城市老街区的商业开发的改造模式比较分析定稿文档格式.docx
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文化复兴式
保护方式
对历史文物的局部进行修旧如旧,其他传统建筑进行翻新整修,恢复街区原来历史建筑风貌
保留传统建筑外观和形式,建筑内部进行现代化装修,改变其原来的使用功能
充分挖掘街区历史文化价值,恢复传统街区风貌,重新激发街区商业活力,同时保留街区传统民俗风情和原生态生活方式,追求形神兼备
人口
不改变,完全保留
全部置换
降低人口密度,局部进行人口置换
功能
保留原来的居住、传统商业等功能,不做调整和改变
现代商业
进行商业业态调整和升级,改善居住功能
改造
主要目的
改善环境,提高居民生活质量
商业价值最大化
社会效益和经济效益的和谐协调
典型案例
□长沙潮宗街
□重庆洪崖洞
□上海新天地
□香港1881
□绍兴古城保护
□宽窄巷子
五、老街区商业改造项目发展模式的界定
六、
3.1老街区商业改造项目发展模式的划分
3.2
对于历史老街区,启动保护改造只是第一步,后续的持续经营发展和历史文化传承才是此类项目的盘活初衷与改造难点。
这个过程中面向市场的商业化是项目发展不可避免的模式。
单纯的封闭式冻结保护无法将历史文化传承,也无法服务更多的市民。
因此如果将商业化和历史文化结合,既为当地提供文化保护土壤和意识,也为当地创造经济效益,是未来老街区商业改造项目发展模式的研究重点。
根据近年市面已有的商业形态和具体案例情况,老街区改造项目发展模式一般有三种模式,即依托商业中心发展模式、依托旅游资源发展模式、双重依托发展模式。
不同的发展模式在区位、商业业态经营品种、区域特征、依托资源和消费群落等方面都呈现不同的特征。
老街区商业改造项目发展模式一览表
类型
依托商业中心发展模式
依托旅游资源发展模式
双重依托发展模式
区位特征
城市商业中心
非城市中心,临近旅游景点
商业中心,并与旅游景点结合
依托资源
城市商业中心区位的商业价值
强势旅游资源
城市中心商业价值以和旅游资源
商业业态
特征
大型购物中心、主力店、步行街
步行街
步行街,附近有大型购物中心
商业业种
百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等现代商业
以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮以和休闲娱乐等为主
以具有怀旧色彩的业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主
街区吸引力
商脉、现代商业
历史文化、古建筑,本身成为景点
历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业
客户群特征
城市居民为主
以外地游客为主
城市居民+游客
广州上下九、深圳东门、上海新天地、香港1881
黄山屯溪老街、阳朔西街、成都锦里、文殊坊、宽窄巷子
杭州清河坊,绍兴仓桥直街、泉州中山路
鉴于依托商业中心模式和依托旅游资源发展模式之间截然不同的模式特征,下面将对此两种模式的代表案例作详细分析。
3.3依托商业中心发展模式的案例分析——上海新天地、香港1881
3.4
3.5
A太平桥人工湖绿地/B上海新天地/C翠湖天地/D企业天地/E瑞安总部大楼
上海新天地
3.5.1
项目概况
投资商:
香港瑞安集团
物业地址:
上海卢湾区
太仓路18号
占地面积:
30000㎡
建筑面积:
60000㎡
容积率:
1.8
项目投资:
14亿元
改造成本:
2万元/㎡
拆迁安置成本:
6.7亿元
项目定位:
上海新天地是一个“Mall”
本质上新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”)。
新天地现在的经营定位是在开发过程中,在开发的不同阶段,逐渐深化而最终确定的,这一深化过程经历了三个阶段。
第一阶段:
综合性时尚场所
第一阶段由于认识上的局限性,主要强调综合性,目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。
这一目标的参照物是以特色著称的衡山路,但由于衡山路是不同的个体组成,没有一个整体的投资者和管理者。
对比之下,瑞安认为新天地应该是一个大型完整的综合性的商业场所。
但这一阶段定位较浅,没有深刻挖掘与利用石库门的历史价值。
第二阶段:
锁定主题“都市旅游景点”
随着项目逐步经验,瑞安重新将项目主题定为上海市具有历史文化特色的“都市旅游景点”成为游客来上海必到之地。
第三阶段:
顺应潮流与国际接轨
最后瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点。
层层深化的定位使得项目在保留原始历史风貌底蕴的前提下,成功地穿上时尚文化外衣,抓住人们眼球,脱颖而出。
项目商业布局和业态分布
一览商彰组合新天地分为南里和北里两个部分。
