峨眉山市房地产市场综合分析Word下载.docx
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机械加工、制
鞋业六大产业
集群,并伴随
着工业产值占
GDP
比值的逐
年增加,成功
以峨眉山世
界自然和文
化遗产为依
托,推进传
统的观光型
旅游向观光、
商务、休闲
度假综合型
转变。
以茶叶、蔬菜、
中药材等为主
导产业,以水
果、食品菌、
魔芋藤椒为特
色农产品,全
力打造“一乡
一业”、“一村
一品”的产业
格局。
向工业强市进
行了转变。
2、
峨眉市政府对城市规划的思路
向东,主要为大规模住宅区,满足城市功能升级的需要;
向西,无扩展,仅考虑优
化;
向北,无空间,仅考虑基本完整;
向南,则可形成与东部城区截然不同的发展
机会。
3、
峨眉市场近几年销售情况对比分析
20072008200920102011
峨眉山市场是一个起步比较晚的区域市场,2007
年在以滨湖国际社区为代表的
项目背景下开始集中放量,当年实现了
127
万平米的良好成绩;
在
08
年地震后市场
整体低迷情况下,同比呈现
42%的下滑;
09
年三四线城市快速发展时期,创造出
230
万平米的历史最好成绩。
值得注意的是,2010
年由于政策调控等因素影响,出现急速下降,仅为
60
万平
米,呈现出四年以来的历史新低。
是否调控完全主导了峨眉市场的发展,还是峨眉
市场购买力已被稀释?
从目前了解到的情况来看,实际上
2010
年供应量较低本身也
是原因之一。
而在
2011
年,再次呈现出供量集中放大的趋势。
二、根据市场调查分析结果如下:
分析:
通过对峨眉市场进行调查了解,我们对购房年龄阶段进行了分析,大部分人
年龄保持在
20
到
30
岁之间,这个年龄的人群基本属于事业刚起步的年轻人士,最
具有购房的想法。
针对被调查对象目前住房情况分析可得,自由住房、安置房、房改房人群比
例大,但仍然有
35%的人群处于租房阶段,由此可知,房地产市场还有很大的提升
空间,大部分人群仍需购买房屋。
原因是一方面由于中国经济的高速发展,城市化
的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务
业的发展,都形成对房地产的大量需求;
另一方面,房地产已经发展成为重要的投
资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。
国内近年来大部分城市房价持续攀高,而人群对房屋的需求不降反长,这种
情况的发生使得大部分收入相对较低的人民生活压力增大,根据调查有
60%的受访
者觉得房价太高难以接受,可见房价的高低,是人们重点关注的问题。
2008
年,由于地震与金融危机的原因,造成国内房价有所下降,随着经济
的飞跃发展,在市场经济的调控下,此次下降并未持续很长一段时间,房地产仍然
为经济增长的重要动力,然后高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长
的推动作用,过高的价格将阻碍正常需求,不利于中国城市化推进;
再次,高房价
剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。
根据未来
3-5
年得房价走势预计
房价将逐步回归理性,呈现平稳渐进发展的趋势。
如果相关调控政策及时有力,化
解了当前房地产泡沫的风险,并推动其健康发展,则会实现平稳的过渡。
由于目前房价过高,物价上涨,导致现在人们都对房地产处于一种观望状态,
大部分人都没有购房的想法。
目前大多数人购房都是为了解决住房问题,现房才能满足这种要求,所以先
下市场上的精装房受关注度大。
根据调查,购房的主要目的仍然是满足生活的基本需求,居住结婚用房所占
比例较大,而少部分人购房的目的是用于投资,这种现象对于低收入购房者来说,
造成一定的压力。
由于房价的持续上涨,经济适用的小户型更加适合购房压力相对较大的人群,
大部分偏向于购买
80-100m2
的房子。
受访人员中
35%的人群选择三室一厅两卫的户型,有
25%选择复式户型,人
们对于住房的空间需求并未降低,可较高的房价压力,使得这美好的愿望不太容易
实现。
45%选择毛坯房,35%的人选择简易装修,20%的人选择精装房,
会造成这一选择的原因,一方面在于房价对人们的影响,毕竟精装房的价格偏高,
另一方面也在于某些人希望自己设计装修风格。
目前对于住宅类型趋势偏向于电梯公寓,小高层,高层的需求量仍然很大,
不过就目前新开发楼盘来说,大部分是电梯公寓,已可以满足人们对于此类型的需
求量。
根据调查知可接受的房价
5000
元/m2
以下的人数占
50%,5000-8000
的占
40%,这充分体现了绝大部分人对于低房价的渴求。
目前就购房付款比例而言,一般规定性购房者预付房价的
30%作为首付款,
其余的可以通过银行贷款,分期还贷,这种方式有利于资金的周转,促进市场的消
费力度。
根据调查结果购房者可承担的月还款金额大部分为
1500-2000,1000-1500.可根
据收入水平不同进行选择。
35%的消费者认为理想的房价应该保持在
50-80
万之间,而
30%的人认为应该
30-50
万之间,不过就目前市场发展趋势而言,这种水平不容易达到,只能是空想。
根据调查,可知目前人们最关注的问题都比较平均,基本集中于环境,配套
设施,交通便利,房价,区域成熟度上,这也可以说明大家不是一味的只关注于价
格,更看重的是对于生活的需求,品质的提高。
通过调查了解到,现在人们的购房心理,对周边交通环境、绿化环境、教学
环境、医疗保健环境、商业娱乐环境都具有一定的要求,都希望小区内设施能更好
的方便生活满足需求。
综合分析:
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,将会在新
世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
个体消费者成为我国房地产市场的
消费主体,房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化,引起
了国内房地产企业之间的竞争加剧。
可是这并没有影响到峨眉群众对购房
的需求。
一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强,在当前
全社会货币流动性充裕的背景下,仍将拥有强劲的市场需求。
然而在一线
城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下,一线
城市的市场份额呈下降趋势。
正是由于一线城市各方面的压力和政策的调
控,同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市,住房市
场的发展空间也会相应转移,所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城
市为主“战场”的中国房地产,将逐步向二、三线城市转移。
这种情况也使得峨眉的市场压力增大,房价如一线城市一样持续上升,
而目前购房人群年龄段集中于
至
岁的年轻人群,主要目的还是解决
住房问题。
不过对于
50
岁的人群来说,他们有了一定的经济实力,
购房也许对于他们来说是由生存消费型转向投资消费型。
随着房地产市场
产品供应的日趋丰富及消费者的成熟,房地产市场的需求形态及消费者购
房心理正在发生着深刻变化,消费者对房地产的需求正从必需品转向追求
享受的消费品,住房的功能也由原先的保值"
增值的房产功能向消费、享受
功能扩展。
这是一种品质的提升。
古,房民所居者;
今,不止为所居,且创修心养性之所。
则应该是房地
产在实用方面的发展趋势。
也就是说,现在的房子不仅仅为居民提供住所
和避风的港湾,而且还要提供和创造一个温馨的修心养性的美妙环境。
古,贫者多建居简陋之屋,富贵多建居奢华之楼宇。
但均未科学利用各
种资源。
今,房地产虽发展迅速,但尚未追求环保的境界,只是在片面的
建造房屋和片面的追求奢华的享受,远远没有将这两个方面和环保的科学
设计融为一体。
乐河国际在满足生活需求的同时,更注重于品质的提升,对于房产市场
的需求来说,有很大的空间,可满足大多数人消费者的需求。
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