某商贸城项目策划全案.docx
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某商贸城项目策划全案
中原国际商贸城工程策划全案
工程总论
一、中原国际商贸城工程基本情况
中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区,临近北郊。
用地性质为商业用地,用地面积为2200亩(其中净地2000亩,退规划红线200亩)西界:
轻工一路,东界。
大庆路,南界。
建设路,北界:
北环路。
由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得,总地价约人民币8000万元。
周口市规划局已经批准了该工程的建设用地,并给出了红线与规划设计要求。
本地块目前除有部分小量拆迁外,大部分无拆迁任务。
周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足工程用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件,周口市政府成立了以市长负责制的工程指挥部,工程列入周口市2004年一号工程,并准备申报河南省重点工程工程。
二、工程模式与合作方式
本工程由周口市天华置业有限公司独资开发。
工程经营方式:
商业铺面、配套住宅全部销售,商务休闲区和办公园区全部销售;钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁,部分留作自营。
自营部分在财务预测时按租赁形式列算。
三、工程可行性报告的结论
工程总投资人民币132189.5万元(含贷款利息),启动资金2000万元,向银行借款8000万元。
经分析研究,工程主要经济指标如下:
1、成本指标
(1)交易展销区二层复式混凝土框架:
1294.76元/㎡
(2)配套住宅区多层半框架:
1194.36元/㎡
(3)商务休闲区小高层框架:
1394.35元/㎡
(4)仓储加工园等钢构结构:
1064.76元/㎡
2、销售与租价格指标:
(1)交易展销区:
二层复式商铺售价为1900元/㎡
(2)配套住宅区:
多层住宅售价为1380元/㎡
(3)商务休闲区:
小高层售价为2100元/㎡
(4)仓储加工园等钢构租赁金为:
21元/㎡月
3、收入规范(静态指标)
(1)销售收入:
149940万元
(2)租赁收入:
5619.6万元(可租赁部分年静态指标)
4、财务指标(静态指标)
(1)所得税前利润:
32765.9万元(不含租赁钢构物业收入)
(2)投资利润率:
45.5%
(3)投资利税率:
55.6%
(4)税前财务净现值:
62447.9万元
(5)内部收益率:
48.36%
(6)投资回收期(静态)税前:
4.15年
税后:
4.57年
(7)投资回收期(动态)税前:
4.93年
税后:
5.30年
(8)税后财务净现值:
49971万元
(9)内部收益率:
41.04%
第一部分市场研究与技术方案构思
第一章工程市场研究
1.1周口专业市场宏观走势分析
周口市是一个有着一千多万人口的大市,正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。
发展大商贸,促进大流通,加快城市建设势在必行。
建设大周口的大都市目标,就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略,在周口城市发展战略五年计划中,其重要一项是:
规范市场行为,建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场,已经是周口经济发展的客观要求。
1.1.1周口市住宅商品房情况
周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展;开始走出“火柴盒”式的建筑,向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。
在层高上开始向小高层发展;在户型上开始向大套居发展;在设计上开始有飘窗,分干、湿区,动、静区,注意家居、环境、文化、配套四维空间,但目前仍存在小区经管体制不规范,物业经管落后等明显的较落后城市特征。
