云阳县廉租房项目.docx
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云阳县廉租房项目.docx
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云阳县廉租房项目
第一章总论
前言
自开始改革以来,我国的住房制度经历了多次变化。
从最初的小步提租、补贴售房,到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅,并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。
对于人数并不很多的高收入者,规定他们只能通过市场去购买商品房,房价随行就市。
对于广大中低收入者,由于的市场房价大大超出了他们的经济承受能力,就在政策上给予微利房、平价房或标准价房的照顾。
这种逐步形成的房改政策对中国住房的建设速度的提升起到了重要的作用,但是与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向:
群体间的住房条件差异提升,空间上的群体隔离加强。
这种隔离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的,但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。
从受益的角度,中国的房改政策更有利于上层,它加速了中国的贫富分化,强化了中国社会的贫富分割。
本项目是为了认真贯彻落实2007年8月国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等文件精神,尽快增加云阳新县城及周边乡镇的住房供给量,直接建造廉租房提供给低收入居民,用较短的时间使住房供应总量上升,解决社会低收入家庭的居住需求问题,并可以在一定程度上缓解本地区房价过快上涨的速度。
一、项目背景
(一)项目名称:
云阳县2011年度廉租住房项目
(二)承办单位:
云阳县房地产管理所
云阳县房地产管理所现隶属于云阳县国土资源和房屋管理局,实行事业单位企业化管理,具有独立的法人资格,授权行使房产管理、房地产市场管理、住房保障等行政管理职能。
单位地址:
重庆市云阳县双江镇群益路二巷65号。
单位职责:
负责全县住宅和房地产行业管理;负责城镇规划区内二级土地使用权有偿转让后开发利用;负责城乡房屋权属登记、发证工作;负责城乡房产测绘成果的认定、使用和管理工作;负责商品房预售管理工作,查处商品房面积管理中的违法行为,规范房地产市场,主管全县房地产开发、权属登记、经营、交易、抵押房屋安全管理和房屋产权产籍登记管理工作;对房地产中介服务机构资格、拆迁资质和拆迁许可证进行审查报批;负责全县住宅建设和城镇住房制度改革工作;负责编制全县经济适用住房和廉租住房的实施。
管理所现有干部职工23人,具有大专以上学历14人,党员13人,具有各类专业技术职称14人,下设行政办公室、财务办公室、公房管理办公室、房屋产权登记办公室、房产测绘办公室等5个办公室。
(三)项目法人代表简介
法人代表:
蒋明中,男,重庆云阳人,出生于1956年7月,中共党员,现任云阳县房地产管理所所长。
该同志具有很强的领导能力和组织协调能力,具有很强烈的社会责任感、事业心和忘我的敬业精神,尤其是在运用科学发展观驾驭现代市场经济、策划运作房地产项目、应对各种复杂局面等方面都积累了丰富的实战经验和方法。
他带领云阳县房地产管理所一班人精心运作和耕耘,为加快云阳房地产业发展做出了显著成绩,得到了社会各界人士的广泛好评和大力支持。
(四)编制依据
1、中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定(2006年10月11日);
2、国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(2007年);
3、国家发改委建设部关于印发《城镇廉租住房租金管理办法的通知》;
4、建设部《廉租住房保障办法》(建设部令第162号);
5、重庆市人民政府《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》;
6、重庆市人民政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(渝府发〔2007〕136号)
7、重庆市国土房管局《重庆市住房建设规划》(2008—2012年)
8、《云阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》(2006年);
9、云阳县人民政府《云阳县全面建设小康社会发展规划纲要》(2006年);
10、云阳县人民政府县长张学锋《政府工作报告》(2011年1月19日);
11、《投资项目可行性研究指南》;
12、业主提供的有关资料。
(五)项目提出的理由与过程
1、项目提出的理由
2007年8月,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,明确指出把解决城市低收入家庭住房困难问题作为政府公共服务的一项重要职责。
据建设部调查,全国城镇人均10平方米以下的低保家庭有400万户,但现在仅解决了26.8万户住房需求。
随着农村人口向城镇转移,到2020年住房困难的低保家庭占全部家庭的比重仍将达3%至6%,政府应首先建设廉租房或发放补贴让困难群体有房住,将来住房保障制度重心是廉租房。
住房问题直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善,住房结构性矛盾比较突出,商品住房价格上涨过快,影响了人民群众的切身利益。
解决低收入家庭住房困难,进一步做好城市住房工作,是履行政府职能的必然要求,是全面建设小康社会的客观需要,是促进房地产市场健康发展的重要途径,也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。
2007年8月24日至25日召开的全国城市住房工作会议中指出,要加快廉租住房建设步伐,尽快增加一批廉租住房房源。
各级地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算支出安排,住房公积金增值净收益要用于廉租住房建设,土地出让净收益用于廉租住房保障资金比例不得低于10%,中央财政对中西部困难地区给予补助支持。
