三级物业管理服务标准_精品文档Word下载.doc
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2对业主(使用人)装修房屋的申请,应在2个工作日内给出同意意见或修改意见,并签定装饰装修管理服务协议;
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3业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况;
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4装修结束组织验收;
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5验收合格后3个工作日内退还装修保证金;
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对装修中的违约行为及时劝阻;
已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。
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※给排水系统及其配套设施]J'
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饮用水水池(箱)半年消毒1次,操作人员具有相应操作资格,按照程序操作,清洗时无二次污染,有严密的管理措施;
水质每半年化验1次,保持池体内清洁,没有对水质构成污染的因素,保持水池(箱)结构完好,无渗漏,表面和支架不锈蚀,漆膜脱落处及时修补。
保持泵房清洁卫生,良好的通风、照明和采暖,地面排水畅通,每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房;
水泵运行正常,每2小时巡查泵房1次,以防低位水池液压阀(浮球阀)失灵,各种仪表指示稳定正常,阀门开关灵活,发现滴漏及时维修;
消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵,每月启动1次,保持水泵能正常运行,每月检查1次消防泵及管道阀门,使之处于完好和正常开启状态;
水泵运转部件经常加油,保持润滑灵活;
每年对水泵机组清洁保养1次;
泵房内设备2年后,每年更新各种标志1次;
每日填写水泵运行记录,建档备查;
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※排水设施A$O{
化粪池每年清理2次,出入口畅通,井内无积物浮于面上,池盖无污渍、污物,清理后及时清洁现场;
楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期检查;
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每旬清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;
排水畅通,无积水,无杂草;
每半年对地下管井清理1次,捞起井内泥沙和悬浮物;
每年对地下管井彻底疏通1次,清理结束地面冲洗干净。
清理时地面竖警示牌,必要时加护拦。
清理后达到水流畅通,井底无沉淀物,井盖上无污渍、污物。
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※供配电系统IH]f@H
建立和完善有关规章制度,,/值班人员具备变配电运行知识和技能,具备上岗资格,持有上岗证书;
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保持配电房清洁卫生,每周清扫地面及擦拭配电柜表面,要求地面干燥无积灰,配电柜表面无污渍;
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潮湿天气时,采用安全有效措施,保持配电房内主要电器设备干燥;
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每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害,如发现马上采取措施杜绝;
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※弱电系统Q
深操作人员受过专业培训,持证上岗;
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深工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别;
发现异常,及时处理;
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深对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于最佳工作状态;
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工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,密码有有效保护;
※避雷接地系统*.S
深每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;
在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
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※电梯运行与管理iD
安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗,并定期参加复审;
建立健全电梯管理制度。
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安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好;
在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》。
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与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同,并明确被委托企业的责任。
理信息论坛,讨论物业管理的方方面面。
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电梯及其安全设施每周不少于1次,进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养;
每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试;
年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告;
每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验,负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。
试验报告副本应送有关行政主管部门备案。
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保持电梯机房清洁,每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面,地面无积灰,控制柜、主机表面无污渍;
保持电梯机房消防设施完好;
每年检查2次电梯井底,清除垃圾杂物。
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确定合理的电梯运行时间,随时监督电梯运行状况,加强日常维修保养,适时降温、通风、防雨,做好运行服务,经常巡查楼层,防止地面水流入电梯井,值班监督,防止违章使用电梯;
记录电梯运行情况,建档备案。
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制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。
按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。
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※道路、停车场(车棚、车库)及配套设施
加强道路维修与养护,制定详细的道路维修养护计划,按照合同约定实施;
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保持居住区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;
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深设立报修渠道,并有巡查制度,专人负责,发现损坏及时修补;
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深按照业主公约的约定,劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;
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※共用楼道保洁X)'
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深每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶,每周清洁1次楼梯扶手;
每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施;
每季度楼梯间墙面除尘1次;
每季度擦1次楼梯道共用门窗玻璃;
无垃圾、杂物,无明显污迹,无乱堆乱放,无乱贴乱划,无擅自占用现象,目视基本干净;
梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘;
外墙窗玻璃无积灰。
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※电梯及电梯厅保洁w
深每日清扫2次电梯轿箱内垃圾,抹布擦拭1次电梯门壁;
每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次;
灯饰及轿箱顶部每月清洁1次。
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※共用卫生间保洁Yk
每日对共用卫生间清洁2次,(清洁内容包括:
通风换气;
冲洗烟灰缸、洁具;
清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋;
清洗大、小便器;
用拖把拖干净地面;
喷洒空气清新剂或香水,小便器内放置香球等);
每月1次用毛巾擦灯具;
每月2次对共用卫生间进行消杀。
室内无明显异味、臭味;
地面基本洁净;
墙面无蜘蛛网和积灰,便器洁净无黄渍
※道路保洁|28W
深每日清扫2次,清扫结束地面无垃圾、杂物,无卫生死角,目视基本干净,无垃圾、杂物、浮砂,无污迹,无积水、积雪,无明显痰迹、烟头;
每半年清洁1次,目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。
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深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛,讨论物业管理的方方面面。
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※标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁mv5.
