:
1、自然风险:
由于自然因素带的不确定性,如地震,洪水
2、社会风险:
由于不可预料到的集体行为或个人反常行为所导致的风险(暴动、骗、盗窃)
3、市场风险:
由于房地产市场中的不确定性存在的风险
1)财务风险:
购买者出现财务状况的恶化导致投资不能及时收回或无法全部收回
2)利率风险:
利率变动而导致的风险
3)购买力风险:
由通货膨胀引起的
4)变现风险
4、技术风险:
有科技进步所带来的风险,折旧加快实践中几类常见的房地产投资风险分析:
投资损失的风险性、预期收益为达到
具体表现:
高买低卖:
止损;
低买高卖,低于预期;
垫付资本没有按时收回或不能收回;
由于投资者财务状况原因,违背意愿抛售房地产投资者主观风险分析:
本身的风险来源:
知识有限性(知识结构)能力方面(机会捕捉、决策)品德因素(价值取向)
防范于控制措施:
设立预警系统信息收集、反馈高度透明的决策机制用人制度完善建立起防范系统
房地产投资商业风险分析:
市场环境变化而导致投资水平差异影响因素:
房地产投资类型(投资房产风险小于地产风险)转手容易
房地产管理水平市场变化:
同类项目市场竞争对手的状况经济景气状况(商业类项目)房地产政策
政治风险防护:
组合投资、选择擅长项目、规模投资、选择经济上升期、选择短平快项目、预期后期管理维修费用
房地产投资金融风险分析和防护:
金融市场变化而引起的利率变化因素:
金融政策的调整、取消抵押品赎回权(抵押贷款)、银行催还贷款的要求不同(收回、逐利)
防护:
研究把握国家金融政策、重视抵押品被拍卖的风险、加强经营项目管理变现风险分析与防范:
将房产兑换成现金过程所产生的风险因素:
价值量大小、建设程度、地段好坏、市场行情、净现金流量防护:
搭配好投资的类型(比例、债券股票)、选择易分割的房地产、选好地段、有能力持有足够的时间、操纵房地产的现金流、做好房地产投资项目管理不可抗力风险:
由意外事故、自然灾害、战争等带来的风险因素:
地理位置、本身特性、抗灾自救能力、保险事业发展水平、房地产管理水平防护:
预防为主、担保(保费)、选选择韩少发生不可抗力地理位置进行投资风险处理防范评价
处理方法:
1、风险自留:
投资者以自身财力承担风险带来的损失使用条件不同:
一、自己承担:
承担风险:
1)、其他方法比自己承担或成本大
2)、风险不可转移
3)、风险带来损失较小,对投资者影响不大
二、自保风险:
一套正式的计划、防护的措施:
1)、建立自报公司
2)、风险损失可分摊到成本(不可预料的成本)
3)、建立内部风险损失基金
2、风险转移:
将风险损失转移给他人承担
3、风险组合
4、预防5、回避
防范策略:
常见易行:
保险策略(专业保险公司)、投资分散策略、区域分散、时间分散、融资策略、联合策略
评价(指标):
1、资本利润率
2、财务传动比
3、营业率
4、偿债收益比
5、保本占用率
第三章投资项目可行性研究
一、概念
可行性研究:
房地产投资项目在投资决策前,分析论证目标实现的可能性的科学方法。
对项目的经济、社会、环境效益进行预测和评价,以此为基础,判断项目的可能性和可行性,来确定是否应该投资及如何投资等,结论性意见为决策部门提供可靠的科学依据,为下一步工作提供基础。
目的:
减少或避免投资决策的失误,提高项目的经济社会和环境效益。
作用:
1、项目投资决策的依据
2、申请项目标准的依据
3、筹措资金的依据
4、签订协议或合同的依据
5、下一步规划设计工作依据可行性研究的依据:
根据国家相关的法规、国民经济与社会发展规划、城市规划部门出具的规划意见、土地主管部门出具的项目用地土地预审意见、环境主管部门出具的环境影响评价意见、交通行政主管部门出具的交通影响评价意见、自然、地理、水文、经济、社会等基础资料、有关工程技术的标准(规范)等资料、国家所规定的经济参考(参数、指标)、其他依据
工作阶段:
1、投资机会研究(地区、政策、资源条件、项目建成影响)
2、初步可行性研究
3、详细的可行性研究
4、项目的评估与决策主要内容与步骤:
十个部分:
1、项目概况:
名称、开发建设单位、位置、周边环境、四至、项目可行性研究的依据、目的、范围
2、项目用地现状调查及拆迁安置方案的制度土地调查:
地类、面积、使用单位人口调查:
总人口数、总户数、拆迁人口户数建筑物调查:
种类、面积、需拆迁数量管线调查:
项目范围内管线调查其他地下地上物调查:
水井、人防工程制定拆迁计划和方案
3、市场分析和规模的确定最佳规模、盈亏规模点;
供给状况、需求状况及预测、价格及交易量
4、规划设计方案的选择市政规划设计,包括各种市政设施的布局、来源、去路走向平面布局
建筑规划方案:
主体工程、单项工程、附属工程、层数、层高、面积
5、资源供给条件分析
建筑材料需求量、采购方式计划;
施工力量组织、计划;
建成后项目需投入生产的煤气、水电、通讯等条件;
6、环境影响评价项目周边主要污染物、污染源的调查;
项目建成后对周边环境的影响
7、项目投资开发机构的组织及费用管理能源配置、机构的设置及费用的安排
8、开发建设计划的编制
9、项目经济效益和社会效益(重点参考、量化
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- 房地产 投资 分析