经纪人业务流程.docx
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经纪人业务流程.docx
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经纪人业务流程
经纪人业务流程
、房源委托
1、接受房源委托必须统一使用《售房信息登记表》,并认真填写,确保信息的完整性,要明确业主是否有售房动机,是否能做主,确定价格。
2、接受房源委托需向业主提出签定卖方委托代理协议,尽力说明业主签定独家委托,在委托中应确定房价、双方权利义务及及违约责任,要约束业主(特别是业主正居住的房子)跳过我公司及经纪人与带看过的客户成交。
3、接受房源委托后应第一时间向业主要求看房,进行物业勘察。
4、接受房源委托后,经纪人应按照SIS管理制度的规定及时录入房源信息,应在备注中注明是否有营业税、是否有钥匙、如何看房等,并在SIS中添加户型图、外景及室内图片。
5、信息表使用参照(附件1)。
二、物业勘察(收到房源一周内进行)
1、物业勘察所需资料、工具:
公文包、经纪人文件夹(卖方委托代理协议、物业勘察表)鞋套、指南针、照相机、计算器、卷尺。
2、应严格按照物业勘察表所含项目进行勘察,必须填写完整。
应注意业主是否有贷款未还清(确定由业主自己还清还是需要垫资);连同房屋出售的设施设备应在委托协议或物业勘察表注明物品清单,并请业主确认;针对业主正居住的房屋应落实成交后的交房时间。
3、物业勘察表使用参照(附件2)。
三、客户接待、房源配对
1、接待客户必须按照店面客户接待的标准流程进行,问侯语为“您好,需要帮助吗?
”来电客户的标准语为“您好,21世纪不动产”。
(按照附件3进行)
2、进店客户必须给客户倒水放在客记右手边,经纪人与客户交流时应坐在距客户45度的地方,需完整填写买房信息登记表,弄清客户需求。
来电客户应填写电话记录本。
按照(附件4)进行。
3、充分了解客户需求后应及时给客户推荐合适的房源。
四、带客看房
1、经纪人带客户看房必须请客户无条件签定看房确认书,客户拒签看房确
认书的不予带看。
针对业主自住的房子带看之前应告知客户不可直接与业主谈价,不可擅自找业主谈价及私下成交。
2、业主自住的房子应由房源方经纪人与客源方经纪人共同带看。
3、带看过程中双方经纪人应相互配合,经纪人应把握好买卖双方,避免双方当面谈价、争吵、互留联系电话等。
4、经纪人带看应实事求是,不得对客户进行房屋相关情况的隐瞒。
5、看房确认书按照(附件5)填写。
五、磋商、谈价
经纪人带看之后,若业主还价在5%以内的应填写谈判记录表,并第一时间告知铺售经理,由销售经理协助进行谈判。
在给客户让价的时候应注意技巧,不能直接报出底价或让价过多过快,应留有余地同时保证买卖双方利益最大化。
为使店内资源有效成交,凡进入谈价阶段的客户谈判工作统一由组长、业务经理或店长负责,经纪人不得隐瞒谈价情况自行处理。
按照(附件6)填写。
六、收取意向金或定金
1、带看之后若买方对房子比较满意及买卖双方有一定成交意向的,经纪人须及时进行促成,价格不确定的向客户收取意向金,价格确定的收取定金。
2、经纪人不能自己签定意向金及定金收付书,应由小组长、店秘、店长负责签定,经纪人配合。
3、收到意向金后应第一时间告知业主确定价格进行谈判,业主一旦确定价格应第一时间将意向金收付书送至业主签字确认,将意向金转为定金,并告知客户,三方确认签定合同时间。
4、收取定金应通知业主,尽量使买卖双方到场签定。
如业主不能到场,则一定要电话征得业主同意,并告知客户业主签字后生效适用定金原则。
