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〔2〕楼宇经济是功能板块经济。
特定的经济要素必须聚集整合形成一定的功能性板块,才能产生集约化效应。
〔3〕楼宇经济是环境经济。
不同的经济要素对于诸如交通环境、人文环境、社区环境等各有不同的要求,城区的环境必须围绕楼宇承载的经济要素实施特定的优化,方能吸引相应的经济要素的进入。
1.2楼宇经济模式解读
纵观国外大城市楼宇经济的开展过程,可以总结出城市楼宇经济开展的普遍模式,对其他城市开展楼宇经济有极大的参考作用:
〔1〕多核多中心的开展构造。
不仅是纽约、东京、伦敦、等国际大都市,与开展阶段较为接近的也出现了浦东浦西两大商务商业集聚区和各区分散开展的特点。
〔2〕与快速公共交通线路〔尤其是地铁网络〕的延伸相结合。
如的几大商业商务中心,均为大型交通集散枢纽;
伦敦更是以地铁网络为根底、地铁站点为节点构建的楼宇经济网络。
〔3〕楼宇业态开展多元化。
在楼宇经济开展的多核多中心构造中,分化出的次级中心一般表达出与原中心上下互补、类型互补的产业特征。
如纽约曼哈顿,老城保存金融交易功能,中城以行政管理功能为主,而如布鲁克林、长岛、皇后区等以后台效劳功能为主,实现功能和层次的互补。
〔4〕利用规划和政府引导的手段。
城市次核的建立,一般都是政府为疏解老城区的压力,引导新城区开发的重要手段。
规划和政府引导在开展前期起到了非常重要的作用。
1.3楼宇经济类型解读
楼宇经济的开展类型,从狭义上来说,就是写字楼、商业楼、城市综合体;
从广义上来说,还应包括如科技孵化器、工业遗产、历史建筑、标准厂房和SOHO〔smalloffice,小型办公;
homeoffice,在家办公〕等现代产业开展中的新兴楼宇类型。
本文的研究取楼宇经济开展的广义类型,分三个层次进展。
〔1〕根底类型:
狭义所指的楼宇经济类型。
商务楼宇:
不包括行政办公、事业单位和各类社会团体的自用办公用房。
商业办公综合体按商务楼统计。
商业楼宇:
各类商业楼,但不包括各类已有特定投资和经营主体的新建、改扩建商场、市场等。
城市综合体:
城市综合体的狭义概念,即混合功能的建筑。
〔2〕拓展类型:
主要指工业研发等新兴类型。
如硅谷即为科技研发的楼宇集聚;
而幕副都心和横滨MM21等,是以高标准工业为根底实现的楼宇集聚。
科研楼宇:
除大专院校、科研机构外的各类研发、信息咨询等建筑,包括科技孵化器。
标准厂房:
仅指工业用地的高标准厂房。
〔3〕城市特色类型〔市〕:
各个城市的特色产业作为城市经济开展的重点扶植对象,也应在楼宇经济的开展中有所表达。
以市为例,文化创意产业是城市产业开展的新方向,而保护建筑、农居SOHO为市文创产业的主要载体,也应是市楼宇经济开展的重要类型。
保护建筑:
各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发利用。
农居SOHO:
以不收税、不交级差地租为特点和优势,开展SOHO特色区。
2现状调查与规划导向
本文按商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、标准厂房、保护建筑、农居SOHO等七种类型进展研究,但由于城市综合体、保护建筑、农居SOHO等三种类型建筑目前尚处在规划和实施前期,暂未作具体统计。
现状统计资料按商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房四类进展分析。
此外,考虑到楼宇经济的规模集聚特点,统计工程标准为建筑面积在5000m2以上的楼宇。
2.1市楼宇经济现状调查
2.1.1楼宇经济工程统计
楼宇经济开展雏形始于20世纪90年代初。
至2021年4月,市楼宇已建面积到达1415万m2,在建931万m2,共2346万m2。
其中,商务楼工程总建筑面积约为1461万m2,占62.3%,在市楼宇经济开展中占主导地位。
商业楼工程总建筑面积约629万m2,占26.7%;
另外,科研楼工程总建筑面积约199万m2,占8.5%;
标准厂房工程总建筑面积约58万m2,占2.5%。
从规模上来看,648宗开工工程中,建筑面积大于10000m2的楼宇经济工程共503宗,占总开工工程的78%;
建筑面积5000~10000m2的楼宇经济工程共76宗,占12%;
建筑面积小于5000m2的楼宇经济工程共69宗,占10%。
此外,处于规划审批阶段的楼宇经济工程约有469万m2,同时有规划意向的工程约684万m2。
2.1.2基于现状统计为主的楼宇经济功能区
根据楼宇经济工程已建、在建、在批、规划意向工程统计情况,及其在市区空间的分布,规划确定10个集聚度较高的楼宇经济功能区:
〔1〕旅游商业中心区:
包括武林商圈、庆春凤起沿线、湖滨商圈、城站吴山一带。
该区是城市总体规划确定的两个市级公共中心之一,是市楼宇经济开展最早、最成熟的板块,其楼宇开发以主城区中心地段的巨大商业价值为依托。
〔2〕中央商务区:
是城市总体规划中确定的两个市级公共中心之一,即钱江新城与钱江世纪城,处于建立与开展的时期,是未来楼宇经济开展的重中之重。
〔3〕黄龙板块:
市高端商务集聚板块。
〔4〕城西文教区:
为信息业、软件业集中区域。
〔5〕市汽车工贸园:
以汽车相关产业为主,规划意向工程较集中,将在近期开展。
〔6〕石桥商贸物流区:
以比邻汽车北站的地理优势开展商贸产业,规划意向工程较集中,将在近期开展。
〔7〕下沙新城:
以启动区块和新城中心区为主。
〔8〕滨江新城:
以滨江行政文化中心周边区域、高新区江南区域为主。
〔9〕临平新城:
临平副城中心。
〔10〕萧山新区:
为江南城三大区块〔滨江区、萧山城区和江南临江地区〕之一萧山城区中心区域。
2.2市楼宇经济规划导向
2.2.1影响楼宇经济开展的重大工程与规划
〔1〕市城市总体规划。
?
