房地产开发项目策划书.docx

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1房地产市场调查与分析

1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析

1.1.1政治环境

2010年1月1号财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。

从这新年第一拳开始，国家不断在政策上对房地产市场进行调控，4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。

其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。

而在5月，国务院又出台“新国十条”，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点截止到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。

9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。

随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。

在5城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。

近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。

从这一系列政策我们可以看出国家政府对房地产市场宏观调控的决心，虽然政策的影响力度现在还不能予以置评，但是房地长市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏观调控的重要方面。

1.1.2经济环境

世界经济复苏的态势已经确立，目前处于新一轮经济周期的左侧区域，这一点与前几年显著不同。

而且利率处于较低水平，之前1年期定期存款利率为2.25%，5年期定期存款利率为3.60%，如此低的利率水平为高房价提供了支撑。

中国人民银行决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。

此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。

不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。

房地产对经济的影响能力也是不容小觑。

房地产在现代经济中是一种财富的贮存方式，

比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响重大。

房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。

比如日本九十年代的经济萧条和美国今年的次贷危机，背后的原因是因为人们把房地产作为财富的衡量标准，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际的过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，所以会造成经济萧条。

因而我们不仅要关心房地产行业带来的丰硕果实，更应该关心其带来的相应后果。

我们可以肯定的是，作为一个国家GDP的重要支柱产业，其发展势头必将随着我国经济的腾飞而变得更加强劲。

1.1.3社会环境

从近几年房地产市场的火爆程度中我们不难看出社会对这样一个产业倾注了多少热情和关注。

中国经济经过近三十年的高速发展，人们的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社会发展的必然规律，当前衣食已基本得到解决，所以更多的焦点集中在了住的问题，不管是住房的刚性需求还是出于投资的考虑，房地产始终是一个不会过时的话题。

值得深思的是，住房的需求增加了，但是矛盾却越来越突出，民众的呼声越来越高，随着社会经济高速发展，国家财富积累日益强大，同时房价越来越高，个别城市涨幅有点发疯，但中低层老百姓的收入增长幅度较小，社会生活成本越来越高，生活质量随着社会的发展越来越艰难，高房价让他们对住的欲望在失望中变得越来越绝望，最后导致对社会的不满。

随着社会的进步，人们的公民意识在不断强化，对社会和公民的认识在不断的提高，对执政者的态度和要求也在不断的提高，这就是社会的发展趋势，也是当前地产行业的现状，如何寻求一个好的解决途径，使这个行业发展的更加稳健健康，人民的居住得到很大的改善，不再体现为突出的社会矛盾，这需要执政者拿出勇气和智慧，也需要全民的智慧。

1.1.4科技环境

相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。

但是对于投资，营销

方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。

相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。

其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。

但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。

去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％（后者的80％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。

因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。

首先是信托业的发展。

其次是购房者的预付款，最后是公司上市。

房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。

房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。

1.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析

1.2.1武汉市房地产现状

1.2.1.1总体概况

（一）、竣工面积

2010年1—6月全市主城区商品房竣工面积达257.88万平方米，月均竣工42.98万平方米，同比去年同期减少35.09%，考虑到楼盘预售到竣工的时间较长，该竣工量可以从侧面反映今年上半年商品住宅供应量相对较少。

（二）、新增供给情况

2010年上半年，武汉市主城区在售项目为342个，商品房新增面积512.8万平方米，平均每月新增85.5万平方米，与去年同期相比，减少9.2万平方米，减幅1.76%；商品住宅新增面积400.91万平方米，平均每月新增66.82万平方米，与去年同期相比，减少

61.56万平方米，减幅为13.31%。

前五个月，商品房、商品住宅新增供应明显小于去年同期，但在6月，商品房、商品住宅新增供应量大增，明显高于去年。

（三）、商品房成交情况

1—6月商品房销售面积359.06万平方米，月均销售面积59.84万方，较2009年同期减少8.84%；其中住宅销售面积316.36万平方米，与去年同期相比减少16.37%。