对廉租住房和经济适用住房建设,一律免收各种行政事业性收费和政府性基金,建设用地继续实行行政划拨的政策,在年度土地供应计划中优先安排,单列用地指标。
会议还强调,要全面贯彻国办发[2005]26号文件和国办发[2006]37号文件的政策措施,进一步加强和改善房地产市场调控,调整住房供应结构,增加有效供给,促进房地产市场健康发展。
会议重申,城市新开工住房建设中,套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上,廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。
为落实国家和重庆市政府关于廉租住房的有关政策,重庆市明确了保障对象、保障方式和资金渠道,采取了六项具体措施,即:
做好调查摸底、规范审核程序、实施目标管理、深化政策研究、多渠道联动、做好配套服务。
重庆市的做法得到了建设部的肯定。
重庆市廉租住房保障工作自2003年在主城区率先启动,市委、市政府每年都把此项工作列入“民心工程”。
根据市政府关于“解决廉租住房问题一定要与拆违、排危结合起来,与旧城改造结合起来,与处理烂尾楼和空置房结合起来,坚持稳步推进,由点到面”的精神,各实施地区充分运用实物配租、租金补贴、租金核减及旧城拆迁改造等综合措施,多管齐下,积极推进此项“民心工程”,市及区县相关部门高度重视,从资金筹集、税费政策等方面均给予大力支持,使廉租住房保障工作得以顺利实施,并初见成效。
截至2007年5月底,我市廉租房共投入3.42亿元,累计保障2.71万户,其中主城就有2.35万户困难群众受益,现有人均住房使用面积6平方米以下的困难家庭已实现廉租房保障全覆盖。
到2010年,廉租房保障的范围将覆盖主城人均住房使用面积10平方米以下、远郊区县人均住房使用面积6平方米以下的低保家庭。
云阳县是一个贫困山区农业大县,全县幅员面积3649平方公里,除城镇建成区面积22平方公里外,农村区域面积3627平方公里,占全县幅员面积的99.4%;2008年底,全县户籍人口131万余人,其中农业人口114万余人,占总人口的87.1%。
农村人口多,贫困人口比例大,全县共有贫困人口16万余人,其中位于生存条件极为恶劣的高寒山区和深山峡谷地区的人口约4.47万人。
要推动城镇化建设步伐,在不太长的时间内,将如此众多的人口转移进城,并能安居乐业,脱贫致富,对于一个贫困县来说,真是任重而道远。
据初步统计,截至2008年底,新县城3万多户居民中,有近千户低收入家庭居住的房屋没有产权证,有的靠租房度日,云阳县委、县政府非常重视,解决低收入困难家庭住房问题一直为县委、县政府领导所关注。
今年初,县长滕英明在县人代会上,向人大代表庄严承诺,把城市低收入家庭住房保障工程作为十大民心工程之一,计划建设廉租房项目,解决低收入家庭的住房困难,并责成县国土房管局负责实施,县建委、民政、财政、移民等部门协助。
这便是本项目提出的理由。
2、项目提出的过程
2008年下半年,中央已经提出要求各个地方将土地出让金净收入的5%用于廉租住房住宅建设。
廉租房建设是今年国家为应对金融危机,扩大投资,刺激消费的重点项目,加快其建设对于实现今年保增长、保民生的目标意义重大。
重庆市廉租房从2003年开始建设,到2008年末,全市新建廉租住房1.25万套,60万平方米;购、改廉租房0.73万套;危旧房改造中保障了3.06万户。
我市7.76万户“双困家庭”实物配租率达到了64.8%。
下一步我市将进一步加大住房保障力度,3年内(2009-2011)我市将新建20.4万套廉租房,加上租赁补贴形式的保障,基本解决低收入家庭的住房困难。
从2008年始,3年内,中国将投入9000亿元解决低收入家庭住房困难问题。
以解决低收入家庭住房困难为核心目标的住房保障投资建设,将驶入前所未有的快车道。
本项目业主云阳县房地产管理所顺时应势,接受云阳县国土资源和房屋管理局的委托,把云阳县2011年度廉租住房项目提上了议事日程,并不失机宜地抓住中央和市政府出台的相关政策,扎扎实实地推进本项目的前期工作,力争以优异的业绩回报云阳人民。
二、项目概况
(一)项目建设地址:
云阳县青龙街道杨沙村
(二)项目性质:
新建
(三)建设规模及内容
1、建设规模:
项目总用地面积8727.87平方米(合13.1亩),新建廉租住房7栋,共392套,总建筑面积17533.32平方米。
2、主要建设内容:
包括征地拆迁、场地平整、主要建筑、道路建设、档墙、堡坎、给排水、供电、消防、环保等附属工程。
(四)建设工期:
2010年5月至2010年4月,工期12个月。
(五)项目总投资及资金筹措
1、项目总投资1627.00万元。
其中:
建筑工程费用1306.42万元;土地征用及工程建设其他费用220.57万元;设备设施购置费用73.00万元;安装工程费13.95万元;基本预备费13.06万元。
2、项目资金筹措方式及来源:
一是申请中央补助701.33万元,占总投资的43.11%;市级专项资金438.33万元,占总投资的26.94%;县级配套资金487.34万元,占总投资的29.95%。
三、主要技术经济指标
(见下页表1-1主要经济技术指标表)
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目
单位
技术经
济指标
备注
一
总占地面积
m2
8727.87
13.1亩
总建筑面积
m2
17533.32
建筑占地面积
m2
2504.76
二
总投资
万元
1627.00
(一)
建筑工程费用
万元
1306.42
(二)
设备购置
万元
73.00
(三)
安装工程费
万元
13.95
(四)
土地征用及工程建设其它费用
万元
220.57
(五)
基本预备费
万元
13.06
(六)
铺底流动资金
万元
0.00
三
资金使用计划
2010年5月—2010年12月
万元
927.00
2011年1月—2011年4月
万元
700.00
四
主要技术指标
(一)
建设工期
月
12
即2010年5月—2010年4月
(二)
耐火等级
二级
(三)
抗震等级
六级
四、问题与建议
(一)项目存在的主要问题
1、项目建设资金筹措有一定难度,中央投资和市级专项资金是否按项目建设进度到位有待协调和争取,可能对项目建设有一定的影响。
2、本项目工程量大、工期较长,选止在新县城及重庆云阳工业园区范围内,新县城及周边地区有意向到廉租房入住的低收入家庭迫切需要项目尽快实施。
时
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