市城市总体规划〔2001-2021年〕?
中指出市“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带〞开放式空间布局构造,城市建立由“西湖时代〞迈向“钱塘江时代〞,以城市构造为根底确定楼宇经济的开展架构。
〔2〕楼宇招商“831〞工程。
市楼宇招商的“831〞工程即推出80幢左右的重点招商楼宇、30幢左右的特色楼宇和10大文化创意产业园,促进楼宇经济的安康快速开展。
〔3〕“20大新城〞、“100个城市综合体〞的重大规划。
2021年7月召开的市委十届四次全体〔扩大〕会议提出了“与世界名城相媲美的‘生活品质之城’〞的宏伟目标,明确了打造“20大新城〞、“100个城市综合体〞的重大规划,丰富了楼宇经济建立的涵。
〔4〕地铁相关规划与地铁上盖物业的开发。
市于2004年开场进展地铁建立,至2021年,地铁1、2号线将建成通车。
地铁的建立和地铁上盖物业的开发,也是对市楼宇经济开展产生增值效应的重大工程。
2.2.2基于规划阶段统计的楼宇经济功能区
结合市近期重大工程与规划,确定几类处于规划阶段的楼宇经济功能区:
〔1〕文化创意产业园。
即楼宇招商“831〞工程确定的西湖创意谷、之江文化创意园、西湖数字娱乐产业园、运河天地文化创意园、创新创业新天地、创意良渚基地、西溪创意产业园、湘湖文化创意产业园、下沙大学科技园、白马湖生态创意城等10个文化创意产业园。
〔2〕新城。
在市区围的之江新城、钱江新城、城东新城、滨江新城、下沙新城、湘湖新城、钱江世纪城、空港新城、江东新城、临江新城、临平新城、塘栖新城、南湖新城等13个新城。
〔3〕城市综合体。
在市区围城市综合体共有84个。
〔4〕地铁上盖物业。
市地铁1、2号线将于2021年建成通车,在规划中将1、2号线地铁上盖物业归为楼宇经济功能区的研究畴。
〔5〕其他楼宇经济功能区。
其他正在规划、开展中的楼宇经济重点区域。
3空间构造规划与建立开展导引
3.1市楼宇经济功能区空间构造规划
3.1.1楼宇经济功能区开展能级分析
各个楼宇经济功能区的开展规模、开展阶段、开展方向均有较大差异。
根据各楼宇经济功能区的具体情况,由开展能级的高至低分为四级功能区:
〔1〕一级功能区。
在城市开展总体构造中地位高〔城市中心或城市副中心〕,现状建成、规划工程较多,区域围大型城市综合体等重要工程也较多的楼宇经济功能区。
〔2〕二级功能区。
包括两种情况:
其一,在城市开展总体构造中地位高〔城市中心或城市副中心〕,现状建成、规划工程多,开展相当成熟,但后续工程相对较少的楼宇经济功能区。
其二,在城市开展总体构造中地位高〔城市中心或城市副中心〕,现状建立情况一般,但规划工程较多,区域围大型城市综合体等重要工程也较多的楼宇经济功能区。
〔3〕三级功能区。
包括三种情况:
其一,城市次级商业商务中心,现状建成、规划工程较多,区域围有大型城市综合体等重要工程的楼宇经济功能区。
其二,城市特色功能区,现状建立情况一般,但规划工程较多,区域围有大型城市综合体等重要工程的楼宇经济功能区。
其三,规划中的局部新城工程,现状建立情况一般,但规划总体规模较大,处于城市空间拓展的枢纽地区,其开展将影响未来城市空间构造形成的楼宇经济功能区。
〔4〕四级功能区。
四级功能区主要包括一、二、三级功能区外的楼宇经济集聚区域,主要分为四大类型:
其一,未在一、二、三级功能区集聚围之的城市综合体。
其二,区级中心。
其三,各区其他重点区域。
其四,在一、二、三级功能区之外的地铁上盖物业,原那么上归为四级功能区,但由于地铁上盖物业的特殊性,在深入研究的时候应作为一种特殊的楼宇经济功能区进展独立研究。
3.1.2空间构造规划
根据市楼宇经济功能区的开展能级,结合总规确定的城市开展构造与近期重大工程工程与规划,确定市楼宇经济开展总体构造为“两轴两核,六心十三区〞,实现城市楼宇经济空间的有机增长、有序开发、持续开展。
〔1〕两轴──城市开展两大轴线。
市楼宇经济开展的中心与重点区块应在城市开展轴线上,表达与城市共同开展的方向。
其一,城市开展轴:
南北向主城—江南城的开展轴线。
其二,生态开展轴:
东西向的钱塘江为轴线,实现南北与东西的和谐开展。
〔2〕两核──两个一级功能区。
“两核〞即两个楼宇经济一级功能区,也是?
确定的两个市级中心。
其一,旅游商业中心区:
主要包括现状中的庆春凤起沿线、武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一带,楼宇经济工程开展较早、环境气氛成熟,楼宇经济工程的开展在一定程度上依托于当地繁荣的商业,但开展受到主城中心的交通限制,开展后备空间较小。
其二,中央商务区:
中央商务区包括西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地区,主要包括钱塘江北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城,承当行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游效劳等功能,是区域性商务中心。
〔3〕六心──六个二级功能区。
其一,黄龙板块:
高端商务
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