xx硐矿棚户区改造可行性研究报告Word文档格式.docx
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国家发展和改革委员会
1.3编制依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》;
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;
(3)《中华人民共和国环境保护法》;
(4)《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
(5)xx县城市规划;
(6)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
(7)《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》;
(8)《房地产开发项目经济评价方法》(2000);
(9)《xx县栅户区改造实施方案》;
(10)项目申报单位提供的相关基础资料;
(11)《xx省建设工程概算定额》。
1.4研究范围
本可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范,主要对以下内容进行研究:
1、项目建设的必要性;
2、项目建设条件、建设内容;
3、项目的选址和土地利用;
4、主要工程技术方案;
5、环保、消防及节能;
6、投资估算及资金筹措;
7、项目经济社会效益等。
并提出相关的建议与方案,供投资主体和审批部门作投资决策参考。
1.5项目概况
1.5.1xx县铜矿棚户区改造工程总体情况
xx县铜矿棚户区改造建设项目总用地面积14270㎡(合21.4亩),一期用地9000平方米,二期用地5270平方米。
一期建筑占地面积2880㎡,总建筑面积17280㎡,容积率1.92,建筑密度32%,绿地率45.0%,机动车位64个。
1.5.2建设内容与建设规模
(1)建设内容
铜矿棚户区改造建设项目一期拟建设六栋6+1F高层住宅楼,共192户,及区内道路、绿化给排水、供配电、弱电消防、停车场等附属工程。
(2)建设规模
铜矿棚户区改造建设项目总用地面积为14270㎡(21.4亩),一期用地9000平方米(合13.5亩)。
规划总建筑面积17280㎡,项目的容积率为1.92,建筑密度为32%,绿地率为45.0%,建设停车位64个。
1.5.3主要建设条件
铜矿棚户区改造建设项目位于xx县高村镇大力林村四组。
高村镇大力林村的供电、给排水、通讯等基础设施市政管网均已覆盖,项目均可就近接入。
其有利的建设条件为:
1、根据国家政策,棚户区改造的开发建设单位可以享受一定的优惠政策,具体包括:
棚户区改造项目可以免缴城市基础设施配套费、消防设施费、市场交易服务费、排水设施有偿使用费、施工合同签证费、商品房销售合同签证费、合同协议公证费。
减半缴纳人防工程异地建设费、劳动统筹费、土地登记费、施工图审服务费、拆迁管理费、房屋质量鉴定费、工程质量监督费、固体垃圾排放管理费、施工占地费、工程定额编制费。
2、民心所向,广大铜矿职工积极支持该项目。
在棚户区改造过程中,政府出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策,进行异地重建,购房款国家补助一部分,住户自己出一部分。
这样就使老百姓得到了实惠。
广大动迁户顾全大局,积极配合和支持,有力地推进了该项目工程的顺利进行。
3、项目建设用地无住户,不涉及拆迁,土地平整,平整土地费用少,节省了项目建设资金。
1.5.4估算总投资与资金筹措
(1)项目估算总投资
经估算,项目一期总投资1891万元,其中:
建安工程费用1323.5万元,工程建设其他费用538.5万元,基本预备费29万元。
(2)资金筹措
本项目一期估算总投资1891万元,项目申请单位自筹资金1641万元,国家财政补贴250万元。
1.5.5主要经济技术指标
项目主要技术经济指标详见表1-1。
主要技术经济指标表
表1-1
序号
指标名称
单位
指标值
备注
一
总用地面积
㎡
14270
1
一期建设用地面积
9000
2
二期建设用地面积
5270
二
总建筑面积
17280
一期
三
建筑占地面积
2880
四
绿地率
%
45
五
财务指标
1
总投资
万元
1891
总收入
2419.2
3
销售税金及附加
135.5
4
所得税
80.2
5
税后利润
240.5
6
投资利润率
12.7
7
投资回收期
年
六
建设期
第二章项目建设背景及重要意义
2.1项目建设的背景
2.1.1国家政策对棚户区改造的支持
2010年,中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作,并继续推进国有林区(场)棚户区(危旧房)、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。
去年9月,住建部对外表示,初步统计,2006年~2011年底,全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。
截至目前仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。
国务院总理李克强2013年9月26日主持召开国务院常务会议,研究部署加快棚户区改造,促进经济发展和民生改善。
会议指出,要调整优化投资安排,压缩一般性投资,集中一部分资金重点加强对这些方面的支持,把钱用在“刀刃”上。
国务院常务会议认为,今年以来我国经济形势总体平稳。
要保持政策连续性和稳定性,稳定市场预期。
要坚持稳中有进、稳中有为,积极采取既稳增长、又调结构,既利当前、又利长远,一举多得的有效措施,着力扩大内需。
会议指出,很多方面如棚户区改造等,可以接续形成新的经济增长点。
要调整优化投资安排,压缩一般性投资,集中一部分资金重点加强对这些方面的支持,把钱用在“刀刃”上,引导、带动信贷和其他社会资金投入。
持续推进制度创新,不断释放改革红利、激发市场活力,促进实现全年经济社会发展预期目标。