收取定金后应即时告知业主,并第一时间交送定金给业主请业主在定金收付书上签字。
1000元以上款项由店秘进行收取,经纪人不得私自收取。
如遇特殊情况,需经纪人收取的,应上报店长批准,尽量降低收款风险。
1000元以下(含1000元)的款项,经纪人应在征求店长同意后,方可进行
收取,严禁私自收款。
七、签定《房屋买卖三方合同》(简化版协议)
1、签定《房屋买卖三方合同》应统一使用制式合同,由店秘、小组长、店长负责签定,经纪人配合。
签定合同必须在店内进行,不得带合同及公章外出,如遇特殊情况须向店长申请,并征得同意。
2、合同中应注明连同房屋出售的物品清单;约定由中介方押小部分房款,作为物业交割的保证金,侍物业交割完毕后退还业主。
3、《房屋买卖三方合同》签完后应相互交叉审核后方可签字盖章。
4、买卖双方应互留身份证复印件同时在店内留存。
合同签定前,经纪人至少应提前半天通知合同主签人员做好合同签定的准备工作。
同时,经纪人应将该房的全套流程和细节告之合同主签人,以避免应沟通不畅而导致严重后果。
合同签定完毕,合同主签人应将所签合同交当事经纪人和小组长或店长审核后,方可交客户签字。
合同中应明确注明佣金和代理等服务费用的收取时间和途径。
八、产权过户、银行贷款
《房屋买卖三方合同》签定完毕后,由店秘负责办理房屋的产权过户手续和银行贷款,经纪人协助执行。
店内仅办理商业贷款,公积金贷款由客户自行办理,店内提供相关信息咨询。
九、佣金、代理费收取
佣金和代理费在《房屋买卖三方合同》中已明确约定,经纪人应按合同约定时间通知客户将佣金和代理费交至店内,1000元以上款项由店秘进行收取,经纪人不得私自收取。
如遇特殊情况,需经纪人收取的,应上报店长批准,尽量降低收款风险。
1000元以下(含1000元)的佣金和代理费,经纪在征求店长同意后,方可进行收取,严禁私自收款。
十、房屋交验
水电煤气表抄录时,注意准确性;
交房前所有费用结清和过户;有线电视费、物业管理费;
按合同进行房屋装饰和家具的交验;
1^一、经纪人业务流程图(对应使用表单)
业主房产租售信息登记表(附件1)
业主姓名
证件种类
代办人姓名
证件号
联系地址
电话
物业名称
房产租售
□租□售□租售
房产地址
省(市)区(县)
房产类型
□跃层住宅□复式住宅□酒店式公寓□普通住宅
□写字楼□平房□别墅□门面房
权属关系
□产权房□成本价□优惠价□使用权□经济适用房□其它
原产权单位
□业主私房□房地产管理局□其它
房
屋
资料
建筑面积m2使用面积m2公用分摊面积m2绿化率容积率
共层
该房在层
一梯户
户型:
朝向:
居室数量:
厅房数量:
卫生间数量:
室1:
m2朝方向室2:
mi朝方向
室3:
m2朝方向室4:
mi朝方向
厅1:
m厅2:
mi卫1:
mf卫2:
m
22
厨房:
m院落:
m其它:
□空房□正出租□业主自己正在居住
屋龄:
年建筑年份:
购买年份:
年
屋内设备
装修
地面:
□木地板□大理石□地砖□地毯□其它
墙面:
□壁纸□木包墙□漆□其它
家电
□衣柜□沙发□床□字台□其它
电器
□电视□空调□冰箱□音响□热水器□洗衣机□其它
r配套设施
□管道天然气口罐装天然气口其它
其它
物业状
电梯
几梯几户:
一开放时间:
1有无值班员:
电梯品牌:
管理
物业管理费:
元/m2
管理公司
车位
:
停车方式:
停车费用元/m2
加盟店名称:
公司登记房源编号:
况会所□学校□医院□活动中心□体育场馆□邮局□银行□商场□超市预期售价:
[预期租金:
]预期付款方式:
押付]预期出租年限:
备注:
业务人员签章:
业主人签章:
日期:
年月日