周口住宅商品房整个价位走势偏低。
从市场调查来看,最为普遍的价位在1300~1100元每平方M之间;在个案中,最高售价达每平方M1960元,最低售价(顶楼)在每平方M850元左右。
1、周口城乡人均居住建筑面积
周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方M,已基本达到小康居住水平;农村人均居住建筑面积:
19.76平方M。
2、周口市住宅平均价格
中心城区:
1300元/平方M;外环城区:
950元/平方M
3、周口2003年前已完成开发面积(城镇):
982万平方M
其中:
住宅面积:
692万平方M;商业地产面积:
290万平方M
4、周口2003年后预计新开发面积(含在建):
200余万平方M。
其中:
住宅面积:
120万平方M;商业地产面积:
80余万平方M
5、周口房地产销售基本特征
周口房地产销售主要表现为:
售价适应当地消费水平,房产整体形势良好,随着农业产业化进程加快,周口蕴藏着较强的购买力。
周口住宅地产销售价格差距较大,从每平方M1950元到每平方M850元,表现出发展中城市的不均衡性。
周口商业地产仍处于以租赁为主,少数专业市场开始有产权进步,但价格差距太大,从极少数每平方M达到15000元到最低2000元每平方M,表现出商业地产市场极不稳定,具有明显的初级特征。
1.1.2周口写字楼情况
周口尚未形成规范的写字楼,除几大银行拥有15层以上高层外,周口高层建筑很少,体现出城市经济较为落后的基本特征。
1、多层带商居办公楼较为普遍
如川汇区文化馆,一层为商铺和办公,二层以上办公与住居混杂,入驻机构以文教为主;以小户型结构、单间面积20平方M为主,其余有二室、三室户型,面积在40-50平方M;没有规范物业经管,只有车辆看管。
2、多层机关办公楼自用与出租
如位于七一路中段的商业局办公楼,层高8层,总面积7000平方M,配有电梯、保洁等,户型单间面积30平方M,共110套,二室60平方M,约20套,三室90平方M,约15套。
6至7层为商业局自用,1至5层对外出租。
3、开发写字楼较少
如位于老新华书店对面的永安商务楼,属对外出租的专业写字楼,备有电梯与基本物管服务,但出租率不甚理想,约在50%多一点,户型以单间为主,面积在26平方M左右,约100余间,每间每月租金400元左右,主要入驻机构为文教、交通、地产、保险等。
1.1.3周口八县一市一区经济情况
1、项城市
位于周口市南部,面积1083平方公里,人口103万,辖18个乡镇。
支柱产业为莲花味精,社会经济指标的绝对值基本与周口相持平,年人均可支配收入在4000~5000元之间。
主要商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段,专业市场有项城建材市场,位于环城中路与车站路交汇处。
项城交通发达。
漯阜铁路环城而过,并以形成省级公路网。
2、郸城县
位于周口东部,面积1471平方公里,总人口120万,辖20个乡镇。
在八县中,郸城是经济较为落后的县之一,农业仍是县经济主要支柱。
年人均可支配收入在3000元左右。
商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段,专业市场不发达,主要依靠马路带经济。
郸城交通不发达。
铁路有许郸地方铁路,洛河亘城而过,省级公路网已形成。
3、淮阳县
位于周口市腹地,面积1468平方公里,人口119万人,辖20个乡镇。
淮阳经济比较落后,仅有一个占地约30亩的陈州商城,商业十分萧条,没有形成较为集中的中心商业区,年人均可支配收入在3000元左右。
淮阳城关有三分之一为龙湖,交通不发达,铁路有周淮地方铁路与许郸地方铁路,106国道穿城而过,省级公路网已形成。
4、西华县
位于周口西郊,总面积1194平方公里,人口79万,辖19个乡镇。
西华是八县中较小县之一,经济比较落后,年人均可支配收入在3000元以下。
西华交通不发达,没有铁路,主要依靠省级公路网。
5、沈丘县
位于周口市东南郊,总面积1007平方公里,人口111万,辖21个乡镇。
沈丘为八县中较大县之一,也是八县中经济较好的县之一,年人均可支配收入在3000元以上。
