完整版园区综合开发PPP项目的土地问题解析Word文件下载.docx

完整版园区综合开发PPP项目的土地问题解析Word文件下载.docx

《完整版园区综合开发PPP项目的土地问题解析Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《完整版园区综合开发PPP项目的土地问题解析Word文件下载.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

基础设施建设包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设；

3、 

公共设施建设指公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等公益设施建设；

4、 

产业发展服务包括招商引资、企业服务等；

5、 

咨询运营服务包括开发区域的空间规划、产业规划及控制性详规编制等规划咨询服务，公共项目维护等。

政府对项目公司负责的上述工作以成本+合理收益的方式给予回报，但双方约定，上述回报费用的来源仅限于委托区域内所产生的收入，包括税收、土地使用权转让收入等。

当前大多数园区综合开发PPP项目都与固安项目所采用的模式大同小异，由于包含土地的一级整理及部分二级开发的工作，往往涉及的投资量巨大、动辄百亿。

由于在园区综合开发PPP项目中项目公司负责的工作范围包括土地的一级开发及二级开发，收益来源也主要为土地二级开发所产生的各项收入，即直接或间接地以土地二级开发的收益对土地一二级开发的成本给予回报，因此，可以说，该模式的核心和基础依然是土地一二级联动开发，土地的一二级联动开发是整个模式的基础，同时又是核心。

因此，不论是政府方还是社会资本方，如想确保园区综合开发PPP项目成功落地及顺利实施，都需要充分了解该模式下各个实施阶段所涉及的土地管理的相关法律法规、或了解现行法律体系下的操作障碍和风险，从而使项目实施和收益分享具备合规性和可操作性。

本文中对PPP模式下园区综合开发项目中所涉及的主要土地管理的相关法律法规等进行充分收集和分类整理，以供参考。

一、土地一级开发主体资格的取得

土地一级开发，即对纳入土地储备范围的土地，按照各项规划条件进行征地、拆迁、土地整理、适当的市政配套设施建设，使土地达到出让标准的土地开发行为，也就是通常所说的将“生地”变为“熟地”，关于取得土地一级开发的主体资格有如下规定：

《土地管理法实施条例》第二十五条：

“征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施”；

《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）：

“土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位”；

《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）第十八条：

土地储备机构应对储备土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件；

另外，该办法第十九条进一步明确：

“前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位”；

《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发[2012]162号）第三条：

“土地储备机构应组织开展对储备土地的前期开发，为政府供应‘净地’提供有效保障。

进行道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设”；

《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发<

国有土地使用权出让收支管理办法>

的通知》（财综[2006]68号）中：

“土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出，通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位，努力降低开发成本”。

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》明确规定，除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外的项目均需通过公开招标方式确定项目开发主体。

综上，土地储备机构作为市县人民政府的授权机构，为合法的土地一级开发主体，土地一级开发中涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应由土地储备机构通过公开招标的方式选择工程实施单位，同时鼓励其他前期开发工作皆以公开招标的方式选择实施单位。

因此，在园区综合开发建设PPP项目中，应优先考虑以公开招标的方式采购社会资本，以使其在通过采购程序成为中选社会资本的同时一并合法取得土地一级开发的主体资格。

二、土地的开发利用、城乡规划和土地规划

园区综合开发PPP项目中，社会资本的工作范围包含一级土地整理和二级土地开发，且社会资本的绝大部分收益直接或间接地来源于二级土地的开发利用及相应收入，而根据我国的土地管理相关法律法规，对土地进行收储及开发建设的各项工作必须严格遵循适用于区域范围内的城乡规划、土地规划、土地利用计划所确定的土地性质、土地用途、土地收储及使用计划等，因此，在园区综合开发PPP项目中，提前编制适用于园区开发建设的城乡规划、土地规划、土地利用计划以获得合法审批，并使其与政府和社会资本方对区域内土地的开发建设计划相契合，是确保政府和社会资本方能够按计划展开一级土地整理和二级土地开发工作、实现PPP模式下投资收益的重要前提。

笔者将我国城乡规划及土地规划的结构及相关规定作出如下总结：

（一）城乡规划

目前，我国关于城乡规划的主要法律法规包括《城乡规划法》、《城市规划编制办法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等，根据该等规定，我国城乡规划体系如下：