物业初步勘验表(附件2)
业主姓名物业名称物业地址
物业估价时点
年月日
使用情况
□空置□自用□在租
区域因素
地段等级
规划发展前景
基础设施
□管道煤气□宽带网□有线电视口电话口停车场口电梯
商服设施
□银行□学校口邮局□医院□集市
交通条件
500米内公交车站点□一条□二条□三条□四条以上
文教环境
半径一公里内□学校口小学口幼儿园□医院□书店
个
别
因
素
物业权属
□商品房口经济实用房口合作建房口房改房口廉租房□其它
物业类型
□普宅□公寓□写字楼□别墅□商铺
楼层
第层洪层)
建筑结构
□砖混□钢混□框架□钢结构
建成年份
年
装修情况
□高档□中档□一般□毛坯
物业管理
□有口无
物业面积
建筑面积M2使用面积M2
公摊面积M2
户型
室厅卫厨阳台□平层□跃层口错层口多层
室内米光
□明亮□一般□暗(备注):
卫生间有无窗户
融资状况
□一次性付款□分期付款□按揭贷款银行成数成
贷款年限:
年月付金额已付月数
其他开支
物业管理费元/M2维修基金元/M2其它费用元/套
留下物品清单
电器
家具
业主期望(价格、付款方式等):
业主签名:
日期:
年
月
日
21世纪不动产
号:
加盟店
编
位置图:
北
户型图:
北
建议房价
人民币元到元
经纪人
日期:
年月日
店面销售规范(附件3)
目的:
与客户进行良好的双相沟通,了解客户需求,介绍房源,帮助有购租房欲望的顾客做出决定,冋时展现加盟店真诚、专业的服务方式,使客户留下印象深刻的消费经历。
工具:
口经纪人文件夹□笔口计算器□信息使用表口名片夹
人员说明:
口值班经纪人
步骤
说明
备注
1.微笑并欢迎顾客
□看到有人在看房源时,先任其观看,大约持续一分钟左右,必须在不超过一分钟时到外打招呼;□面带微笑,主动向顾客问好;观察顾客行为,并询冋顾客是否需要帮助;询冋客户姓名;
□以手势示意顾客入店咨询;
□如果客户不愿入店则说明:
店内还有更多的信息可以查阅,如其仍拒绝可说:
“如果您需要可以随时进店找我帮忙。
”
□应注意邀请客户进店的时机、借口、频率。
观察顾客行为特征,主动上前提供帮助。
“您好,需要我帮忙吗?
”微笑要自然、亲切。
2.确认顾客需求
□客户进到店内,为客户拉开椅子,以手示意请坐,为客户倒水;注意倒水的动作。
□经纪人应主动递名片给客户,向客户介绍自己,经纪人应注意自己的坐姿及接待客户过程中的肢体语言。
□若客户手上提有物品,经纪人应注意帮客户接下物品,进行放置。
□了解顾客买租的用途以及期望价位;
□确认顾客对二手房市场的了解程度;
□明确顾客的真实需求;
□在此过程中应使用买方/售房信息表
“您请坐”
接水时根据季节注意水温,夏天温水,冬天热水。
放水杯时双手握杯,走到客户右手侧,轻轻放到桌面。
(引导客户入坐时谁先谁后)
3.介绍房源
□给顾客比较适当的建议并推荐房源;
□打开经纪人文件夹向客户做推荐,或让客户看电
脑中的资料;
□介绍房屋的基本情况(例如:
地址、户型、面积、特点、价格等);
□简介房屋的特点(例如:
大客厅,地理优势,
交通便利、采光、价格等);
用顾客能接受的语言进行沟通,不要使用过多专业用语。
4.拉近与顾客的情感距离
□随机与顾客聊一些题外话,了解更多的客户信息,介绍21世纪体系(全球品牌,诚信优质服务)。
保持轻松、自然的沟通气氛,消除顾客的各种疑虑
5.看房
□再次确认顾客买租意向,推动顾客做出看房决对未能达成一致的客户保持同样的热情,深入
了解该客户心态,为下次的成功销售奠定基础;
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