主要商业区在县府街中段,建环路内有一个较有规模的综合批发市场。
沈丘交通不发达,沙颍河盘城而过,交通主要依靠省级公路网。
6、鹿邑县
位于周口市东北部,与商丘、安徽接壤,面积1245平方公里,人口110万,辖22个乡镇。
鹿邑是八县中较大的一个,经济实力在八县中也较强,年人均可支配收入3000元以上,商业中心在西大街和人民路中段,境内没有铁路,交通主要依靠省级公路网。
7、扶沟县
位于周口市西北隅,面积1173平方公里,总人口68万,辖15个乡镇。
扶沟是八县最小县,经济综合实力在八县中属于中上水平,人均年可支配收入在3000元以上,许郸地方铁路与贾鲁河穿市而过,具有水陆交通与省级公路网联动能力。
8、太康县
位于周口市北郊,面积1759平方公里,总人口130万,辖23个乡镇。
太康是八县中较大的一个,经济实力在八县中属上流水平,年人均可支配收入在3600元左右,商业已形成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。
许郸地方铁路与106国道交城而过,省级公路网发达。
9、商水县
位于周口西南部,面积1314平方公里,总人口107万,辖23个乡镇(场)。
商水距周口仅8公里,周口未来城市发展将实现“周商一体”,商水是周口向南发展战略带,商水目前经济落后,是八县中较落后的一个,年人均可支配收入在3000元以下,交通主要依靠省级公路网。
10、川汇区
川汇区由周口的主要城区组成,川汇区经济水平整体高于周口市,人口35万人,年人均可支配收入在5000元左右。
11、八县主要经济特征
(1)商业工业品来源渠道主要有:
郑州、武汉、江浙;
(2)房地产发展较慢,统属于较落后地区;
(3)以农业为主,各县都有农用机械厂和交易场所;
(4)商业发展较慢,体现农业大市的基本特征;
(5)人均住房面积19㎡;
(6)城区商品房价格在800~1100元/㎡之间。
1.2周口市专业化市场中观走势分析
1.2.1周口专业化(商品化)市场情况
周口目前拥有的各类专业市场,全部停留在商品化市场这一面向终端消费者经营模式,其特点是:
经营成本高,经营利润薄,发展形式单一,缺乏自身生命力;行业业态尚处在“摊位制”状态,尤其表现为“集贸”市场,充分反映了周口农业大市的基本特征。
1、建材装饰市场
①周口铁路建材批发市场
位于农工路,为新建中的专业建材批发市场,主要经营:
瓷砖、洁具、木地板、铁艺、石材等,建筑结构为两层复式砖混房,市场运作模式为出租。
②周口精细建材批发市场
位于大庆路南段,为新建中的专业建材批发市场。
主要经营:
瓷砖、洁具、木材、油漆、五金等,建筑结构为两层复式砖混房,占地面积约在100亩左右,市场运作模式以出租为主,单体租金平均为10000元/平方M/年。
③周口钢材世界
位于建设路,占地约6亩的露天钢材交易广场,主要经营各类钢材,经营年史约10年以上。
④豫东大世界
由宋庆龄基金会投资,拟在周口兴建一个大型建材批发市场,该工程正在论证阶段。
2、集贸市场
①周口农资大市场
位于周淮路农科所附近,占地面积450亩,建筑结构为二、三层砖混结构,属新建市场,计划今年5月1日或6月1日开业。
主要经营内容:
化肥、农业生产资料等。
市场运作模式以出租为主。
②高庄集贸市场
位于庄东路,建筑结构以钢架石棉瓦大棚为主,部分砖混房,主要经营蔬菜等农副产品,现已停业。
③北花园集贸市场
位于建设路与八一路交叉口,占地约8亩,建筑结构主要为钢架石棉瓦大棚,部分砖混房,经营时间约3年多,经营内容:
蔬菜等农副产品。
④文昌街集贸市场
位于文昌街,占地约8亩,建筑结构为单层砖混房,中间为钢架石棉瓦大棚,主要经营蔬菜、干果等农副产品,经营时间约4年。
⑤迎水寺集贸市场
位于中州路北段,占地约8亩,建筑为单层砖混房,中间钢架石棉瓦大棚,经营内容为针织、毛线、服装、鞋帽等,经营时间约5年。
⑥八一路农贸市场
位于八一路,是周口市内最大的农贸市场,占地约20亩,建筑结构为单层砖混和钢架石棉瓦大棚,是典型的马路带与摊位制市场,主要经营蔬菜、干果、水产品等农副产品。
3、家具市场
①华威家具城
位于工农路南段,经营实木家具、皮料家具,布艺等,为旧仓库改建而成,经营时间约4年。
②家美
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