标识、宣传牌每周擦拭1次,雕塑每2个月擦拭1次。
清洁后检查无污渍、无积灰,不损伤被清洁物;
每半月擦拭1次业主(使用人)信报箱,擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。
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※绿化带保洁Z\+
深每日清扫2次绿化带、草地上垃圾,捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物,目视基本干净、无污渍、无垃圾,花坛表面基本洁净,地面垃圾滞留地面不超过2小时。
※休闲、娱乐、健身设施保洁
每周清洁3次(擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅);
设施表面基本干净,无灰尘污渍、锈迹,目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾,及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。
※门卫、岗亭、监控探头保洁
门卫、岗亭每日清洁1次,内外地面拖洗干净,擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面,室内外墙面每月清洁1次,发现不卫生随时处理,保持墙、地面干净、光亮、整洁,工、器具排放整齐、有序;
监控探头每2周擦拭1次;
擦拭不得刮伤镜片,清洁后镜头光亮洁净,探头外表干净无灰尘。
※垃圾桶、果皮箱
垃圾桶、果皮箱:
每日清运2次;
每日抹布抹1次;
垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;
垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。
※垃圾收集与处理
生活垃圾由业主(使用人)自己送至楼下固定位置,由清扫人员每日收集生活垃圾2次;
垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次;
垃圾日产日清;
建筑垃圾定点堆放;
对有毒物质分离特殊处理;
灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡,防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染;
废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭,防止溢流污染路面。
※卫生消杀
针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划。
园林绿化养护与管理
※草坪
草坪斑秃不明显,成活率在80%以上,生长正常;
整块草地没有已开花杂草,整块草地没有明显阔叶杂草;
无大面积病虫害,并能及时防治;
绿地基本整洁,无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象;
无较严重人为破坏,无绿化生产垃圾,对人为损坏和违法行为能及时处理;
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
※园林树木
生长长势一般,生长与该树种、该树木的平均年生长量相当;
树木树冠基本完整,有一定绿化效果,没有死树和明显枯枝死杈;
花坛花卉长势良好;
在花坛开花期间,每周剪残枝,保持清晰的图案和适宜的高度;
草本宿根花卉生长基本正常,定期防治病虫害,发生病虫害及人为损害后能及时防治,泥面不开裂,花木不缺水枯萎现象
※安全防范
※人员组织
专职安全护卫人员,身体健康,责任心强,工作认真负责;
接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训,能胜任小区安全护卫工作,对小区日常规护卫事项做出正确反应,并定期进行安全防范学习,增强安全防范能力;
思想品质好,作风正派,热爱安全护卫工作,无犯罪记录;
当班时应佩戴明显标志,穿戴统一制服,制服干净、整齐;
配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具;
交接班制度完善,并有工作及交接班记录。
※门卫
主出入口24小时有人值班看守,次出入口每日6:
00~22:
00有1人值守;
按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记,谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内,大件物品搬出实行登记,实施交通指挥与疏导等工作。
白天巡逻次数不少于4次,夜间巡逻次数不少于6次,重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻;
及时发现和处理不安全隐患;
接受业主(使用人)投诉和求助;
回答用户的询问;
在遇到突发事件时,及时报告警方与管理处,必要时采取正当防卫,防止事态扩大,协助保护现场和证据;
安全巡逻有记录有检查。
※紧急事故反应
制定紧急事故处理预案,包括:
火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等;
有紧急事件救护组织,并始终处于紧急事故反应状态;
书面描述紧急事故救护组织职责,并让每位成员了解,周期性地进行反应训练;
对紧急事故做出快速、正确的反应;
尽可能减少破坏和损失程度;
按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序,如:
帮助恢复电力供应、抢救财产等。
※其他防范措施
设有业主(使用人)求助与报警电话,24小时有人值守;
接到报警信号,确认后管理处应立即派人赶往现场查看
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