房地产估价报告(1)Word文档下载推荐.docx
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三、估价对象 8
四、估价目的 12
五、估价时点 12
六、价值定义 13
七、估价依据 13
八、估价原则 13
九、估价方法 14
十、估价结果 14
十一、估价人员 15
十二、估价作业日期 15
十三、估价报告应用的有效期 15
第五部分 估价技术报告 16
一、个别因素分析 16
二、区域因素分析 17
三、市场背景分析 18
四、最高最佳使用分析 20
五、估价方法的选用 21
六、估价测算过程 21
七、估价结果的确定 31
第六部分 附 件 32
1、《委托评估函》复印件
2、《商品房买卖合同》复印件
3、估价对象位置图
4、估价对象照片
5、评估机构营业执照和资质复印件
6、评估人员资格证书复印件
9
第一部分 致委托方函
呼和浩特市人民法院:
受贵法院委托,我公司秉着独立、客观、公正的原则,对呼和浩特市新城区海东南路(建筑面积289.27平方米)房地产的市场价格进行了评估,估价目的是为委托方进行司法拍卖提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。
评估人员根据估价目的,遵循估价原则,依据科学的评估程序,选用合理的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并结合评估经验,充分考虑影响房地产价值的各项因素,评估确定估价对象房地产在2016年5月16日的市场价格为(币种:
人民币):
房地产总价:
519.50万元
大写金额:
伍佰壹拾玖万伍仟元整房地产单价:
17959元/平方米
评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。
呼和浩特市科瑞房地产评估有限公司法定代表人:
***
2016年6月16日
第二部分 估价师声明
一、估价师声明
我们郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.需要声明的事项:
(1)本报告估价时点为2016年5月16日,提交报告之日为2016年6
月16日。
在市场无明显价格波动条件下,报告有效期自提交报告之日起不
超过一年,即2016年6月16日至2017年6月15日。
随着时间的推移,该房地产的价格应作相应调整,甚至重估。
(2)本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不能做其它用途。
未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。
二、估价师签名
姓 名 注册号 签 名
王军 1234567890
潘瑞 0987654321
第三部分 估价的假设和限制条件
一、本报告委托方为呼和浩特市人民法院,委估的房地产为呼和浩特市新城区海东南路(建筑面积289.27平方米)。
根据委托方提供的《商品房买卖合同》记载,房屋买受人为王瑞,商品房用途为公寓。
本次评估假设估价对象为完全产权,无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。
二、本报告所称评估价格,系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下,为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。
三、由于委托方未提供估价对象《房屋所有权证》,故本次评估依据委托方提供的《商品房买卖合同》进行评估,若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符,则估价报告应进行相应的调整,特提请报告使用方注意。
四、本次评估为委托方进行司法拍卖之目的使用,提供估价对象正常市场价格参考,故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权,无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格,特提请报告使用方注意。
五、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。
委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责,并且提供了与本次评估有关的所有资料,没有保留、隐瞒。
六、在评估所委托房地产市场价格时,我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影
响其价值的任何限制,我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。
本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。
七、自估价时点后,估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化,并对估价对象价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结论。
八、本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。
九、本报告含有若干附件,它构成本报告之重要组成部分,与本报告正文具有同等法律效力。
第四部分 估价结果报告
一、委托方
呼和浩特市人民法院联系 人:
王军
联系电话:
1566108XXXX
案件 号:
(2016)二中执字第726号
二、估价方
呼和浩特市科瑞房地产土地评估有限责任公司地址:
呼和浩特市新城区海东南路
法人代表:
潘瑞
房地产评估资质级别:
贰级资质证书号:
1234567890号联系人:
小瑞
联系电话:
0471-1234567
三、估价对象
1.估价对象基本状况
本次估价对象为呼和浩特市新城区海东南路房地产,房屋建筑面积为
289.27平方米,商品房用途为公寓。
新城区海东南路高层公寓楼,建成于2009年,钢混结构,总层数17层,
外墙面贴石材及瓷砖,两部电梯,一层大厅石材地面及墙面,石膏板造型吊顶,其他楼层公共部分均为石材地面及墙面,石膏板造型吊顶。
估价对象位于15层,七室两厅五卫一厨格局,朝向东。
室内装修情况为:
客厅地面铺石材,墙面贴石材及木质壁板,顶面刷乳胶漆,局部石膏板造型顶;
卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板,顶面刷乳胶漆,局部石膏板造型顶;
厨房及卫生间地面及墙面为石材,石膏板吊顶,厨房整体厨柜;
阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭;
外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。
室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察,委估房地产结构施工质量良好,装修保养情况较好,未发现基础沉降、结构变形等现象。
用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。
2.估价对象权利状况
根据《商品房买卖合同》记载,估价对象买受人为王瑞,商品房用途为公寓,房屋建筑面积为289.27平方米,土地使用年限自1996年2月28日
至2066年2月27日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷,本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在,不存在法律纠纷,评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
3.估价对象区位状况
(1)新城区基本概况
估价对象位于呼和浩特市新城区,新城区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等,均对估价对象房地产的价格有明显的影响。
新城区是呼和浩特市人口最多、总面积最大的城区。
面积700平方公
里,常住人口58余万,流动人口约20万。
目前新城区域经济总量位居呼和浩特市前列。
随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展,新城区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构;
区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施,并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境,吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构,商务氛围十分浓厚。
雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。
(2)估价对象区位状况
位置:
呼和浩特市新城区海东南路丽苑小区地理位置较优越。
社区成熟度:
小区周边有润雨建材城商业圈,商场有北京华联,小区北门有三十四中分校,南北交通发达可通向各个城区.
自然环境和人文环境:
估价对象小区内绿化较好,小区附近有商业圈,自然环境及人文环境较好。
公共服务设施及教育配套设施:
小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、北京华联、三十四中分校等,生活服务及教育设施较齐全。
交通:
小区北距海拉尔东街约500米,西南距兴安北路约1公里,通达性较好。
小区附近有52、运通59、62支、K5等多条公交车站,交通便捷
度较高。
基础设施状况:
估价对象所处地区,土地现状开发程度达到宗地外“七通”(即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气),基础设施状况完全可以满足居民生活需要。
4.估价对象市场分析
2010年下半年以来,受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响,全市房地产开发投资增势强劲;
开发供给不断恢复,竣工面积稳定增长;
随着市场销售价格的继续上涨,销量出现下滑;
金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。
2015年1-9月,全市商品房销售面积为800万平方米,比上年同期增长
1.3倍,比2007年同期增长13.4%。
全市住宅销售面积为1001.14万平方米,同比增长1.6倍,比2007年增长14%。
20015年9月份住宅销量大幅下滑。
1-9月,全市销售商品住宅11.2万套,已经超过上年全年住宅销售套数(9.4万套)的19.1%。
其中,9月份全市住宅销售面积为118.6万平方米,比8月份下降29.6%,比7月份下降
29.7%。
当月住宅销售套数为0.9万套,比8月份减少37.4%,成交量达到今
年3月以来的最低值。
新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。
调查显示,9月份,我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%,涨幅比上月提高1.5个百分点,环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.9个百分点,环比涨幅已连续两个月缩小。
二手住宅价格环比涨幅略有回落。
9月份,我市二手住宅价格指数同比下降1.8%,降幅比上月缩小0.4个百分点,环比上涨0.1%,价格环比在连续3个月上涨0.2%之后,本月涨幅比上月回落0.1个百分点。
总之,呼和浩特房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。
31
四、估价目的
本次估价为委托方进行司法执行提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。
五、估价时点
2016年5月16日
六、价值定义
本次评估采用公开市场价格标准,评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下,于估价
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