从业态来看,这种依托商业中心发展的街区主要以餐饮、酒吧、服饰配饰等为主,满足市民和游客休闲、购物、旅游的目的。
从规划来看,新天地没有完整的保持石库门风貌旧建筑,而是采用南北不同时代建筑融合的思路,将南里现代建筑和北里石库门旧建筑结合,新旧对话,实现了交相辉映,相得益彰的改造目标。
南里业态组合
餐饮
中式风味
翡翠酒家、一茶一坐、百草传奇、六会管、真的好海鲜、鸿禧茶居、鼎泰丰、采蝶轩
东南亚风味
落脚点、金象苑泰国餐馆
欧美风味
CJW(星际餐厅)
甜品/冰激凌
哈根达斯、宝莱纳太鼓甜品店
酒吧/娱乐
K2、JazzBar、Paradise、好地方、UME、新天地国际影城、彩蝶吧
购物和其他
家居/饰品
朝安东尼、SimplyLife
服饰配饰
Arnoldpalmer、Babyjanc、Camper、FrenchConnection、I.T、Justgold、Jusediamond、NINEWEST、草莓地
艺术/历史
中央美术学院油画廊
健身、美发
亚历山大会馆
酒店/会所
88新天地酒店服务式公寓
服务/教育
新天地邮政所
北里业态组合
上海新吉士酒楼、湖庭餐厅、夜上海
天泰餐厅
KBB凯博西餐厅、乐美颂、璐娜、宝莱纳、法蓝极品、soho、VABENE
FUSION
T8餐厅、透明思考
星巴克、香啡芬、荛阳茶行
Venice、VISAGE
安梨家居、逸飞之家、雷门九歌、上海组合、雨田小艺
COCOON&
CIOCOCO、dot28、喜福会、逸飞之家、琼耳唯品、上海滩、Xavier、DesiqnerFashion、
文化/礼品
藏博堂、长春藤、新天地专卖店、吴谊艺术工作室、雅木轩
其他
Cheese&
Fizz
屋里厢
健身/美发
沙宣上海美发研修中心
新天地一号楼、屋里厢
艾米利亚-罗马涅区罗马涅——上海服务中心、游客咨询中心、华尔街英语
项目经营情况:
只租不售,实现高投入与高产出
上海新天地采用整体持有、只租不售战略,实现商业整体运营;
这种模式有利于运营商有足够的空间和力量集中资源,调控商业业态与装饰风格,最大限度的凸显老街区历史特色。
开发商的收益主要来源于保底租金以和租户利润分成。
上海新天地的投资较大,总投资额近10亿元,但由于“新天地”的品牌效应,带动了周边房地产地价的提升,从最开始的每平方米8000元~10000元,到后续的每平方米5-8万元。
“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元~25000元,最高时每平米接近100000元。
综合来看,开发商实现了高投入、高产出的目标。
以“新天地”品牌效应带动周边房地产地价的提升,成为“新天地商业模式”的重要特色。
3.5.2上海新天地商业模式复制的成功因素分析
3.5.3
上海新天地项目的成功创造了老街区改造后发展的新模式,这种发展模式成为很多城市老街区改造或者房地产项目的借鉴经验和复制对象。
上海瑞安集团自身就将这种项目经验直接复制到杭州、重庆等地,但项目本身发展却差别较大,这其中成败关键与这种模式所需要的特殊因素有关。
目前杭州西湖天地、佛山岭南天地已经成功开发,但重庆新天地目前却处于困难时期。
从几个案例对比中可以发现,此类发展模式最重要因素是依托商业中心,具有历史积淀的老街区,交通便利,处于居住区,如果没有这些因素,这种项目开发将会处于比较尴尬的发展境地甚至有可能失败。
重庆新天地不是老街区改造,也不处于商业中心,它仅是建筑物的仿古创造和包装,在缺乏历史文化底蕴的前提下,项目发展难度可想而知。
案例1:
西湖天地
西湖天地是上海新天地最正宗的姐妹篇,仍由瑞安集团投资。
首期投资10亿元,取名“园林篇”。
它延续了“上海新天地”的特色,老建筑结构没有变,融合进的现代元素主要是大而透明的玻璃。
“西湖天地”商户大都符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高标准,园林绿化是主角,而掩映其中建筑反倒成了点缀,商铺虽少但特色明显。
案例2:
重庆新天地
重庆新天地是瑞安集团在重庆地产项目的配套部分;
整个项目位于重庆市主城区几何中心地段——渝中区化龙桥区域,东起嘉华大桥,西至红岩革命纪念馆,北临嘉陵江,背靠鹅岭,占地约1900亩,拥有约2公里江岸线。
地上总建筑面积约为300万平方米,地上容积率约为2.3,由高尚住宅区、休闲和娱乐区、国际商务中心以和人工湖和湿地公园景观区组成。
但目前重庆新天地陷入商业招商困难以和缺乏有效客户支撑的困境,其根本原因是脱离了依托商业中心发展模式的特点,而且本身项目只是复古建筑,缺乏真正的历史文化涵义。
案例3:
宁波新天地
天地之宁波老外滩是《南京条约》开辟的五个通商口岸之一,保留着很多有价值近代建筑。
借鉴上海新天地经验,保护原有历史风貌和街区格局的前提下,兴建了画廊、咖啡吧、展馆等一批新建筑。
总规划6大街区,基本包括了地产所有功能。
6大街区各有不同定位,沿江三部分
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