各级、各类城乡规划编制和审批主体如下：

序号

规划名称

组织编制部门

审批部门

1

全国城镇体系规划

国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门

国务院

2

省域城镇体系规划

省、自治区人民政府城乡规划主管部门

3

城市总体规划（一般为20年）

直辖市政府所在地的城市及国务院确定的城市

市级城乡规划主管部门

省、自治区政府所在地城市及国务院确定的城市

由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批

其他城市

由省、自治区人民政府

4

镇的总体规划

县政府所在地镇的总体规划

县政府

县政府的上一级政府

其他镇的总体规划

镇政府

镇政府的上一级政府

5

城市控制性详细规划

城乡规划部门

经本级人民政府批准后，报本级人大常委会和上一级人民政府备案

6

镇的控制性详细规划

县政府所在地镇的控制性详细规划

经县政府批准后，报本级人大常委会和上一级政府备案

其他镇的控制性详细规划

报县政府审批

7

重要地块修建性详细规划

城市、县人民政府城乡规划部门和镇人民政府组织编制，应符合控制性详细规划

8

乡规划、村庄规划

乡、镇政府

上一级政府审批

9

近期建设规划（规划期限为5年）

城市、县、镇人民政府

报总体规划审批部门备案

*上述各类规划涉及的修改应由原审批机关批准。

（二）土地规划

目前，我国关于土地规划的主要法律法规包括《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等，根据上述规定，我们土地规划的分类及编制审批基本情况如下：

编制机构

土地利用总体规划（一般为15年）

全国土地利用总体规划

国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门

省、自治区、直辖市土地利用总体规划

省、自治区、直辖市政府组织本级土地行政主管部门

省、自治区政府所在地的市，人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划

由各市政府组织本级土地行政主管部门编制

经省、自治区政府审查同意后，报国务院批准

以上三款以外的土地利用总体规划

本级政府土地行政主管部门编制

逐级报省、自治区、直辖市政府批准。

其中，乡（镇）土地利用总体规划，由乡（镇）人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

土地利用年度规划

编制及审批机构与土地利用总体规划相同

年度土地储备计划

市、县国土资源部门，财政及当地人民银行定共同编制

报同级政府批准，并报上级国土资源管理部门备案

（三）土地规划、城乡规划与经济发展规划的衔接

《土地管理法》第二十二条：

“城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接”；

《土地管理法》第二十四条：

“土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。

”；

《城乡规划法》第五条：

“城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制,应当依据国民经济和社会发展规划,并与土地利用总体规划相衔接”；

《城乡规划法》第三十四条：

“城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案”。

根据上述规定，土地规划、城乡规划及经济发展规划应相互协调、相互衔接，但由于各种规划编制主体、编制机制、编制尺度、编制期限不同，导致事实上各种规划相互冲突、难以协调。

在实际操作中，政府方需根据已有规划协调组织编制所需其它规划并获得审批，必要时还需对已有规划进行修订以配合开发建设计划。

但由于规划间冲突频现、审批和修订机制繁杂，无论是政府方还是社会资本方，均需在各项前期规划的编制和出台上投入大量的精力和时间。

即使这样，各方也还需承担规划审批、规划间冲突而产生的规划有效性而带来的风险，这将大大拖延项目的进度及加大各方的项目执行风险。

甚至部分项目为了满足实施进度先靠各方的拍脑袋计划签约开工、然后再补编或补修相关规划，而一旦最终获批的规划与事先计划不符，则会导致项目的收益机制的大幅度调整或项目整体终止，虽在合作协议中通常将规划审批责任交由政府方承担，但事实上一旦项目失败合作双方都将不可避免的承担相应的损失。

据悉，中央及地方政府均已在积极推动“多规合一”的立法和试点工作，“多规合一”有望在十三五期间实现突破，“多规合一”实现后，由于规划工作而给园区综合开发项目带来的实操难度和项目风险有望得到缓解。

三、土地使用权的取得

在园区综合开发PPP项目的土地二级开发工作中，社会资本需取得土地，并按照要求完成基础设施和公共设施的建设，政府方需通过出让土地实现土地收益以维持整个项目的收支平衡，为调动社会资本参与的积极性、提高项目的整体营利水平有时政府方还需给社会资本配置一定的土地资源，而这一切行为需要在符合相关土地管理法律法规的前提下合法取得土地使用权：

（一）土地供应计划

土地一级开发完成后