会议强调,棚户区改造既是重大民生工程,也是重大发展工程,可以有效拉动投资、消费需求,带动相关产业发展,推进以人为核心的新型城镇化建设,破解城市二元结构,提高城镇化质量,让更多困难群众住进新居,为企业发展提供机遇,为扩大就业增添岗位,发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。
会议决定,在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上,今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户,其中2013年改造304万户。
逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围。
同步建设配套市政设施、公共服务设施,确保同步使用。
针对棚户区的改造,会议要求进一步强化政策支持。
一是增加财政投入。
今后5年要加大中央安排补助资金的支持力度,地方各级政府也要相应增加资金投入。
二是引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。
符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据。
三是对企业用于政府统一组织的棚户区改造支出,准予在所得税前扣除。
扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围。
四是落实相关政策措施,鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造。
五是加大供地支持,将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。
六是完善安置补偿政策,实行实物安置和货币补偿相结合,由居民自愿选择。
本项目正是在这种背景下提出的。
2.1.2xx城市发展的需要
xx县位于xx省西部边陲、xx南部、xx市西北部,xx山与xx山脉之间,疆域在北纬27°
32′02″-28°
01′46″,东经109°
24′43″-110°
06′22″。
东起吕家坪镇荒田冲,西止郭公坪乡半坡田的跑马山,长66公里;
南起江口圩镇老坪山,北止谷达坡乡大龙冲,宽55公里,总面积1568.19平方公里。
x是贵州高原走向江南丘陵的交通要冲。
古有武陵码头、湘西门户、苗疆前哨之称。
唐代置县,至今1300多年历史,古有“苗疆前哨”、“湘黔门户”之称。
辖23个乡镇,321个村(社区),有苗、汉等17个民族,2010年末总人口38.83万人,其中,农业人口32.77万人,苗族占78.8%,现属革命老区,初步确定为武陵山特殊困难集中连片地区重点县。
1988年10月经国务院批准,撤销xx县,设立xx自治县,为全国5个单一苗族自治县之一。
素有“中国冰糖橙之乡”“中国长寿之乡”、“中国民间文化艺术之乡”的美称.
境内南北西三面群山屏列、地势较高,中部较低,朝东倾斜开口,呈筲箕状。
海拔最高1405米(西晃山),最低130米。
以丘陵为主,平、岗、山原兼有。
平原分布于锦江及其支流沿岸,阳光充足,土壤肥沃,系县内主要产粮区;
丘陵分布较广,纵横交错于各乡镇之间,层层梯田,柑桔遍野;
岗地分布于平原与丘陵的交接地带,分割零乱,呈馒头状,是经济作物主体地带;
山原分布于南、西、北三面边缘,峰峦起伏,林木茂密。
近年来,全县上下全面贯彻落实科学发展观,按照“保增长、调结构、上水平、促和谐”的工作思路,大力实施“发展集约高效农业、培育新型工业集群、建设长寿旅游名县”战略,加快城镇化建设。
攻坚克难、团结拼搏,实现了经济社会健康快速协调发展。
2011年,全县实现县内生产总值38.59亿元(预计数,下同),比上年增长13.8%,其中一、二、三产业分别增长5%、19.6%和14.4%;
财政总收入达2.235亿元,增长37.1%,首次突破2亿元大关,其中一般预算收入1.4474亿元,增长42.3%;
全社会固定资产投资达22.6亿元,增长30%;
社会消费品零售总额实现13.54亿元,增长15.6%;
城镇居民人均可支配收入达到12718元,农村居民人均纯收入达到2941元,分别增长14.5%和12.2%。
xx交通便捷,区位优势比较明显。
两条铁路主干线途径境内,xx国道、xx省道和已竣工的“xx”高速公路交汇于县城。
距xx、xx飞机场分别为130、110公里。
xx物产丰富,开发潜力巨大。
境内盛产大米、柑桔、晒红烟、小籽花生、无籽西瓜、白鹅、大麻鸭、大棚反季蔬菜等,是有名的中国冰糖橙之乡、xx省水果之乡、全国晒红烟生产基地县。
尤其是九十年代以来,突出丘岗山地开发,大力发展高效农业,全县形成了柑桔、蔬菜、养殖三大支柱产业,并先后创立了冰糖橙、纽荷尔脐橙、无籽西瓜、十八怪腊肉、大棚反季蔬菜等一系列名优农产品,柑桔多次荣获省农博会金奖,远销全国各地及东南亚各国,苗家王休闲腊制品和十八怪系列花生十分畅销,成为极富地方特色的风味产品。
人文资源丰富,苗乡风俗独特。
xx人民在几千年的历史长河中,形成了融巫文化、苗文化为一体的福寿文化。
取材于盘瓠文化基础上的麻阳民间绘画闻名全国,多次参加海内外各种绘画展出,曾被国家文化部命名为“中国现代民间文化艺术之乡”。
xx苗族源远流长,民族风俗独特,是全国盘瓠文化实物留存最多、非物质形态文化保存最丰富的地方,境内盘瓠文化民俗村被湖南省苗学会命名为“盘瓠文化研究基地”,xx盘瓠祭被列为全省第一批非物质文化遗产名录。
生态环境良好,山川钟灵毓秀。
境内三面环山,xx河贯穿全境,奇特的地质地貌和丰富的水资源,形成了天然的“磁化场”和“净化池”,气候温和,雨量充沛,森林资源丰富,全县森林覆盖率达62%,空气环境质量良好,促进了人民的健康长寿,人均寿命高于全国水平3岁。
近年来,结合实施退耕还林、生态效益林保护等重点生态工程,加快了创建全省生态示范县的步伐,生态环境明显改善。
特殊的地质地貌,宜人的气候环境,丰富的森林资源、物产资源,造就了xx是一个长寿的天地,一个健康的家园,一个吉祥的福地!
城镇化建设是加快xx经济发展的重要途径之一,而棚户区改造正是城镇化的重要方法。
城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。
城市和国有工
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