南四位村生态旅游接待园项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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6、《国家综合开发项目建设试行标准》【（94）同农综字第28号】；

7、2008年2月，在中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强基础建设进一步促进发展农民增收的若干意见》；

8、国务院关于促进旅游业持续健康发展的意见；

9、《当前国家重点鼓励发展产业、产品和技术目录》；

10、企业提供的相关资料。

1.2.2可行性研究的编制原则

1、贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。

2、合理利用资源，规划建设经济合理。

3、优化设计、合理布置、节约用地、节省投资。

4、优化流程、节省人、财、物。

5、合理配备公用设施，满足项目建设要求。

1.2.3研究范围

本报告以综合开发项目的建设内容为研究对象，以项目建设的必要性、建设规模、项目建设方案、投资估算、效益分析为内容，开展多方面的研究。

具体包括：

项目建设必要性分析、项目建设规模与内容的确定、地址与建设条件、建设方案、环境保护、项目实施进度、节能、投资估算与资金筹措、效益分析等。

1.3编制过程

根据毕南四位村和xxx公司的委托，我单位立即组成项目咨询组，对该项目进行多方面调研，听取了企业对项目的规划、土地资源利用、项目市场分析有关情况的介绍，收集诸方面的资料。

同时，对本项目的实施条件、发展前景展开调查分析，并多次与企业进行联系，交换意见后，最终形成本报告。

1.4拟建地点

北京市房山区青龙镇南四位村

1.5项目提出的理由

有利于促进农村经济发展和农民增收：

建设一个生态环保、旅游观光于一体的休闲综合接待园，可以有效地起到示范作用，带动农户转变观念，提高科技水平，迅速走上一条可持续发展的生态高效建设新路，为发展农村经济，增加农民收入作贡献。

旅游事业朝向生态旅游发展的需要：

项目在发展生态观光，生态观光开发开辟了新的旅游景点，满足了人们对旅游的新追求。

长期居住在现代化高密度、高层建筑区，整天为污染的城市空气和呆板且无情趣的城市景观所困扰的现代市民，为了缓解紧张工作带来的精神压力和抑郁，提高身体素质和生活质量，多选择外出旅游放松一下自己。

但各大主要景点一则是距城市较远，多为高地，不方便带老人或孩子；

二则是人员暴满，影响清静放松的情趣；

三则是门票也相对较高，使人望而却步。

因此，他们大多转向选择能亲近和感受的田园风景区，休闲接待园势必就形成了一个新的旅游热点。

1.6建设规模目标

旅游接待园项目建设总面积为10000㎡，土地近期采用流转方式，初步规划建设规模如下：

1、综合商务会馆

2、10栋小别墅

3、辅助工程面积：

包括道路、绿化及变配等其他配套设施。

1.7项目实施进度

项目建设周期为6个月（2013.3.15——2013.9.15）

1.8主要技术经济指标

序号

名 

称

单位

数值

备注

1

总投资

1.1

项目估算总投资

万元

1500.00

1.2.1

建设投资

1300.00

1.2.2

流动资金

200.00

2

经济指标

2.1

营业收入

万元/年

2500.00

正常年

2.2

营业税金及附加

125.00

2.3

总成本费用

1975.00

2.4

利润总额

400.00

2.5

所得税

100.00

2.6

净利润

300.00

2.7

投资利润率

%

20%

2.8

投资利税率

26.67%

2.9

盈亏平衡点

58.60

2.10

投资回收期

年

5

2.11

财务净现值

1610.40

2.12

财务内部收益率

26

1.9结论

通过实施“南四位村生态旅游接待园项目”，形成青龙湖镇生态休闲服务配套项目，实现农民增收，促进休闲建设。

为房山区发展新型旅游休闲产业以及创新型农村建设服务。

项目投资为1500万元，该项目具有投资少、见效快、使用周期长、操作简便、易被人民所接受等特点。

因此，该项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。

实施“南四位村生态旅游接待园项目”是可行的。

第二章项目提出的背景

2.1社会消费水平稳步提高

在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。

我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。

休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。

2.2旅游行业为政府扶持性行业

旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。

党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。

天津市人民政府发出了津政发（2000）81号文件《关于加强旅游业发展的通知》，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如《天津市旅游管理办法》。

2.3酒店式别墅面临良好的发展机遇

目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。

在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。

随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。

在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。

后小康人居主要可以分为三种情况：

一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；

第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；

第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。

南四位村生态旅游接待园正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。

另一方面，酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。

第三章市场分析

3.1国内旅游市场发展状况

改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。

目前我国人均GDP已超过4000美元，总体达到小康。

党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。

当人均GDP达到3000美元时，旅游消费将进入快速增长期。

根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。

中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。

政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。

目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。

随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达3000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。

3.2项目的市场需求

（一）庞大的潜在市场规模

北京人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛；

政府、企业、社会团体的会议需求量极大。

（二）北京强劲的市场需求

现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，南四位村生态旅游接待园迎合了现代大都会人群的需要，环湖而建为人们提供住宿的接待园式别墅更是生态园内的经典之作。

　（三）目标客户分析

绿色亲水的接待园式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。

所以本项目目标客户群主要定位于：

★政府职能部门；

★大中型企事业单位；

★高收入的商界人士；

★高收入的职业经理人；

★律师等高收入专业人士；

★追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。

3.3市场前景展望

生态旅游是旅游市场中的一种新产品，游为主题，巧妙利用城乡各种差异来规划、设计是以农业资源为基础，以生态旅、组合旅游产品，以引起旅游消费欲望，满足旅游者食、住、行、游、购、娱的需求以及感受大自然情趣的一种旅游形式，简称生态旅游。

作为一种新型的旅游开发项目，接待园这一旅游新产品不仅日趋活跃，而且日渐显示出良好的旅游开发前景。

在我国发达地区的一些大中城市周边交通便利的农业地带已搞得红红火火。

游历了名山大川的都市旅游者，在生态旅游中找到了一种真正接近自我、回归自然的乡土感觉。

接待园以其山清水秀的景观，从另一方面圆了许多都市人的绿色梦，亦以农业生态的独特魅力丰富了我国生态旅游的内容。

第四章建设方案

4.1建筑设计指导思想与原则

（1）以“桃花源里人家”为设计目的，营造一个现代“桃花源”生态旅游接待园。

（2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级酒店。

（3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。

（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。

（5）以“夹溪筑屋”为择地特点，以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、水溪融为一体。

（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的徽州文化环境。

（7）建筑风格上采用独特的手法，以粉墙、黛瓦、马头墙为表型特征，以砖雕、木雕、石雕为装饰特点，以高宅、深巷、大厅为居家特点。

（8）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对整体空间的组织，周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的度假酒店氛围。

（9）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。

（10）本项目建筑按四星级饭店标准建设和装修。

4.2项目总体规划方案

4.2.1总平面布置和功能要求

本项目地处北京市房山区青龙湖镇南四位村，占地15亩，地势平坦，其形状为不等腰梯形，南宽北窄。

该项目由2个功能区组成。

（1）综合商务会馆

综合商务会馆布置在场区的东部，接待区内设大