住宅销售面积减少幅度更大，反映出商业地产方面销售面积比例增加。

（四）、供求比情况

过去13个月里，从09年6月到10年2月，市场上商品住宅供给小于需求，存量消耗明显；3月后市场供大于求，在受新政影响，5月市场出现短暂的供小于求后，进入6月，市场商品住宅供给大幅增加，而住宅成交量5月和6月出现连续下滑。

1.2.1.2武汉商品住宅市场

（一）2010年上半年主城区商品住宅价格走势

2010年上半年全市商品住宅价格6516.01元/平方米，与2009年上半年同期相比上涨

1065.38元/平方米，涨幅19.55%。

与2009年下半年相比，上涨562.61元/平方米，涨幅

9.45%。

过去的13个月里，武汉主城区商品住宅价格持续上涨，至2010年6月，武汉主城区

商品住宅均价已经上涨到6656.02元/平方米。

尤其2010年3、4月份，上涨势头非常明显，不过在4月中旬的国家房地产调控政策出台后，随后的5、6月份，武汉主城区商品住宅成交均价涨幅明显减小。

（二）、商品住宅区域价格情况

2010年上半年，全市各区域价格同比去年均由较大幅度的上涨。

与09年同期相比，

汉阳、武昌、汉口三大中心区和青山区住宅成交均价涨幅超过30%。

其中，汉阳中心区涨幅最大，达43.6%，而其他各片区涨幅也均15%，几乎都在20%以上，关山片住宅成交均价涨幅相对较小，为16.37%。

汉阳中心区商品住宅同比涨43.6%（见下图）

从成交均价上来看，价格最高为汉口中心区，平均成交价格为9416.34元/平方米；其次是武昌中心区，成交均价为8735.18元/平方米；汉阳中心区成交均价也几乎到8500元/平方米。

成交均价最低的区域为东西湖片区，平均价格为4678.66元/平方米；其次是沌口片，为5005.06元/平方米。

主城区各区域成交均价相差较大，中心城区的均价依旧远远高于其他各区。

2010年上半年区域成交价格比较图：

2010年1—6月武汉商品住宅区域价格情况：

2009年6月至2010年6月各区商品住宅成交均价走势

（三）不同价格段商品住宅价格情况

从不同价格段销量占比变化情况看，今年1—6月，价格在6000元/平方米以上的商品住宅成交比例明显增大，与之对应的是，4000元/平方米以下价格段的商品住宅成家比例择明显缩小，甚至4000—5000元/平方米、5000—6000元/平方米价格段，商品住宅成交比例也在缩小。

今年6月，6000元/平方米以上的商品住宅成交比例达64.05%，6000元/平方米以上的商品住宅已成为市场主角。

（四）不同面积商品住宅价格情况

从不同面积成交变化图可以看出，90—120平方米和120—140平方米户型占比相对较大，依旧占据市场主流；但今年4月新政后，90平方米以下户型所占比例较前期有所增加，而大户型成交比例则有所减少。

今年6月，90平方米以下户型占26.22%，而120—140平方米户型与140平方米以上户型的所占比例分别为21.56%和11.77%。

（五）不同建筑类型商品住宅成交情况

2010上半年，高层和小高层商品住宅成为市场的绝对主力，所占成交比例分别为

73.17%和19.86%，而多层商品住宅和别墅所占比例分别仅为4.31%和2.67%。

上半年武汉商品住宅成交29901套，同比跌19%

1.2.1.32010年上半年武汉商品住宅销售情况

2010年上半年商品住宅共成交29901套，与去年同期相比坚守7039套，同比下滑

19.05%。

成交面积为316.36万平方米，与去年同期相比减少61.92万平方米，同比减少

16.37%。

平均每月成交4983套，月均成交面积52.73万平方米。

今年1—6月，在经历短暂的传统淡季，过年当月（2月）后，年后，市场继续2009年市场的火爆场面，3/4月份成交量明显大增，武汉房价也较快上涨。

1—4月武汉主城区成交量21411套，与市场较热的2009年同期相比还增加3.44%。

4月中旬，鉴于全国大中城市房价的快速上涨，中央出台楼市调控政策，打击投资投机、遏制房价快速上涨，楼市成交量很快进入下行轨道。

（一） 分户型销售情况

2010年上半年武汉市商品住宅成交面积以90—120平方米户型为主，占到42.99%，其次是